TownX

Specjalista od Jumeirah Village Circle, który nie buduje jednego projektu, lecz numerowaną serię budynków jeden po drugim w tej samej dzielnicy — najpierw Easy, potem Luma — doskonaląc jeden produkt zamiast rozpraszać się po całym mieście.

• Inwestor nastawiony na rentowność w JVC
• Off-plan z szybkim tempem oddawania budynków
• Kupujący, którzy mogą porównać projekt z już oddanym budynkiem z tej samej serii
• Budżet wejścia ze środka rynku

Firma w skrócie

Rok założenia

2017, spółka prywatna

Skala

deklarowany portfel powyżej 4 mld AED, zespół liczący około 350 osób

Oddane do użytku

ponad 900 lokali w seriach Easy i Luma w JVC

Partner inżynieryjny

POE Engineering Consultants pojawia się w kilku wieżowcach serii

Jakim deweloperem jest ta firma

Czym jest i jaka strategia za tym stoi

TownX to stosunkowo młoda firma, która od początku świadomie postawiła na głębię, a nie na szerokość: jedna dzielnica, JVC, i jedna linia architektoniczna budynków, którą firma powtarza i dopracowuje, wieżowiec po wieżowcu, dodając nowy niemal co roku. Po kilku latach realizacji tej strategii jej portfel urósł do skali godnej uwagi w segmencie środkowym, a liczba oddanych lokali przekroczyła dziewięćset.

To zasadniczo inny model wzrostu niż u deweloperów, którzy wchodzą jednocześnie do kilku dzielnic — ta firma rośnie w głąb jednego miejsca, a nie wszerz mapy. Praktyczny wniosek dla kupującego: im dłużej firma działa w JVC, tym więcej ma doświadczenia z tym konkretnym gruntem, tymi wykonawcami i tą infrastrukturą, a kolejna faza powinna przynieść mniej niespodzianek.

Co daje seryjne podejście w jednej dzielnicy

Powtarzalna linia architektoniczna i ten sam wykonawca inżynieryjny z projektu na projekt to nie tylko wybór estetyczny — to praktyczny sposób na niepowtarzanie błędów: cokolwiek nie zadziałało w jednym wieżowcu serii, firma może poprawić w następnym, bo buduje go z tym samym zespołem w zasadzie po drugiej stronie ulicy. Dla kupującego off-plan to rzadkość — można ocenić nie wizualizację, lecz rzeczywiste zachowanie gotowego produktu tego samego architekta i tego samego inżyniera kilka przecznic dalej.

Odwrotną stroną tej samej strategii jest to, że firma konkuruje sama ze sobą. Każdy nowy wieżowiec serii trafia na ten sam rynek najmu i odsprzedaży co poprzednie, a najemca lub kupujący porównuje je najpierw między sobą, a dopiero potem z innymi deweloperami w dzielnicy. To nie wada, lecz cecha modelu, i warto uwzględnić ją w kalkulacji rentowności jako osobną pozycję.

Historia terminowości i jakości

Firma ma już publiczną historię realizacji: seria jest oddawana w stałym rytmie, a nowa faza pojawia się niemal co roku — to niezwykłe jak na tak młodego dewelopera, skoro większość młodych firm albo rozciąga pierwszy projekt na wiele lat, albo w ogóle nie dochodzi do drugiej fazy. To stałe tempo jest samo w sobie pośrednim dowodem, że struktura finansowania i łańcuch wykonawców działają przewidywalnie.

Ocenianie jakości na podstawie jednego wieżowca nie miałoby tu sensu — cały sens serii polega na tym, że można, a nawet należy porównać obok siebie kilka oddanych budynków: jak starzeją się części wspólne, jak fasada wygląda po kilku dubajskich latach, czy wykończenie różni się między wcześniejszą a późniejszą fazą. Jeden budynek daje przypadkowy punkt danych; seria daje prawdziwą odpowiedź.

