Al Barari

Ein Familienunternehmen, das von Anfang an keine Häuser, sondern ein großes botanisches Anwesen gebaut hat: Weniger als die Hälfte des Landes entfällt auf Villen, der Rest ist von Hand bepflanzte Landschaft, die über zwei Jahrzehnte gewachsen ist.

• Ein Zuhause zum Wohnen, nicht zum Vermieten
• Platz und Privatsphäre
• Ein langer Eigentumshorizont
• Käufer, die mit einer hohen jährlichen Umlage zurechtkommen

Das Unternehmen in Kürze

Gegründet

2005, ein privates Familienunternehmen

Gründer

Zaal Mohammed Zaal, Absolvent der Universität Cambridge

Land

170 Hektar, 34 Themengärten, über 16 km künstlich angelegte Seen und Bäche

Generationenwechsel

die operative Leitung ging an Hazza Zaal über, die nächste Generation der Familie

Auszeichnungen

„Sustainable Development of the Year“ und „Best Real Estate Project Luxury Residential“ bei Branchenpreisen 2017

Was für ein Developer das ist

Was es ist und woher die Idee kam

Al Barari ist kein Developer im üblichen Sinn von Grundstück kaufen, Haus bauen, verkaufen – es ist das Projekt einer Familie, Mitte der 2000er-Jahre begonnen, um etwas zu schaffen, das die Stadt kaum hatte: ein Anwesen, auf dem die Fläche für Grün die Fläche für Wohnraum überwiegt. Der Gründer wurde in Großbritannien ausgebildet und brachte einen für diesen Markt seltenen Ansatz mit – das Unternehmen ließ den Garten jahrelang wachsen, bevor es die Häuser darum herum zu verkaufen begann.

Das ist eine grundlegend andere Projektökonomie als bei einem typischen Villenviertel-Developer: Ein großer Teil des Budgets fließt nicht in Fundamente und Ausbau, sondern in Landschaftsgestaltung, Bewässerung und Jahre der Pflege, die noch folgen. Das Unternehmen baut faktisch einen Park mit Villen darin zum Verkauf, nicht Villen mit Begrünung am Rand, und dieser Unterschied ist vom ersten Schritt auf das Gelände an sichtbar.

Warum Käufer dafür zahlen und warum es sich nicht wiederholen lässt

In Dubai ist in Zentrumsnähe fast kein unbebautes Land mehr übrig, und was bleibt, schrumpft jedes Jahr. Das Unternehmen sicherte sich sein Grundstück mit geringer Dichte vor zwei Jahrzehnten, als Land in Stadtnähe ganz andere Preise hatte, und seither ist ein solches Projekt an einem vergleichbaren Standort physisch nicht mehr wiederholbar – kein anderer Developer verfügt über eine vergleichbare Reserve an zentralem Land, das Garten statt Geschossfläche gewidmet ist.

Die Branchenauszeichnungen, die das Unternehmen für seinen Umweltansatz erhielt, sind keine Marketingphrase – sie spiegeln ein Projekt wider, das tatsächlich anders betrieben wird: Der Preis pro Quadratfuß ist nicht die einzige Zahl, die zählt, ebenso wie viel Wasser, Pflanzen und Personal das Gelände jedes Jahr braucht. Für den Käufer bedeutet das etwas Konkretes – eine hohe, aber planbare jährliche Umlage, die man an den tatsächlichen Zahlen ablesen und nicht als abstraktes Risiko behandeln sollte.

Ein Generationenwechsel an der Spitze

Das Unternehmen hat einen Punkt erreicht, den viele Familien-Developer am Golf irgendwann erreichen: Die operative Leitung geht vom Gründer an die nächste Generation der Familie über. Das ist zugleich ein Signal der Kontinuität – der Erbe führt das Projekt fort, statt das Vermögen zu verkaufen – und ein Punkt, an dem sich ein genauerer Blick auf die Details lohnt, denn ein Führungswechsel bringt unweigerlich einige Veränderungen bei Managementteam, Auftragnehmern und kurzfristigen Prioritäten mit sich.

In der Praxis heißt das: Neuere Bauabschnitte sollte man nicht nach dem Ruf beurteilen, der sich über zwanzig Jahre Geschichte angesammelt hat, sondern danach, wie sie jetzt unter der neuen Leitung konkret gebaut werden. Das ist kein Warnsignal – Kontinuität innerhalb einer Familie bewahrt die Philosophie eines Projekts in der Regel besser als der Verkauf an einen externen Investor –, aber überprüfen sollte man die aktuelle Ausführung, nicht nur die Vergangenheit.

Das Produkt und seine Grenzen

Das Portfolio des Unternehmens besteht aus Villen und Residenzen im Clubhaus-Stil, verteilt auf mehrere eigenständige Quartiere innerhalb eines großen Anwesens, jedes mit eigenem Namen und Charakter, von kleinen gruppierten Häusern bis zu freistehenden Villen mit eigenem Garten. Alle folgen einer Logik: Das Haus ist Teil der Landschaft, kein auf ein Grundstück gestelltes und davon abgezäuntes Objekt.

