Arjan

Gęsto zabudowana dzielnica apartamentowa obok Dubai Science Park, znana turystom z Miracle Garden, a inwestorom z rentowności.

• rentowność powyżej średniej
• niska cena wejścia
• bliskość Dubai Science Park

Co jest w pobliżu i jak wpływa to na cenę

• Dubai Hills Mall od 2022 roku

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Czym jest Arjan

Arjan to dzielnica mieszkaniowa o średniej gęstości w regionie Dubailand, graniczy z Dubai Science Park i Al Barsha South i składa się niemal wyłącznie z budynków apartamentowych, a nie z domów.

Zabudowywała się szybko pod koniec drugiej i w trzeciej dekadzie tego wieku i nadal zwiększa podaż, a liczni deweloperzy budują niezależnie na osobnych działkach.

Znajdują się tu Dubai Miracle Garden i Butterfly Garden, które przyciągają duży sezonowy ruch turystyczny i nie dają mieszkańcom żadnej korzyści.

Baza najemców

Pracownicy Dubai Science Park i okolicznych parków biznesowych, rodziny, których nie stać na Al Barsha i Dubai Hills, oraz liczna grupa par i osób dzielących mieszkanie, które chcą nowszych budynków, niż oferuje starsza zabudowa średniej klasy.

To z definicji wrażliwa na cenę pula najemców — wybrali Arjan, bo był tańszy — co oznacza, że porównywalny budynek dwie ulice dalej, obniżając czynsz, ich przeciągnie.

Okresy najmu są umiarkowane, a rotacja wyższa niż w dzielnicach rodzinnych.

Argument rentowności

Arjan konkuruje ceną wejścia. Czynsze za stopę kwadratową są niższe niż w dzielnicach centralnych, ale ceny zakupu są znacznie niższe, a stosunek ten był na ogół korzystny — rentowność brutto jest tu wyższa niż średnia dla Dubaju.

To cały argument inwestycyjny i jest on uprawniony. Nie jest to natomiast argument wzrostu wartości: ziemia jest dostępna, podaż reaguje, a ceny pozostają „zakotwiczone”.

Nowsze budynki wynajmują się szybciej i kosztują więcej niż starsza zabudowa, co warto uwzględnić przy decyzji o zakupie.

Ograniczenia

Brak metra i brak planów jego budowy, więc dzielnica jest całkowicie uzależniona od samochodu, a przydział miejsc parkingowych realnie wpływa na czynsz.

Ruch wokół Miracle Garden w sezonie zimowym jest naprawdę uciążliwy: na okolicznych drogach pojawiają się autokary i samochody odwiedzających.

Udogodnienia są funkcjonalne: supermarkety, przychodnie, żłobki i coraz więcej restauracji, ale nie ma centrum dzielnicy. Mieszkańcy jeżdżą do Mall of the Emirates, Dubai Hills Mall lub Cityland.

Szkoły znajdują się w okolicznych dzielnicach, a nie w samej dzielnicy.

Co sprawdzić

Budynek i jego dewelopera, ponieważ Arjan ma ten sam problem niezależnych działek co JVC i taką samą rozpiętość jakości.

Odległość od korytarzy ruchu do Miracle Garden, jeśli my lub najemca będziemy tamtędy jeździć w sezonie zimowym.

Przydział miejsc parkingowych, zwłaszcza w kawalerkach.

Opłatę serwisową w stosunku do osiągalnego czynszu, która w dzielnicy o niższych czynszach pochłania większą część dochodu brutto, niż sugeruje kwota bezwzględna.

Harmonogramy przekazania sąsiednich działek, ponieważ masowe przekazanie obok obniża czynsze na cały sezon.

Dla kogo

Dla inwestora nastawionego na rentowność, o długim horyzoncie, który chce niskiej ceny wejścia i akceptuje wykończenie średniej klasy oraz minimalny wzrost wartości.

Dla kupującego, który chce mieć nieruchomość w Dubaju w kwocie niewymagającej finansowania.

Słabo pasuje do każdego, kto liczy na szybką odsprzedaż w dzielnicy z tysiącami konkurujących lokali, i do każdego, kto potrzebuje wyróżniającego się obiektu.