Rynek wtórny i płynność

Paradoksalnie ta sama cecha, która tworzy konkurencję z własnymi wcześniejszymi budynkami, sprawia też, że rynek wtórny tej serii jest bardziej przejrzysty niż u większości małych deweloperów: porównywalnych transakcji jest dużo i zawierane są regularnie, co ułatwia niezależną wycenę w porównaniu z butikowym budynkiem liczącym kilkadziesiąt lokali. Danych porównawczych jest tu pod dostatkiem, a nie brakuje ich, i warto to wykorzystać przy negocjacjach.

Ceną za tę przejrzystość jest przewidywalna, ale realna konkurencja przy sprzedaży: kupujący na rynku wtórnym porównuje Państwa lokal nie tylko z sąsiednimi deweloperami, lecz także z nowszą fazą TownX dwie przecznice dalej, a ta nowsza faza przy porównywalnej cenie niemal zawsze wygrywa stanem technicznym.

Co sprawdzić w przypadku tego dewelopera

Po pierwsze: ile jeszcze wieżowców serii zaplanowano w pobliżu w nadchodzących latach — to nie abstrakcyjne pytanie o dzielnicę, lecz konkretne pytanie o portfel projektów jednej firmy, na które można uzyskać uczciwą odpowiedź bezpośrednio od dewelopera. Po drugie: historia opłat serwisowych w już oddanych wieżowcach serii z kilku lat, a nie tylko obecna kwota — dojrzała seria ma już taką historię, która pokazuje, czy koszty utrzymania rosną przewidywalnie, czy skokowo.

Po trzecie: położenie konkretnego lokalu w obrębie klastra, a nie tylko w obrębie budynku — odległość pieszo do supermarketu, siłowni i przystanku autobusowego znaczy w JVC więcej niż nazwa wieżowca, a w serii kilku budynków to położenie zauważalnie różni się między wieżowcami.

Jak pracuję z jego nieruchomościami

Przy nowej fazie TownX zawsze zaczynam od wizyty w najwcześniejszym już oddanym wieżowcu serii — to kilka minut spaceru dzięki zwartości dzielnicy i najuczciwszy sposób, by zobaczyć, w co zamienia się wizualizacja po kilku latach prawdziwego życia. Stamtąd pobieram historię opłat serwisowych tego budynku i porównuję ją z kwotą deklarowaną dla nowej fazy.

Osobno sprawdzam portfel projektów: ile jeszcze wieżowców serii firma planuje w pobliżu i kiedy, ponieważ to bezpośrednio decyduje o tym, z kim Państwa lokal będzie konkurował o najemcę dwa lub trzy lata po oddaniu.

Ten deweloper daje rzadką przewagę — można przejść z wieżowca będącego aktualnie w sprzedaży do już oddanego bliźniaczego budynku i zobaczyć, jak wygląda po roku lub dwóch prawdziwego użytkowania. Proszę to zrobić przed rezerwacją, a nie po niej: u seryjnego dewelopera w jednej dzielnicy różnica między budynkami to często nie jakość, lecz położenie w obrębie klastra, a to widać tylko na miejscu, nigdy na masterplanie.

Najczęstsze pytania

Czy TownX to wiarygodny deweloper?

Rok założenia: 2017, spółka prywatna. Oddane do użytku: ponad 900 lokali w seriach Easy i Luma w JVC. Dewelopera sprawdza się w otwartym rejestrze Departamentu Gruntów, a nie w broszurze: pokazuje on status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow. Przy zakupie off-plan pieniądze kupującego trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i są wypłacane po potwierdzeniu kolejnych etapów. Pełny profil znajduje się w opisie powyżej.

Czy kupować od TownX bezpośrednio, czy przez brokera?

Dla kupującego off-plan cena jest identyczna, ponieważ prowizję brokera pokrywa deweloper. Zwrócenie się bezpośrednio do TownX nie jest więc tańsze, a wybór ogranicza się tam do jego własnych projektów — nie otrzymają Państwo porównania z sąsiednimi budynkami ani szczerej oceny terminów oddania. Przy odsprzedaży i cesji prowizja jest standardowa: 2 % plus VAT.

Czy warto kupić od TownX

To zależy od tego, co Państwo kupują i po co. Proszę opisać budżet i cel — wskażę, które budynki tego dewelopera są dziś uzasadnionym wyborem, a które lepiej pominąć.