Das ist ein bewusst schmales Produkt. Das Unternehmen baut keine Apartments, expandiert nicht in andere Stadtteile und versucht nicht, Käufer mit kleinem Budget zu erreichen – das gesamte Angebot richtet sich an Menschen, die ein Zuhause für Jahre kaufen und bereit sind, für den Unterhalt eines Geländes dieser Größe zu zahlen. Wer eine Mietwohnung oder einen kurzfristigen Weiterverkauf sucht, findet hier nichts.

Der Wiederverkaufsmarkt

Der Käuferkreis für dieses Produkt ist schmal und speziell: Menschen, denen Platz und Grün wichtiger sind als Hochhausblick und die verstehen, was der Unterhalt eines Geländes dieser Größe tatsächlich kostet. Verkäufe dauern hier länger als im Massensegment – das ist ein strukturelles Merkmal des Produkts, kein Zeichen für Probleme mit einem bestimmten Haus.

Für die wenigen, die genau dieses Produkt wollen, gibt es in der Stadt aber kaum eine echte Alternative: Ein privates Anwesen mit so viel gewachsener Landschaft lässt sich nicht noch einmal bauen, weil nahe dem Zentrum kein Land mehr dafür da ist. Das ist der seltene Fall, in dem Knappheit beim Wiederverkauf zugunsten des Eigentümers wirkt, auch wenn der Verkauf selbst nicht schnell geht.

Wie ich mit den Immobilien arbeite

Bei jedem Haus in Al Barari ziehe ich zuerst die Umlagehistorie der Community über mehrere Jahre und prüfe, was genau sie abdeckt – Bewässerung, Pflege der Gemeinschaftsgärten, Sicherheitsdienst des Anwesens; die Liste ist für ein Anwesen mit geringer Dichte dieser Größe länger als für eine gewöhnliche Wohnanlage und muss Zeile für Zeile gelesen werden.

Danach sehe ich mir das konkrete Haus und den konkreten Garten drumherum an – hier ist, anders als in einem typischen Turm, das Nachbargrundstück und das, was darauf wächst, buchstäblich Teil des Geschäfts. Und davon getrennt frage ich, wer das Gelände heute tatsächlich bewirtschaftet – dasselbe Team aus der Zeit des Gründers oder ein neues, das mit dem Generationenwechsel kam.

Das ist ein seltener Fall, in dem ein Generationenwechsel an der Spitze keine Formalität ist, sondern zugleich Risikofaktor und Kontinuitätsgeschichte: Der Sohn des Gründers führt das Unternehmen auf demselben Kurs weiter, aber prüfen Sie das an dem, was jetzt auf den Baustellen der aktuellen Bauabschnitte tatsächlich geschieht, nicht an einem Presseinterview. Verlangen Sie davon getrennt die Umlagehistorie der Community über mehrere Jahre – in einem Anwesen mit geringer Dichte und so viel Landschaft ist das fast die wichtigste einzelne Zahl im gesamten Geschäft.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von Al Barari?

Aktuell enthält die Datenbank 2 Objekte dieses Developers, die unter dem Marktpreis angeboten werden, der größte Abschlag beträgt 8 %. Der Rabatt kommt vom Verkäufer beim Wiederverkauf oder bei der Abtretung, nicht vom Developer: Er hat eigene Gründe, schnell auszusteigen. Die Höhe des Abschlags berechnet ein Algorithmus im Vergleich zu ähnlichen Objekten, kein Makler trägt sie von Hand ein.

Ist Al Barari ein zuverlässiger Developer?

Gegründet: 2005, ein privates Familienunternehmen. Prüfen Sie Al Barari im offenen Register des Grundbuchamts, nicht im Marketing: Lizenzstatus, Baufortschritt je Projekt und das registrierte Escrow-Konto stehen dort. Off-plan-Zahlungen landen auf diesem Escrow-Konto unter RERA-Aufsicht und erreichen den Developer erst nach geprüften Bauabschnitten. Das vollständige Dossier steht weiter oben auf der Seite.

Welche Projekte baut Al Barari?

Oben auf dieser Seite: 3 Projekte von Al Barari aus unserem Katalog, jeweils mit Pass zu Etagen, Einheiten, Übergabe und Schlafzimmern. Die Stadtteile mit den meisten seiner Objekte sind unter „Wo sie bauen“ gruppiert. Objekte im Verkauf stehen, sofern es welche gibt, direkt unter dem Projekt.

Sollte ich direkt bei Al Barari oder über einen Makler kaufen?

Finanziell macht es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf bezahlt Al Barari den Makler, nicht Sie, der direkte Anruf im Verkaufsbüro spart also nichts. Unterschiedlich ist der Blickwinkel – das Verkaufsteam des Developers verkauft nur die eigenen Gebäude und erwähnt nicht, dass dieselbe Einheit nebenan weniger kostet oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die üblichen 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Al Barari

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Schicken Sie mir Ihr Budget und die Aufgabe, die die Immobilie erfüllen soll – ich sage Ihnen, welche Projekte dieses Developers jetzt sinnvoll sind und an welchen ich vorbeigehen würde.