Dubai Science Park jako kotwica

Arjan graniczy z Dubai Science Park, strefą wolnocłową dla nauk o życiu, farmacji, ochrony zdrowia i firm środowiskowych. Jak na Dubaj nie jest duża, ale to prawdziwy klaster zatrudnienia z laboratoriami, biurami i siedzibami firm, a nie pusty park biznesowy.

Ta kotwica odróżnia Arjan od dzielnicy czysto spekulacyjnej. Są ludzie, którzy muszą mieszkać w niewielkiej odległości od konkretnego budynku, a to osoby wykwalifikowane, nieźle opłacane i skłonne zostać.

Sąsiednie Al Barsha South i Dubai Hills poszerzają tę pulę, dodając pracowników ochrony zdrowia, nauczycieli z klastra szkół i gospodarstwa domowe, których nie stać na sam Dubai Hills.

Należy kalkulować na podstawie tej puli, a nie marketingu dzielnicy. Jest realna, stabilna i jednocześnie ograniczona — dlatego wzrost czynszów był tu skromny, mimo że liczba mieszkańców rosła.

Życie obok Miracle Garden

Mniej więcej od listopada do maja Dubai Miracle Garden i sąsiedni Butterfly Garden przyciągają bardzo wielu odwiedzających, którzy przyjeżdżają autokarami i samochodami drogami używanymi przez mieszkańców Arjan.

Efekt jest skoncentrowany: budynki przy głównych drogach dojazdowych odczuwają go codziennie przez cały sezon, a budynki kilka ulic dalej ledwo go zauważają. Warto ustalić, po której stronie tej granicy leży dana nieruchomość.

Mieszkańcy nie mają z tego żadnej korzyści — ogrody to bilety wstępu i atrakcje turystyczne, a nie udogodnienie osiedla, i mieszkańcy z nich nie korzystają.

Z drugiej strony atrakcje przyciągnęły do okolicy skupisko kawiarni i restauracji, które przy tym poziomie cen inaczej by nie powstały, i działają one przez cały rok.

Jak wybrać budynek

Arjan ma ten sam wzorzec zabudowy niezależnych działek co JVC i te same konsekwencje: średnia dla dzielnicy ukrywa bardzo szeroki rozrzut. Dwie wieże przy tej samej ulicy mogą się znacznie różnić efektywnością układu, liczbą miejsc parkingowych, sprawnością wind i zarządzaniem.

Należy wybierać nowszą zabudowę od dewelopera z oddanymi budynkami, które można obejrzeć. W dzielnicy, w której każdy lokal konkuruje ceną, nowszy budynek wynajmuje się pierwszy i dłużej utrzymuje najemcę.

Należy potwierdzić miejsce parkingowe. Arjan nie ma metra i nie ma realnych szans, by je dostać, a lokal bez miejsca wynajmuje się ze zniżką w porównaniu z lokalem z miejscem.

Przed modelowaniem pierwszego roku należy sprawdzić harmonogram przekazania sąsiednich działek. Masowe przekazanie obok obniża czynsze na cały sezon najmu, a Arjan miał już kilka takich przypadków.

Należy sprawdzić harmonogram przekazania okolicznych działek. W dzielnicy z ciągłą podażą kilkaset niemal identycznych lokali oddanych w tym samym kwartale obniża czynsze na cały sezon najmu.

Najczęstsze pytania

Czy Arjan to dobra dzielnica do inwestowania w Dubaju?

Oferuje rentowność brutto powyżej średniej przy niskich cenach wejścia i stabilną bazę najemców z Dubai Science Park i pobliskich dzielnic biznesowych. Ograniczenia to brak metra, wrażliwa na cenę pula najemców i ciągła nowa podaż, która ogranicza wzrost wartości.

Czy Miracle Garden jest problemem dla mieszkańców Arjan?

W sezonie zimowym generuje duży ruch odwiedzających na okolicznych drogach, w tym autokarów. Budynki położone z dala od głównych dróg dojazdowych odczuwają to wyraźnie mniej.

Interesuje Państwa konkretnie Arjan?

Proszę podać, o który budynek lub lokal chodzi. Zanim złożą Państwo ofertę, przedstawię zarejestrowaną historię transakcji, aktualną opłatę serwisową i rzeczywiste ceny najmu porównywalnych lokali.