Al Barari

Rodzinna firma, która od pierwszego dnia buduje nie domy, lecz jedną wielką posiadłość botaniczną: mniej niż połowa gruntu przypada na wille, reszta to ręcznie sadzony krajobraz, rosnący od dwóch dekad.

• Dom do mieszkania, a nie na wynajem
• Przestrzeń i prywatność
• Długi horyzont posiadania
• Kupujący, którzy akceptują wysoką opłatę roczną

Firma w skrócie

Rok założenia

2005, prywatna firma rodzinna

Założyciel

Zaal Mohammed Zaal, absolwent Cambridge

Grunt

170 hektarów, 34 tematyczne ogrody, ponad 16 km sztucznych jezior i strumieni

Przekazanie pokoleniowe

kierownictwo operacyjne przeszło na Hazza Zaala, następne pokolenie rodziny

Nagrody

„Sustainable Development of the Year” i „Best Real Estate Project Luxury Residential” podczas branżowych nagród w 2017 roku

Jakim deweloperem jest ten podmiot

Czym jest i skąd wziął się pomysł

Al Barari nie jest deweloperem w zwykłym sensie: kupić działkę, zbudować dom, sprzedać — to projekt jednej rodziny, rozpoczęty w połowie lat 2000, by zrobić coś, czego miasto prawie nie miało: posiadłość, w której grunt oddany zieleni przeważa nad gruntem oddanym pod powierzchnię zabudowy. Założyciel wykształcił się w Wielkiej Brytanii i wniósł podejście rzadkie na tym rynku — firma przez lata hodowała ogród, zanim zaczęła sprzedawać otaczające go domy.

To zasadniczo inna ekonomia projektu niż u typowego dewelopera osiedla willowego: duża część budżetu idzie nie w fundamenty i wykończenia, lecz w zieleń, nawadnianie i wieloletnie utrzymanie. Firma w istocie buduje park z willami na sprzedaż w środku, a nie wille z zielenią na obrzeżach, i tę różnicę widać od pierwszego kroku na terenie posiadłości.

Dlaczego kupujący za to płacą i dlaczego nie da się tego powtórzyć

W Dubaju prawie nie ma już niezabudowanej ziemi w pobliżu centrum, a to, co zostało, kurczy się z roku na rok. Firma zabezpieczyła swoją działkę o niskiej gęstości zabudowy dwie dekady temu, gdy ziemia przy mieście kosztowała zupełnie inaczej, a od tamtej pory takiego projektu nie da się fizycznie powtórzyć w porównywalnej lokalizacji — żaden inny deweloper nie dysponuje porównywalną rezerwą centralnego gruntu przeznaczoną na ogród, a nie na powierzchnię zabudowy.

Branżowe wyróżnienia, które firma otrzymała za podejście do środowiska, nie są hasłem marketingowym — odzwierciedlają projekt prowadzony naprawdę inaczej: cena za stopę kwadratową nie jest jedyną liczbą, która się liczy, liczy się też, ile wody, nasadzeń i personelu teren wymaga każdego roku. Dla kupującego przekłada się to na coś konkretnego — wysoką, ale przewidywalną opłatę roczną, którą należy odczytać z faktycznych liczb, a nie traktować jak abstrakcyjne ryzyko.

Przekazanie pokoleniowe na szczycie

Firma dotarła do punktu, do którego z czasem dochodzi wielu rodzinnych deweloperów w Zatoce: kierownictwo operacyjne przechodzi z założyciela na następne pokolenie rodziny. To zarazem sygnał ciągłości — następca prowadzi projekt dalej, zamiast wyprzedawać aktywa — i moment, w którym warto przyjrzeć się szczegółom, bo zmiana kierownictwa nieuchronnie niesie pewne zmiany w zespole zarządzającym, u wykonawców i w bieżących priorytetach.

W praktyce oznacza to, że nowsze etapy należy oceniać nie po reputacji zgromadzonej przez dwadzieścia lat historii, lecz po tym, jak są konkretnie budowane teraz, pod nowym kierownictwem. To nie jest sygnał alarmowy — ciągłość w obrębie jednej rodziny zwykle lepiej zachowuje filozofię projektu niż sprzedaż zewnętrznemu inwestorowi — ale warto zweryfikować bieżące wykonanie, a nie tylko przeszłość.

Produkt i jego granice

Portfel firmy to wille i rezydencje w stylu klubowym, rozmieszczone w kilku odrębnych kwartałach w obrębie jednej wielkiej posiadłości, każdy z własną nazwą i charakterem — od kameralnych zgrupowanych domów po wolnostojące wille z własnym ogrodem. Wszystkie łączy jedna logika: dom jest częścią krajobrazu, a nie obiektem postawionym na działce i od niej odgrodzonym.

