Dubai Hills Mall

Ten sam scenariusz co Mall of the Emirates, dwadzieścia lat później: centrum, które w 2022 roku zamieniło dzielnicę mieszkalną w samowystarczalną.

• rodziny z dziećmi
• wynajem roczny
• dni robocze bez samochodu

Co warto wiedzieć

Czym jest to miejsce

Dubai Hills Mall otwarto 17 lutego 2022 roku w samym środku osiedla Dubai Hills Estate: ponad 650 sklepów i około 186 000 metrów kwadratowych powierzchni handlowej, a deweloperem jest Emaar.

To duże centrum regionalne wewnątrz dzielnicy mieszkalnej, a nie przy autostradzie. Ta różnica ma znaczenie: zbudowano je dla populacji, która już istniała, a nie odwrotnie.

Oprócz handlu jest tu kino, hipermarket, kliniki, strefy dla dzieci i duża sala gastronomiczna, czyli cały zestaw, po który mieszkańcy Dubai Hills wcześniej jeździli do Mall of the Emirates lub Dubai Mall.

Co zmieniło

Przed 2022 rokiem Dubai Hills było piękne, zielone i niewygodne: wille, park, pole golfowe i dojazd do czegokolwiek. Centrum zamknęło tę lukę i uczyniło dzielnicę samowystarczalną.

Na rynku najmu widać to w typie najemcy. Rodzina, która dawniej ważyła Dubai Hills i Al Barsha i wyprowadzała się tam, gdzie była codzienna infrastruktura, teraz zostaje.

Wynika z tego drugi efekt: dzielnica przestała być wyłącznie willowa. Bloki wokół centrum, czyli Park Heights, Collective i Executive Residences, zyskały uzasadnienie, którego przed jego otwarciem nie miały.

I jedna rzecz, o której mówi się mniej: centrum wewnątrz osiedla dokłada ruchu na jego wewnętrzne drogi. Kto wybiera willę dla ciszy, powinien patrzeć na odległość do niego w obu znaczeniach.

Co to oznacza przy zakupie

Główny skok już się dokonał: dzielnica się otworzyła, infrastruktura powstała, cena ją wchłonęła. Kupno "przed otwarciem centrum" nie jest tu już możliwe.

Zostaje trwałość popytu najmu. To dzielnica, w której ludzie mieszkają, a nie przeczekują: umowy roczne, mało wyprowadzek, krótkie przestoje.

W porównaniu z Al Barsha: wejście jest tu droższe, zabudowa nowsza, a opłata serwisowa wyższa, natomiast profil najemcy jest podobny. Wybór między nimi to wybór między ceną a wiekiem budynku.

Co sprawdzić

Odległość od konkretnego klastra: Dubai Hills jest duże, a różnica między "dziesięć minut pieszo" a "dziesięć minut samochodem" zdarza się tu w obrębie jednej dzielnicy.

Opłatę serwisową i to, co obejmuje: w osiedlu z parkami i polem golfowym jest wyższa niż przeciętnie w mieście i stanowi stałą pozycję kosztów.

I ekspozycję względem wewnętrznych dróg prowadzących do centrum: w piątkowy wieczór różnica jest odczuwalna.

Jak porównać z pozostałymi dwoma

Dubai Mall to obiekt ogólnomiejski: ludzie jadą do niego z całego miasta i z innych emiratów, a mieszkania w pobliżu są drogie z powodu Downtown, a nie centrum handlowego.

Mall of the Emirates to obiekt dzielnicowy, wokół którego wyrosła dzielnica. Efekt się rozegrał, ale cena wejścia jest niska.

Dubai Hills Mall to obiekt dzielnicowy zbudowany wewnątrz gotowego osiedla. Nie stworzył dzielnicy, lecz zamknął jej słaby punkt i właśnie dlatego efekt był szybki i jednorazowy.

Dla kupującego oznacza to trzy różne strategie: Downtown kupuje się dla adresu, Al Barsha dla zajętości, Dubai Hills dla jakości życia przy wysokiej opłacie serwisowej.

Dzielnica już wchłonęła skok wywołany otwarciem centrum. Kupuje się tu teraz trwałość popytu najmu, a nie wzrost dzięki infrastrukturze.

Dzielnice, których ceny to kształtuje

Mediana ceny, cena wejścia i aktualny skład oferty dla każdej z nich znajdują się na jej stronie dzielnicy.