Mira Developments

Młody, niewielki deweloper, który konkuruje partnerstwami z markami mody i wnętrz — Bentley Home, Trussardi, Gianfranco Ferré, Elie Saab — a nie skalą, i zasięgiem nietypowym dla dubajskiego dewelopera: obok Dubaju i Ras Al Khaimah ma projekt w Andermatt w Szwajcarii.

• Dla kogo ważne jest wnętrze projektanta pod klucz
• Dla kogo to dom do mieszkania, a nie tylko do wynajmu
• Dla kogo liczy się marka rozpoznawalna ponad granicami
• Dla kupujących, którzy stawiają nazwę przed dorobkiem

Firma w skrócie

Rok założenia

2020

Zarząd

Tamara Getigezheva i Vitaliy Mitryanu, współwłaściciele i osoby kierujące firmą na co dzień

Zasięg

Dubaj (Meydan, Al Furjan), Ras Al Khaimah (Al Marjan Island), Szwajcaria (Andermatt)

Format

rezydencje sygnowane wspólnie z domami mody i designu wnętrz

Jakim deweloperem jest ten podmiot

Kim są

Mira Developments to młoda firma, wciąż w pierwszych latach działalności, która buduje rozpoznawalność poprzez partnerstwa z markami, a nie wielkość portfela. Kierują nią współwłaściciele, Tamara Getigezheva i Vitaliy Mitryanu, co w firmie tej wielkości oznacza, że decyzje zapadają szybciej niż w wielopoziomowej strukturze korporacyjnej — to realna zaleta, ale też koncentracja ryzyka w małym zespole.

Logika jest prosta: w mieście, w którym niemal każdy deweloper obiecuje „premium wykończenie”, nazwany dom mody lub wnętrz na drzwiach to sygnał, którego kupujący nie musi interpretować. To strategia marketingowa i tak należy ją oceniać — jako sygnał o pakiecie wnętrzarskim, a nie gwarancję tego, co jest pod spodem w betonie.

Co budują

Portfel jest rozproszony po kilku lokalizacjach i formatach, a nie skoncentrowany w jednej dzielnicy. W Meydan: Mira Villas zaprojektowane przez Bentley Home. W Al Furjan: Trussardi Residences i Trussardi Casa, w tym budynek biurowy pod tą samą marką. Na Al Marjan Island w Ras Al Khaimah: Gianfranco Ferré Residences oraz projekt wypoczynkowy Mira Coral Bay. W Discovery Gardens, na etapie planowania: Richmond District.

Osobna linia znajduje się w Post Hotel w Andermatt w Szwajcarii, w stylistyce Elie Saab — nietypowy ruch poza ZEA jak na dewelopera tej wielkości. Taki rozrzut rynków i typów aktywów, od willi przez nieruchomości wypoczynkowe po europejski projekt z marką hotelową, nie jest typowy dla firmy na tym etapie, i warto zapytać dlaczego, zamiast brać to za oznakę skali.

Co faktycznie daje wnętrze z marką

Dom mody odpowiada za koncepcję projektową — meble, wykończenia, czasem tekstylia dostarczane w pakiecie. To realnie wygodne: żadnego osobnego projektanta, żadnego zbierania wnętrza element po elemencie, lokal jest gotowy do wprowadzenia się. Ale co dokładnie jest wliczone, a co nie, rozstrzyga szczegółowa specyfikacja w umowie, a nie nazwa na stronie internetowej.

Budowy, terminów i przekazania marka nie gwarantuje — pozostaje to wyłączną odpowiedzialnością dewelopera. Na rynku wtórnym nazwa marki pomaga tylko do pewnego stopnia: drugi nabywca płaci za stan konkretnego lokalu, a nie za partnerstwo ogłoszone w komunikacie prasowym wiele lat wcześniej.

Inne kraje, inne zasady

Projekt w Dubaju podlega standardowej ochronie emiratu — rachunek powierniczy (escrow) i rejestracja Oqood w departamencie gruntów. Projekt w Ras Al Khaimah podlega innemu rejestrowi z własnymi zasadami dla zagranicznego nabywcy, które trzeba sprawdzić osobno, a nie zakładać, że odzwierciedlają dubajskie.

Lokale w Andermatt to zupełnie inna klasa aktywów: szwajcarska nieruchomość podlega szwajcarskim przepisom o własności cudzoziemców, finansowaniu hipotecznym i opodatkowaniu, i nie ma sensu porównywać jej z apartamentem w Dubaju. Kto rozważa taki lokal, potrzebuje całkowicie osobnej, lokalnie wykwalifikowanej procedury due diligence.

