Al Satwa

Ein altes, niedrig bebautes Viertel zwischen Jumeirah und Sheikh Zayed Road: das günstigste wirklich zentrale Land der Stadt und ein ewiger Kandidat für die Neubebauung.

• maximale Zentralität für minimales Geld
• eine Wette auf die Neubebauung
• Straßenleben der alten Stadt

Wie es in diesem Viertel tatsächlich ist

Was das Viertel ist

Al Satwa liegt zwischen Jumeirah und Sheikh Zayed Road, nur einen kurzen Weg vom Trade Centre, Zabeel und City Walk entfernt. Allein nach der Lage ist es so zentral, wie Dubai nur sein kann.

Im Charakter hat es mit seinen Nachbarn nichts gemein: niedrig, dicht, für hiesige Verhältnisse alt, bebaut mit kleinen Blöcken, Werkstätten, Schneidereien, Cafés und Straßen, durch die Menschen tatsächlich zu Fuß gehen.

Es ist einer der wenigen Stadtteile, die noch als Nachbarschaft auf Straßenebene gelten und nicht als Masterplan – eine Qualität, die Dubai kaum besitzt und nicht herstellen kann.

Jumeirah Garden City ist der Masterplan für die Neubebauung, der über Satwa gelegt wurde, und seine seit Langem aufgeschobene Umsetzung ist die wichtigste Einzeltatsache über das Viertel.

Was es interessant macht

Die Rechnung der Lage. Nirgendwo sonst so nah am Geschäftszentrum kostet der Quadratfuß auch nur annähernd so wenig.

Die Mietnachfrage ist beständig und preisgetrieben: Menschen, die zentral sein müssen und keine zentralen Preise zahlen können. Diese Nachfrage verschwindet in einem schwachen Markt nicht.

Das Straßenleben ist für eine bestimmte Art von Käufer ein echter Gewinn – für jemanden, der eine Nachbarschaft will und keinen Turm mit Lobby.

Und der Schwebezustand der Neubebauung, der je nach Art, wie man hält, entweder die Chance oder das Risiko ist.

Was man hier tatsächlich kauft

Älteren niedrigen Apartmentbestand, schlicht ausgestattet, in Gebäuden, die nach einem Standard verwaltet werden, der deutlich unter dem der neuen Viertel liegt.

Die Unterschiede zwischen einzelnen Gebäuden sind enorm und wichtiger als die Adresse. Zwei Blöcke in derselben Straße können völlig verschiedene Investitionen sein.

Freehold ist im Vergleich zu den eigens dafür errichteten Freehold-Vierteln nur begrenzt und lückenhaft verfügbar; der Eigentumsstatus des konkreten Gebäudes ist also die erste Frage und kein Detail.

Was hier fast niemand kauft, ist ein Zuhause zum langfristigen Wohnen im oberen Marktsegment. Es ist ein Geschäft mit Einkommen und Grundstückswert.

Neubebauung: Chance und Risiko zugleich

Jumeirah Garden City steht seit vielen Jahren in den Plänen, ohne dass es zu einer flächendeckenden Umsetzung gekommen wäre. Teile von Satwa wurden geräumt; vieles nicht.

Wird die Neubebauung ernsthaft vorangetrieben, werden die Grundstückswerte hier von einer Lage gestützt, gegen die sich schwer argumentieren lässt. Das ist das Bullenszenario, und es ist nicht unvernünftig.

Wird sie weiter aufgeschoben, besitzen Sie alternden Bestand in einem Viertel, in das nicht reinvestiert wird, und die Miete ist das, was Sie bekommen.

Keiner der beiden Ausgänge lässt sich für Ihren Zeitrahmen vorhersagen. Die tragfähige Haltung ist, auf Basis der heutigen Miete zu kaufen und einen möglichen Gewinn aus der Neubebauung als nicht eingepreiste Option zu betrachten und nicht als Plan.

