Dubai Hills Mall

Lo stesso copione di Mall of the Emirates, vent'anni dopo: il centro che nel 2022 ha reso autosufficiente un quartiere residenziale.

• famiglie con figli
• locazione annuale
• giorni feriali senza auto

Cosa c'è da sapere

Che cos'è

Dubai Hills Mall è stato inaugurato il 17 febbraio 2022 nel cuore della master community di Dubai Hills Estate: oltre 650 negozi e circa 186 000 metri quadrati di superficie commerciale, sviluppato da Emaar.

È un grande centro regionale all'interno di un quartiere residenziale, non lungo un'autostrada. La distinzione conta: è stato costruito per una popolazione già esistente, non il contrario.

Oltre ai negozi: un cinema, un ipermercato, cliniche, aree per bambini e una grande food court, cioè tutto ciò per cui i residenti di Dubai Hills prima andavano in auto a Mall of the Emirates o al Dubai Mall.

Cosa ha cambiato

Prima del 2022 Dubai Hills era bella, verde e scomoda: ville, un parco, un campo da golf e un tragitto in auto per qualsiasi cosa. Il centro ha colmato questa lacuna e reso il quartiere autosufficiente.

Sul mercato degli affitti si vede nel tipo di inquilino. Una famiglia che prima valutava Dubai Hills contro Al Barsha e se ne andava dove c'era l'infrastruttura quotidiana ora resta.

Ne deriva un secondo effetto: il quartiere ha smesso di essere fatto solo di ville. I condomini intorno al centro, Park Heights, Collective, Executive Residences, hanno acquisito una ragion d'essere che prima dell'apertura non avevano.

E una cosa di cui si parla meno: un centro all'interno di una community aggiunge traffico alle sue strade interne. Chi sceglie una villa per la tranquillità dovrebbe guardare la distanza da esso in entrambi i sensi.

Cosa significa per chi acquista

Il principale salto è già avvenuto: il quartiere si è aperto, l'infrastruttura è arrivata, il prezzo l'ha assorbita. Comprare «prima dell'apertura del centro commerciale» qui non è più possibile.

Resta la solidità della domanda locativa. È un quartiere in cui si vive, non che si aspetta: contratti annuali, poche partenze, brevi periodi di sfitto.

Rispetto ad Al Barsha: qui l'ingresso costa di più, il patrimonio è più recente e le spese di servizio sono più alte, mentre il profilo degli inquilini è molto simile. Scegliere tra i due significa scegliere tra prezzo ed età degli edifici.

Cosa verificare

La distanza dal proprio cluster specifico: Dubai Hills è grande, e la differenza tra «dieci minuti a piedi» e «dieci minuti in auto» si presenta qui all'interno di un solo quartiere.

Le spese di servizio e ciò che coprono: in una master community con parchi e campo da golf superano la norma cittadina e sono una voce di costo permanente.

E l'esposizione rispetto alle strade interne che portano al centro: di venerdì sera la differenza si nota.

Come confrontarlo con gli altri due

Il Dubai Mall è un oggetto di scala cittadina: ci si arriva in auto da tutta la città e da altri emirati, e le case vicine sono care per Downtown e non per il centro commerciale.

Mall of the Emirates è un oggetto di quartiere intorno al quale è cresciuto un quartiere. L'effetto si è esaurito, ma il prezzo d'ingresso è basso.

Dubai Hills Mall è un oggetto di quartiere costruito all'interno di una community già finita. Non ha creato il quartiere; ne ha chiuso il punto debole, ed è proprio per questo che l'effetto è stato rapido e irripetibile.

Per l'acquirente significa tre strategie diverse: Downtown si compra per l'indirizzo, Al Barsha per l'occupazione, Dubai Hills per la qualità della vita con spese di servizio elevate.

Il quartiere ha già assorbito il salto dovuto all'apertura del centro commerciale. Ciò che si compra qui ora è la solidità della domanda locativa, non la crescita legata alle infrastrutture.

I quartieri che ne risentono nel prezzo

Il prezzo mediano, il prezzo d'ingresso e la composizione attuale dell'offerta per ciascuno si trovano nella pagina del relativo quartiere.