To świadomie wąski produkt. Firma nie buduje apartamentów, nie rozszerza się na inne dzielnice miasta i nie próbuje trafić do kupującego z małym budżetem — cała oferta jest skierowana do osób kupujących dom, w którym zamieszkają na lata i które są gotowe płacić za utrzymanie terenu w takiej skali. Kto szuka lokalu na wynajem albo krótkiej odsprzedaży, nie ma tu czego oglądać.

Rynek wtórny

Grono nabywców tego produktu jest wąskie i konkretne: to ludzie, dla których przestrzeń i zieleń znaczą więcej niż widok z wieżowca i którzy rozumieją, ile faktycznie kosztuje utrzymanie terenu w takiej skali. Sprzedaż trwa tu dłużej niż w segmencie masowym — to strukturalna cecha produktu, a nie sygnał problemu z konkretnym domem.

Ale dla nielicznych, którzy chcą właśnie tego produktu, w mieście nie ma prawie żadnej realnej alternatywy: prywatnej posiadłości z tak dojrzałym krajobrazem nie da się zbudować ponownie, bo nie ma już w pobliżu centrum ziemi, na której dałoby się to zrobić. To rzadki przypadek, w którym rzadkość działa na korzyść właściciela przy odsprzedaży, nawet jeśli sam proces sprzedaży nie jest szybki.

Jak pracuję z ich nieruchomościami

Przy każdym domu w Al Barari najpierw zbieram historię opłat wspólnotowych z kilku lat i dokładnie to, co obejmują — nawadnianie, utrzymanie wspólnych ogrodów, ochronę posiadłości; lista dla posiadłości o niskiej gęstości w tej skali jest dłuższa niż dla zwykłego kompleksu mieszkaniowego i trzeba ją czytać linijka po linijce.

Potem przyglądam się konkretnemu domowi i konkretnemu ogrodowi wokół niego — tu, w przeciwieństwie do typowej wieży, sąsiednia działka i to, co na niej rośnie, jest dosłownie częścią transakcji. Osobno pytam, kto faktycznie zarządza dziś terenem — ten sam zespół z czasów założyciela czy nowy, który pojawił się wraz z przekazaniem pokoleniowym.

To rzadki przypadek, w którym przekazanie pokoleniowe na szczycie nie jest formalnością, lecz zarazem czynnikiem ryzyka i historią ciągłości: syn założyciela prowadzi firmę dalej tym samym kursem, ale należy to sprawdzić z tym, co faktycznie dzieje się teraz na budowie bieżących etapów, a nie z wywiadem prasowym. Osobno proszę o historię opłat wspólnotowych z kilku lat — w posiadłości o niskiej gęstości z tak dużą ilością zieleni to prawie najważniejsza liczba w całej transakcji.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Al Barari są dostępne ze zniżką?

Obecnie baza zawiera 2 lokale tego dewelopera wycenione poniżej rynku, przy czym największa obniżka wynosi 8%. Zniżka pochodzi od sprzedającego na rynku wtórnym lub przy cesji, a nie od dewelopera: ma on własny powód, by szybko wyjść. Wysokość obniżki algorytm wylicza na tle porównywalnych nieruchomości, a nie wpisuje jej ręcznie broker.

Czy Al Barari to rzetelny deweloper?

Rok założenia: 2005, prywatna firma rodzinna. Al Barari należy sprawdzać w otwartym rejestrze Land Department, a nie w materiałach marketingowych: status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow są tam dostępne. Wpłaty na rynku pierwotnym (off-plan) trafiają na ten escrow pod nadzorem RERA i docierają do dewelopera dopiero po zweryfikowaniu kolejnych etapów budowy. Pełne zestawienie znajduje się wyżej na stronie.

Jakie projekty buduje Al Barari?

Powyżej na tej stronie: 3 projekty Al Barari z naszego katalogu, każdy z paszportem obejmującym piętra, lokale, termin przekazania i pokoje. Dzielnice, w których znajduje się większość jego lokali, zebrano pod hasłem „Gdzie budują”. Lokale na sprzedaż, jeśli są, znajdują się bezpośrednio pod projektem.

Czy kupować od Al Barari bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy nie ma różnicy: na rynku pierwotnym (off-plan) brokera opłaca Al Barari, a nie Państwo, więc telefon wprost do biura sprzedaży niczego nie oszczędza. Różni się perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje tylko własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie przekazany później. Na rynku wtórnym i przy cesji prowizja wynosi zwykle 2% plus VAT.

Czy warto kupić w Al Barari

To zależy, co Państwo kupują i po co. Proszę przesłać mi budżet i zadanie, które nieruchomość ma spełnić — powiem, które projekty tego dewelopera mają teraz sens, a które bym ominął.