Dubai Tram

Elf Stationen, die die letzte Meile zwischen der Metro an der Sheikh Zayed Road und den Wohnvierteln am Meer schließen – und Marina und JBR zu einer seltenen fußläufigen Enklave Dubais machen.

• Leben ohne Auto
• Vermietung an junge Berufstätige
• Short-let am Strand

Was Sie wissen müssen

Was die Linie ist

Die Dubai Tram wurde am 11. November 2014 eröffnet. Die 10,6 Kilometer lange Strecke verläuft entlang der Al Sufouh Road parallel zur Küste und bedient elf Stationen zwischen Al Sufouh und Jumeirah Beach Residence, mit einer Schleife um die Dubai Marina.

Technisch ist das System ungewöhnlich: Der Strom kommt aus einer bodennahen Zuleitung statt aus Oberleitungen, und die Stationen sind geschlossen, klimatisiert und mit Bahnsteigtüren ausgestattet. In einer Stadt, in der Warten im Freien ein halbes Jahr lang unmöglich ist, ist dieses letzte Detail keine Kosmetik.

Die Tram ist nicht schnell – sie fährt mit dem Verkehr und hält an Ampeln –, aber die Fahrzeit ist vorhersehbar, und in Dubai schlägt Vorhersehbarkeit die Geschwindigkeit.

Warum es sie hier gibt

Die Metro folgt der Sheikh Zayed Road, einer Linie, die ein paar Kilometer hinter der Küste liegt. Alles zwischen der Schnellstraße und dem Meer – Marina, JBR, Al Sufouh, Media City – liegt in einer Entfernung zur Station, die im Sommer niemand zu Fuß geht.

Die Tram schließt genau diese Lücke. Sie bietet an zwei Stationen Anschluss an die Metro und verbindet sich mit der Monorail der Palm Jumeirah, wodurch die Küstenhälfte der Stadt in das übrige Netz eingebunden wird.

Das Ergebnis ist vor Ort sichtbar: Marina und JBR bilden einen der wenigen Teile Dubais, in denen das Leben ohne Auto wirklich praktikabel ist. Strand, Promenade, Geschäfte, die Büros der Media City und eine Metrostation sind durch ein Verkehrsmittel verbunden, das nach Fahrplan fährt und nicht im Stau steht.

Was sie für die Miete bringt

Gehweite zu einer Station ist ein Punkt, den Mieter in diesem Teil der Stadt von sich aus ansprechen, noch bevor man sie fragt. Ein großer Teil der Mieter in Marina und JBR sind junge Berufstätige ohne Auto oder mit einem Auto pro Haushalt, und der Verkehr entscheidet über die engere Wahl.

Der Effekt zeigt sich weniger in der ausgewiesenen Miete als darin, wie schnell eine Einheit vermietet wird und wie lange sie leer steht. Eine Wohnung drei Minuten von einer Station wird schneller vermietet als eine identische zwanzig Minuten entfernt, und ein Monat Leerstand kostet den Eigentümer mehr als ein Jahr Mietunterschied.

Die Kurzzeitvermietung ist eine eigene Kategorie. Ein Gast ohne Auto beurteilt die Anbindung eines Stadtteils stärker als die Größe der Wohnung, und eine Tram, die sowohl zur Metro als auch zum Strand fährt, schlägt sich direkt in der Auslastung nieder.

Welche Stadtteile sie bedient

Dubai Marina – dichte Hochhausbebauung um den Yachthafen, der größte und liquideste Mietmarkt, den die Linie berührt.

JBR – eine ununterbrochene Gebäudereihe am Strand mit Promenade, Restaurants und ständigem Touristenstrom; Short-let funktioniert hier besser als irgendwo sonst an der Strecke.

Al Sufouh, Media City und TECOM – die Bürohälfte, mit eingestreutem Wohnen. Die Mieter arbeiten hier oft nur wenige Haltestellen entfernt, sodass die Tram das Auto vollständig ersetzt. Hinzu kommt der Umstieg zur Monorail, der die Palm Jumeirah in Reichweite bringt.

Was sie nicht leistet

Sie löst nicht das Problem der Fahrten quer durch die Stadt. Von der Marina nach Downtown, ins DIFC oder zum Flughafen zu kommen, bedeutet weiterhin die Metro mit Umstieg oder das Auto, und die Fahrt dauert in beiden Fällen Dutzende Minuten.

Sie schafft auch keine Kapazität zur Stoßzeit. Die Marina bleibt ein dichter Ort mit starkem Autoverkehr; die Tram bedient diese Dichte, statt sie zu entlasten.

Und es gibt keine Überraschung mehr. Die Linie fährt seit über einem Jahrzehnt, und jeder Vorteil ist längst eingepreist. Das ist ein Faktor, der die Liquidität eines Stadtteils stützt, keine Quelle künftigen Wachstums.

Wie man sie bei der Wahl einer Einheit nutzt

Sehen Sie sich die tatsächliche Gehdistanz zur nächsten Station an statt des Stadtteilnamens – schon innerhalb eines einzigen Blocks der Marina reicht die Spanne bis zu fünfzehn Minuten zu Fuß, und in der Sommerhitze sind das zwei verschiedene Angebote.

Prüfen Sie, zu welcher Seite die Wohnung ausgerichtet ist. Die Linie verläuft durch eine Straße, und untere Etagen mit Blick darauf bekommen sowohl den Lärm als auch den Fußgängerstrom. Der Preis spiegelt das nicht immer wider; die erzielbare Miete immer.

Und vergleichen Sie mit Nachbarstadtteilen abseits der Linie. Ist eine vergleichbare Wohnung abseits der Tram deutlich günstiger, lautet die Frage, wer Ihr Mieter ist: Wer ein Auto hat, braucht sie nicht, und der Aufschlag kommt nicht zurück.

Noch eine Prüfung, die nichts kostet: Fahren Sie die Linie einmal zu der Uhrzeit, zu der Ihr Mieter fahren würde. Die Tram teilt sich die Straße, und wie sie sich abends zwischen Marina und JBR verhält, sagt mehr über den Arbeitsweg, den Sie verkaufen, als jede Fahrzeittabelle.

Womit man sie vergleichen sollte

Stadtteile entlang der roten Metrolinie – Business Bay, JLT, Downtown: insgesamt besser angebunden, bei einem anderen Einstiegspreis und ohne Strand in Gehweite.

Die Palm Jumeirah, die die Tram über die Monorail erreicht: Die Insel folgt einer anderen Logik, bei der der Verkehr zweitrangig ist und Käufer für Wasser und Privatsphäre zahlen.

Dubai Harbour und Emaar Beachfront, der neuere Küstenbestand nebenan, der weniger auf das Netz setzt und das durch die Nähe zum Wasser ausgleicht.

Jeder dieser Stadtteile ist mit Medianpreisen und der aktuellen Zusammensetzung des Angebots im Bereich der Dubai-Stadtteile beschrieben.

Die Linie fährt seit mehr als einem Jahrzehnt, und ihre gesamte Wirkung steckt im Preis – „wegen der Tram“ ist kein Wachstum zu erwarten. Was oft nicht eingepreist ist, ist die Kehrseite: Untere Etagen an der Al Sufouh Road bekommen Straßenlärm und Fußgängerstrom unter den Fenstern. Prüfen Sie die konkrete Wohnung, nicht die Adresse.

Die Stadtteile, die damit bepreist werden

Medianpreis, Einstiegspreis und aktuelle Zusammensetzung des Angebots finden Sie für jeden einzelnen auf seiner Stadtteilseite.