TownX

Uno specialista di Jumeirah Village Circle che non costruisce un solo progetto ma una serie numerata di edifici, uno dopo l’altro nello stesso distretto, prima Easy e poi Luma, perfezionando un unico prodotto invece di disperdersi in tutta la città.

• Un investitore orientato al rendimento a JVC
• Off-plan con uno storico di consegne rapide
• Acquirenti che possono confrontarsi con un edificio gemello già costruito
• Un budget d’ingresso di fascia media

L’azienda in breve

Fondazione

2017, società privata

Dimensioni

un portafoglio dichiarato superiore ad AED 4 miliardi, un team di circa 350 persone

Consegnato

oltre 900 unità nelle serie Easy e Luma a JVC

Partner di ingegneria

POE Engineering Consultants ricorre in diverse torri della serie

Che tipo di developer è

Cos’è e qual è la strategia che la guida

TownX è un’azienda relativamente giovane che fin dall’inizio ha scommesso deliberatamente sulla profondità e non sull’ampiezza: un solo distretto, JVC, e un’unica linea architettonica di edifici che riproduce e perfeziona, torre dopo torre, aggiungendone una nuova quasi ogni anno. Pochi anni dopo l’avvio di questa strategia, il portafoglio ha raggiunto una dimensione notevole per il segmento medio e le unità consegnate hanno superato le novecento.

È un modello di crescita radicalmente diverso da quello dei developer che si espandono in più distretti contemporaneamente: questa azienda cresce in profondità in un solo luogo anziché in ampiezza sulla mappa. La conseguenza pratica per l’acquirente: più a lungo opera a JVC, più esperienza accumula su questo terreno, su queste imprese appaltatrici e su questa infrastruttura, e meno sorprese dovrebbe riservare la fase successiva.

Cosa offre un approccio seriale in un solo distretto

Una linea architettonica ripetuta e la stessa impresa di ingegneria da un progetto all’altro non sono solo una scelta estetica: sono un modo pratico per non ripetere gli errori. Ciò che non ha funzionato in una torre della serie, l’azienda può correggerlo nella successiva, perché la costruisce con essenzialmente lo stesso team dall’altra parte della strada. Per chi acquista off-plan è una cosa rara: si può giudicare non un render, ma il comportamento reale di un prodotto già finito, dello stesso architetto e dello stesso ingegnere, a un paio di isolati di distanza.

Il rovescio della stessa strategia è che l’azienda fa concorrenza a se stessa. Ogni nuova torre della serie approda sullo stesso mercato degli affitti e delle rivendite di quelle precedenti, e un inquilino o un acquirente le confronta anzitutto tra loro, prima di confrontarle con altri developer del distretto. Non è un difetto, è una caratteristica del modello, e va inserita nel calcolo del rendimento come voce a sé.

Storico su tempi e qualità

L’azienda ha già uno storico pubblico: la serie viene consegnata a un ritmo costante, con una nuova fase quasi ogni anno. È insolito per un developer così giovane, quando la maggior parte delle giovani aziende o trascina un primo progetto per molti anni o non arriva mai a una seconda fase. Questo ritmo costante è di per sé una prova indiretta che la struttura di finanziamento e la catena degli appaltatori funzionano in modo prevedibile.

Giudicare la qualità da una sola torre sarebbe qui inutile: il senso di una serie è proprio che si possono e si devono confrontare più edifici già consegnati uno accanto all’altro, come invecchiano le aree comuni, come regge la facciata dopo un paio di estati di Dubai, se le finiture differiscono tra una fase precedente e una successiva. Un solo edificio dà un dato casuale; la serie dà una risposta vera.

Mercato della rivendita e liquidità

Paradossalmente, la stessa cosa che crea concorrenza con i propri edifici precedenti rende anche il mercato della rivendita della serie più trasparente di quanto riescano a ottenere la maggior parte dei piccoli developer: le vendite comparabili sono numerose e regolari, e una valutazione indipendente risulta più facile che per un edificio boutique di poche decine di unità. I dati di confronto qui abbondano e non scarseggiano, ed è utile sfruttarli al tavolo della trattativa.

Il prezzo di questa trasparenza è una concorrenza prevedibile ma reale in fase di vendita: chi compra in rivendita confronta la Sua unità non solo con i developer vicini, ma con la fase più recente di TownX a due isolati di distanza, e quella fase più recente, a parità di prezzo, quasi sempre vince per condizioni.

Cosa verificare in particolare con questo developer

Primo: quante altre torri della serie sono previste nelle vicinanze nei prossimi anni. Non è una domanda astratta sul distretto, ma una domanda concreta sulla pipeline di una sola azienda, e una risposta onesta si può ottenere direttamente dal developer. Secondo: lo storico delle spese condominiali nelle torri della serie già consegnate nell’arco di diversi anni, non solo la cifra attuale. Una serie matura ha già quello storico, e mostra se i costi di gestione crescono in modo prevedibile o a salti.

Terzo: la posizione della singola unità all’interno del cluster, non solo all’interno dell’edificio. La distanza a piedi dal supermercato, dalla palestra e dalla fermata dell’autobus conta a JVC più del nome della torre e, in una serie di più edifici, quella posizione varia in modo sensibile da una torre all’altra.

Come lavoro con i suoi immobili

Per una nuova fase di TownX parto sempre da una visita alla prima torre già consegnata della serie: pochi minuti a piedi, data la compattezza del distretto, e il modo più onesto per vedere in che cosa si trasforma un render dopo un paio d’anni di vita reale. Da lì recupero lo storico delle spese condominiali di quell’edificio e lo confronto con quanto dichiarato per la nuova fase.

E separatamente guardo la pipeline: quante altre torri della serie l’azienda prevede nelle vicinanze e quando, perché è questo a determinare direttamente con chi la Sua unità dovrà competere per un inquilino due o tre anni dopo la consegna.

Questo developer offre un vantaggio raro: dalla torre attualmente in vendita si può andare a piedi a un edificio gemello già consegnato e vedere come regge dopo uno o due anni di vita reale. Lo faccia prima di prenotare, non dopo: con un developer seriale in un solo distretto, la differenza tra gli edifici spesso non è la qualità ma la posizione all’interno del cluster, e questo emerge solo di persona, mai dal masterplan.

Domande frequenti

TownX è un developer affidabile?

Fondazione: 2017, società privata. Consegnato: oltre 900 unità nelle serie Easy e Luma a JVC. Un developer si verifica nel registro pubblico del Land Department e non sulla brochure: vi figurano lo stato della licenza, l’avanzamento dei lavori di ogni progetto e il conto escrow registrato. Nell’off-plan il denaro dell’acquirente confluisce su quel conto sotto la supervisione della RERA e viene svincolato a fronte di tappe verificate. Il dossier completo è nell’analisi qui sopra.

Conviene comprare da TownX direttamente o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker è a carico del developer. Rivolgersi direttamente a TownX non costa quindi di meno, e la scelta lì si limita ai suoi progetti: non si ottiene un confronto con gli edifici vicini né un parere franco sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da TownX

Dipende da cosa si compra e perché. Descriva il budget e l’obiettivo: Le indicherò quali edifici di questo developer sono giustificati oggi e quali è meglio lasciar perdere.