Al Barari

Un'azienda di famiglia che fin dal primo giorno non ha costruito case ma un'unica grande tenuta botanica: meno della metà del terreno va alle ville, il resto è un paesaggio piantato a mano e cresciuto in due decenni.

• Una casa in cui vivere, non da dare in affitto
• Spazio e privacy
• Un lungo orizzonte di proprietà
• Acquirenti a proprio agio con un'elevata spesa annuale

L'azienda in breve

Fondazione

2005, azienda privata di famiglia

Fondatore

Zaal Mohammed Zaal, laureato a Cambridge

Terreno

170 ettari, 34 giardini tematici, oltre 16 km di laghi e ruscelli artificiali

Passaggio generazionale

la guida operativa è passata a Hazza Zaal, la generazione successiva della famiglia

Premi

«Sustainable Development of the Year» e «Best Real Estate Project Luxury Residential» ai premi di settore del 2017

Che tipo di developer è

Che cos'è e da dove nasce l'idea

Al Barari non è un developer nel senso abituale di comprare un lotto, costruire una casa e venderla — è il progetto di una famiglia, avviato a metà degli anni Duemila per fare qualcosa che la città aveva appena: una tenuta in cui il terreno dato al verde pesa più di quello dato alla superficie edificata. Il fondatore si è formato nel Regno Unito e ha portato un approccio raro per questo mercato — per anni l'azienda ha fatto crescere il giardino prima di iniziare a vendere le case attorno.

È un'economia di progetto radicalmente diversa da quella di un tipico developer di comunità di ville: una larga quota del budget va non in fondamenta e finiture ma in paesaggistica, irrigazione e anni di manutenzione a venire. L'azienda sta di fatto costruendo un parco con ville in vendita al suo interno, non ville con un po' di verde ai margini, e questa differenza si nota fin dal primo passo nella tenuta.

Perché gli acquirenti la pagano e perché non si può ripetere

A Dubai vicino al centro non resta quasi terreno non edificato, e quel che resta si riduce ogni anno. L'azienda si è assicurata il suo lotto a bassa densità vent'anni fa, quando il terreno vicino alla città costava tutt'altra cifra, e da allora un progetto di questo tipo è diventato fisicamente impossibile da ripetere in una posizione analoga — nessun altro developer dispone di una riserva paragonabile di terreno centrale dedicata al giardino anziché alla superficie edificata.

Il riconoscimento di settore ottenuto dall'azienda per il suo approccio ambientale non è una frase di marketing — riflette un progetto davvero gestito in modo diverso: il prezzo al piede quadrato non è l'unico numero che conta, conta anche quanta acqua, quanto verde e quanto personale la tenuta richieda ogni anno. Per l'acquirente si traduce in qualcosa di concreto — una spesa annuale elevata ma prevedibile, da leggere nelle cifre effettive e non da trattare come un rischio astratto.

Un passaggio generazionale al vertice

L'azienda è arrivata a un punto in cui prima o poi arrivano molti developer familiari del Golfo: la guida operativa passa dal fondatore alla generazione successiva. È al tempo stesso un segnale di continuità — l'erede porta avanti il progetto invece di vendere l'asset — e un punto in cui conviene guardare più da vicino i dettagli, perché un cambio di leadership comporta inevitabilmente qualche cambiamento nel team di gestione, tra gli appaltatori e nelle priorità a breve termine.

In pratica significa che le fasi più recenti vanno giudicate non in base alla reputazione accumulata in vent'anni di storia, ma in base a come vengono costruite concretamente oggi, sotto la nuova guida. Non è un campanello d'allarme — la continuità all'interno di una stessa famiglia in genere preserva la filosofia di un progetto meglio di una vendita a un investitore esterno — ma è l'esecuzione attuale, non solo il passato, che vale la pena verificare.

Il prodotto e i suoi limiti

Il portafoglio dell'azienda è composto da ville e residenze in stile clubhouse distribuite in diversi quartieri distinti all'interno di un'unica grande tenuta, ciascuno con un proprio nome e carattere, da case raccolte a grappolo a ville indipendenti con giardino proprio. Tutte condividono un'unica logica: la casa è parte del paesaggio, non un oggetto posato su un lotto e recintato rispetto ad esso.