Co sprawdzić u małego, młodego dewelopera

Firma, która działa zaledwie kilka lat, nie ma długiego dorobku realizacji, na którym można by obiektywnie ocenić jakość budowy. To nie dyskwalifikuje, ale podnosi poprzeczkę weryfikacji: należy obserwować faktyczne tempo prac na budowie, a nie harmonogram z broszury, i osobiście obejrzeć to, co już przekazano.

Warto też wprost zapytać, jak odpowiedzialność za spory o jakość wykończenia dzieli się między dewelopera a dom mody — w praktyce to dwa odrębne podmioty prawne, a kupujący musi z góry wiedzieć, do którego z nich faktycznie skieruje roszczenie.

Jak pracuję z ich projektami

Zaczynam od tego, co jest już oddane lub bliskie oddania, bo to pokazuje, czy firma faktycznie kończy to, co zapowiada, a nie tylko jak sprzedaje start projektu. Potem sprawdzam specyfikację marki linijka po linijce z tym, co widać na budowie — materiały marketingowe i umowa nie zawsze zgadzają się słowo w słowo.

Przy wszystkim poza Dubajem prowadzę osobną ścieżkę prawną: inna rejestracja, inne zasady dla cudzoziemców, inne terminy i inne środki na wypadek opóźnienia. Traktowanie tego jako przedłużenia standardowej dubajskiej procedury byłoby błędem, dlatego trzymam obie listy kontrolne osobno.

Nazwa domu mody na fasadzie sprzedaje pakiet wnętrzarski, a nie harmonogram budowy — ta odpowiedzialność spoczywa wyłącznie na deweloperze, a przy tak młodej firmie nie ma długiego dorobku realizacji, na którym można by się oprzeć, więc sama budowa wymaga większej uwagi niż lista wykończeń. Osobno: projekty w Ras Al Khaimah i w Szwajcarii podlegają zupełnie innym reżimom rejestracji i ochrony nabywcy niż dubajski system escrow i nigdy nie powinny być oceniane tą samą listą kontrolną.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Mira Developments są dostępne ze zniżką?

Obecnie baza zawiera 1 lokal tego dewelopera wyceniony poniżej rynku, przy czym największa obniżka wynosi 3%. Zniżka pochodzi od sprzedającego na rynku wtórnym lub przy cesji, a nie od dewelopera: ma on własny powód, by szybko wyjść. Wysokość obniżki algorytm wylicza na tle porównywalnych nieruchomości, a nie wpisuje jej ręcznie broker.

Czy Mira Developments to rzetelny deweloper?

Rok założenia: 2020. Liczy się rejestr Land Department, a nie broszura: wymienia on licencję, postęp każdego projektu w procentach i rachunek escrow. Na rynku pierwotnym (off-plan) środki kupującego znajdują się na tym rachunku pod kontrolą RERA i są wypłacane w miarę weryfikacji kolejnych etapów budowy. Pełne zestawienie znajduje się w opisie powyżej.

Jakie projekty buduje Mira Developments?

Powyżej na tej stronie: 7 projektów Mira Developments z naszego katalogu, każdy z paszportem obejmującym piętra, lokale, termin przekazania i pokoje. Dzielnice, w których znajduje się większość jego lokali, zebrano pod hasłem „Gdzie budują”. Lokale na sprzedaż, jeśli są, znajdują się bezpośrednio pod projektem.

Czy kupować od Mira Developments bezpośrednio, czy przez brokera?

Cena jest taka sama: na rynku pierwotnym (off-plan) prowizję brokera płaci deweloper, nie kupujący, więc zwrócenie się wprost do biura sprzedaży niczego nie oszczędza. Różnica leży gdzie indziej — biuro sprzedaży dewelopera pokazuje wyłącznie własne projekty i nie powie Państwu, że to samo obok jest tańsze ani że ten projekt jest opóźniony względem zapowiedzi. Na rynku wtórnym i przy cesji prowizja wynosi standardowo 2% plus VAT.

Czy warto kupić od Mira Developments

To zależy, co Państwo kupują i po co. Proszę przesłać mi budżet i zadanie, które nieruchomość ma spełnić — powiem, które projekty tego dewelopera mają teraz sens, a które bym ominął.