Dubai Hills Mall

Le même scénario que le Mall of the Emirates, vingt ans plus tard : le centre qui, en 2022, a transformé un quartier résidentiel en quartier autosuffisant.

• familles avec enfants
• location annuelle
• des jours de semaine sans voiture

Ce qu'il faut savoir

De quoi s'agit-il

Le Dubai Hills Mall a ouvert le 17 février 2022 au cœur de la communauté planifiée de Dubai Hills Estate : plus de 650 boutiques et quelque 186 000 mètres carrés de surface commerciale, développés par Emaar.

C'est un grand centre régional situé à l'intérieur d'un quartier résidentiel et non le long d'une autoroute. Cette distinction compte : il a été construit pour une population déjà présente, et non l'inverse.

Outre le commerce : un cinéma, un hypermarché, des cliniques, des espaces pour enfants et un grand espace de restauration — tout l'ensemble pour lequel les habitants de Dubai Hills se rendaient auparavant au Mall of the Emirates ou au Dubai Mall.

Ce qu'il a changé

Avant 2022, Dubai Hills était beau, vert et peu pratique : des villas, un parc, un golf — et un trajet en voiture pour la moindre chose. Le centre a comblé cette lacune et rendu le quartier autosuffisant.

Sur le marché locatif, cela se voit dans le type de locataire. Une famille qui comparait autrefois Dubai Hills à Al Barsha et partait là où se trouvait l'infrastructure quotidienne reste désormais.

Il en découle un second effet : le quartier a cessé d'être uniquement composé de villas. Les immeubles d'appartements autour du centre — Park Heights, Collective, Executive Residences — ont acquis une raison d'être qu'ils n'avaient pas avant son ouverture.

Et un point dont on parle moins : un centre situé à l'intérieur d'une communauté ajoute de la circulation sur ses voies internes. Qui choisit une villa pour le calme doit regarder la distance qui la sépare du centre dans les deux sens du terme.

Ce que cela signifie à l'achat

Le principal changement de palier a déjà eu lieu : le quartier s'est ouvert, l'infrastructure est arrivée, le prix l'a absorbée. Acheter « avant l'ouverture du centre commercial » n'est plus possible ici.

Ce qui reste, c'est la durabilité de la demande locative. C'est un quartier où l'on habite plutôt que l'on attend : contrats annuels, peu de départs, périodes de vacance courtes.

Par rapport à Al Barsha : l'entrée est plus chère ici, le parc immobilier plus récent et les charges de copropriété plus élevées, tandis que le profil des locataires est à peu près le même. Choisir entre les deux, c'est choisir entre le prix et l'âge de l'immeuble.

Ce qu'il faut vérifier

La distance depuis votre cluster précis : Dubai Hills est vaste, et l'écart entre « dix minutes à pied » et « dix minutes en voiture » se rencontre ici à l'intérieur d'un même quartier.

Les charges de copropriété et ce qu'elles couvrent : dans une communauté planifiée avec des parcs et un golf, elles dépassent la norme de la ville, et c'est un poste de dépenses permanent.

Et l'exposition par rapport aux voies internes qui mènent au centre — un vendredi soir, la différence se remarque.

Comment le comparer aux deux autres

Le Dubai Mall est un objet à l'échelle de la ville : on s'y rend en voiture depuis toute la ville et depuis d'autres émirats, et le logement à proximité est cher à cause de Downtown plutôt qu'à cause du centre commercial.

Le Mall of the Emirates est un objet de quartier autour duquel un quartier a grandi. L'effet s'est joué, mais le prix d'entrée est bas.

Le Dubai Hills Mall est un objet de quartier construit à l'intérieur d'une communauté déjà achevée. Il n'a pas créé le quartier ; il en a comblé le point faible, ce qui explique précisément pourquoi l'effet a été rapide et ponctuel.

Pour un acheteur, cela fait trois stratégies différentes : Downtown s'achète pour l'adresse, Al Barsha pour l'occupation, Dubai Hills pour la qualité de vie, avec des charges de copropriété élevées.

Le quartier a déjà absorbé le changement de palier dû à l'ouverture du centre commercial. Ce que l'on achète ici désormais, c'est la durabilité de la demande locative, pas une croissance liée à l'infrastructure.

Les quartiers concernés par cette évaluation

Le prix médian, le prix d'entrée et la composition actuelle de l'offre de chacun figurent sur la page du quartier.