È un prodotto deliberatamente ristretto. L'azienda non costruisce appartamenti, non si espande in altri distretti della città e non cerca di raggiungere acquirenti con un budget ridotto — l'intera offerta è rivolta a chi compra una casa in cui vivere per anni ed è disposto a pagare per la manutenzione di un parco di queste dimensioni. Chi cerca un'unità da affittare o una rivendita a breve termine qui non ha nulla da guardare.

Il mercato della rivendita

Il bacino di acquirenti per questo prodotto è ristretto e specifico: persone per le quali spazio e verde contano più della vista da un grattacielo e che capiscono quanto costi davvero mantenere un parco di queste dimensioni. Le vendite qui richiedono più tempo che nel segmento di massa — è una caratteristica strutturale del prodotto, non un segnale di problemi con una casa in particolare.

Ma per i pochi che vogliono proprio questo prodotto, in città non esiste quasi nessuna vera alternativa: una tenuta privata con tanto paesaggio maturo non si può costruire di nuovo, perché vicino al centro non c'è più terreno per farlo. È il raro caso in cui la scarsità lavora a favore del proprietario in fase di rivendita, anche se il processo di vendita in sé non è rapido.

Come lavoro con i suoi immobili

Per qualsiasi casa ad Al Barari, la prima cosa che richiedo è lo storico di diversi anni degli oneri di comunità e che cosa coprano esattamente — irrigazione, manutenzione dei giardini comuni, sicurezza della tenuta; l'elenco per una tenuta a bassa densità di questa scala è più lungo di quello di un normale complesso residenziale e va letto voce per voce.

Da lì guardo la casa specifica e il giardino specifico che la circonda — qui, a differenza di una torre tipica, il lotto vicino e ciò che vi cresce sono letteralmente parte dell'operazione. E, a parte, chiedo chi gestisca davvero oggi i giardini — lo stesso team dell'epoca del fondatore o uno nuovo arrivato con il passaggio generazionale.

È un raro caso in cui un passaggio generazionale al vertice non è una formalità ma insieme un fattore di rischio e una storia di continuità: il figlio del fondatore porta avanti l'azienda sulla stessa rotta, ma verificatelo su ciò che accade oggi nei cantieri delle fasi attuali, non su un'intervista alla stampa. A parte, chiedete lo storico di diversi anni degli oneri di comunità — in una tenuta a bassa densità con tanto paesaggio è quasi il numero più importante dell'intera operazione.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di Al Barari?

Al momento la base contiene 2 lotti di questo developer con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo dell'8%. Lo sconto proviene dal venditore in una rivendita o in una cessione, non dal developer: il venditore ha un proprio motivo per uscire in fretta. L'entità del taglio è calcolata da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, non digitata da un broker.

Al Barari è un developer affidabile?

Fondata nel 2005, azienda privata di famiglia. Verificate Al Barari nel registro pubblico del Land Department, non nel marketing: stato della licenza, avanzamento dei lavori per progetto e conto escrow registrato sono tutti lì. I pagamenti off-plan confluiscono in quell'escrow sotto la supervisione della RERA e arrivano al developer solo a fronte di tappe di costruzione verificate. Il dossier completo è più in alto nella pagina.

Quali progetti sta realizzando Al Barari?

Qui sopra in questa pagina: 3 progetti di Al Barari dal nostro catalogo, ciascuno con una scheda che riporta piani, unità, consegna e camere da letto. I distretti con il maggior numero dei suoi lotti sono raggruppati sotto «Dove costruiscono». I lotti in vendita, quando ce ne sono, compaiono subito sotto il progetto.

Conviene comprare da Al Barari direttamente o tramite un broker?

Sul piano del denaro non c'è differenza: sull'off-plan il broker è pagato da Al Barari, non da voi, quindi chiamare direttamente l'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia la prospettiva — il team vendite del developer vende solo i propri edifici e non vi dirà che la stessa unità costa meno nel palazzo accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Sulla rivendita e sulla cessione la commissione è la consueta del 2% più IVA.

Vale la pena comprare da Al Barari

Dipende da che cosa si compra e perché. Inviatemi il vostro budget e lo scopo che l'immobile deve assolvere — vi dirò quali progetti di questo developer hanno senso oggi e quali eviterei.