Die Nachteile, die man in Kauf nehmen muss

Gebäudequalität und Verwaltung. Ein Großteil des Bestands ist alt und wird auf Mindestniveau instand gehalten, und die Hausverwalter sind nicht dieselben, die die neuen Türme betreuen.

Dichte, Parkplätze und Lärm. Satwa ist auf eine Weise betriebsam, wie es die geplanten Viertel nicht sind, und das ist keine Phase, die es durchläuft.

Liquidität. Der Käuferkreis ist schmal und spezialisiert, und ein Verkauf dauert länger als in einem Freehold-Viertel mit tiefem Markt.

Und die Unsicherheit über die Zukunft des Viertels selbst, die ein realer Faktor ist und kein theoretischer.

Für wen es geeignet ist

Für einen Anleger, der maximale Zentralität mit minimalem Kapital will, weiß, dass er alten Bestand kauft, und mit den Mieteinnahmen zufrieden ist.

Für jemanden, der eine fußgängerfreundliche Nachbarschaft auf Straßenebene schätzt und sich an fehlendem Glanz nicht stört.

Wenig geeignet ist es für alle, die einen sauberen Ausstieg brauchen, für alle, die ein langfristiges Familienheim kaufen, und für alle, die die Neubebauung als terminierte Größe behandeln.

Ungeeignet ist es auch für den ersten Kauf in Dubai – dieses Viertel belohnt jemanden, der bereits weiß, wie man ein Gebäude liest.

Womit man es vergleichen sollte

Al Jaddaf und Deira – vergleichbare Einstiegspreise in älteren Teilen der Stadt mit ihrer eigenen Neubebauungsgeschichte.

City Walk und Al Wasl nebenan – die fertige, teure Version dessen, was Satwa eines Tages werden könnte.

International City und Al Warsan – noch günstiger, aber ohne jene Zentralität, die Satwas ganzes Argument ist.

Jedes dieser Viertel ist im Bereich der Stadtteile mit Medianpreisen und der aktuellen Zusammensetzung des Angebots beschrieben.

Wie man einen Kauf hier tatsächlich angeht

Beginnen Sie mit dem Eigentumsstatus des konkreten Gebäudes, denn er ist im Viertel nicht einheitlich und entscheidet, ob der Rest der Analyse überhaupt relevant ist.

Lesen Sie dann das Gebäude selbst und nicht die Straße: das Alter der Technik, den Zustand der Steigleitungen und Gemeinschaftsflächen und wer der Hausverwalter ist. Bei so altem Bestand ist die Verwaltung der Unterschied zwischen einem Ertragsobjekt und einer Belastung.

Rechnen Sie die Rendite mit der heutigen Miete, mit einer realistischen Leerstandszeit und einer Rückstellung für Renovierungen zwischen den Mietverhältnissen. Günstiger Bestand in zentraler Lage lässt sich schnell vermieten, nutzt sich aber rasch ab.

Und dimensionieren Sie die Position so, als käme die Neubebauung nie. Funktionieren die Zahlen allein über die Miete, ist jedes spätere Ergebnis beim Grundstückswert ein Zugewinn, auf den Sie nicht angewiesen waren – die einzig vernünftige Art, ein Objekt zu halten, dessen Zeitplan niemand in der Hand hat.

Kaufen Sie auf Basis der heutigen Miete und betrachten Sie die Neubebauung durch Jumeirah Garden City als nicht eingepreiste Option und nicht als terminiertes Ereignis – sie steht seit Jahren in den Plänen, ohne flächendeckend umgesetzt zu werden, und der Zeitplan ist nicht vorhersehbar.

Sie interessieren sich konkret für Al Satwa?

Nennen Sie mir das Gebäude oder die Einheit in Al Satwa, die Sie sich ansehen, und ich stelle die registrierte Verkaufshistorie, die heutige Service Charge und die Mieten zusammen, die vergleichbare Einheiten tatsächlich erzielen – bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht danach.