Burj Khalifa

Sechzehn Jahre in Folge das höchste Gebäude der Welt – und das einzige Objekt in Dubai, dessen Aussicht eine eigene Preiskategorie ist.

• Kurzzeitvermietung
• eine unverwechselbare Adresse
• Fußläufigkeit

Was Sie wissen müssen

Was das Gebäude ist

828 Meter hoch, 163 Etagen, und der Titel des höchsten Gebäudes der Welt im sechzehnten Jahr in Folge. Gemessen an Supertall-Bauten ist das eine ungewöhnlich lange Regentschaft.

Der Turm hieß ursprünglich Burj Dubai und wurde bei der Eröffnung zu Ehren des Präsidenten der VAE, Khalifa bin Zayed Al Nahyan, umbenannt.

Die Idee stammte von Scheich Mohammed bin Rashid Al Maktoum: Anfang der 2000er-Jahre fiel die Entscheidung, einen ganzen Stadtteil, Downtown Dubai, mit dem höchsten Turm der Welt in der Mitte zu bauen. Das Gebäude ist kein Schmuck des Stadtteils – es ist der Grund, warum der Stadtteil existiert.

Architekt war Adrian Smith, ein Spezialist für Supertall-Bauten. Die Form wurde von der Wüstenlilie abgeleitet, einem kulturellen Symbol der VAE, und die Baugrube folgte derselben Blüte.

Wie er gebaut wurde

Emaar begann den Bau im Januar 2004. Die Arbeiten dauerten sechs Jahre und kosteten rund 1,5 Milliarden Dollar; der Turm wurde am 4. Januar 2010 fertiggestellt.

Auf der Baustelle arbeiteten täglich bis zu zwölftausend Menschen, im Tempo von ein bis zwei Etagen pro Woche – sehr schnell für ein Gebäude dieser Höhe.

Die Fassade besteht aus 26 000 doppelseitigen Paneelen: Die äußere Metallfläche reflektiert Ultraviolettstrahlung, die innere Silberschicht blockiert Infrarot. In einem Klima, das im Sommer fünfzig Grad überschreitet, ist das Ingenieurskunst und keine Optik.

Auch das blütenförmige Fundament wurde nicht des Aussehens wegen gewählt: Diese Geometrie hält einen fast kilometerhohen Turm im Sand aufrecht.

Rekorde und Technik

Das Gebäude brach mehr als zehn Weltrekorde, darunter den für die höchste Spitze der Welt mit 180 Metern.

Im Inneren gibt es über fünfzig Aufzüge, die sich mit 10 Metern pro Sekunde bewegen. Bei dieser Höhe ist die Aufzugslogistik ein eigenes Konstruktionsproblem: Sie entscheidet, wie viele Menschen das Gebäude tatsächlich bewältigen kann.

Heute beherbergt der Turm das Armani Hotel Dubai, Restaurants, Nachtclubs, Aussichtsplattformen und mehr als neunhundert Wohnungen.

Mit anderen Worten: Es ist ein funktionierendes Wohn- und Hotelgebäude, kein Bürohaus und kein Denkmal – und genau das macht es zu einem Teil des Immobilienmarkts und nicht nur der Skyline.

Was der Turm mit dem Markt gemacht hat

Downtown Dubai existiert, weil es den Burj Khalifa gibt. Der Stadtteil wurde zusammen mit dem Brunnen und der Dubai Mall um ihn herum geplant, und seine gesamte Wirtschaft – Tourismus, Vermietung, Gastronomie – geht auf diese eine Entscheidung zurück.

Die zweite Folge ist der „Burj-Blick“ als eigene Preiskategorie. Käufer wie Mieter zahlen dafür, und der Unterschied zwischen zwei sonst identischen Wohnungen im selben Gebäude hängt davon ab, wohin die Fenster zeigen.

Die dritte ist die Kurzzeitvermietung. Downtown und Business Bay sind gerade wegen des Turms die am leichtesten verständlichen Short-let-Stadtteile der Stadt: Ein Gast zahlt dafür, ihn vom Fenster aus zu sehen und zum Brunnen zu laufen.

Der Nebeneffekt sind Dichte und Verkehr. In einem Stadtteil, der um die Hauptattraktion eines Landes herum gebaut ist, leben Sie das ganze Jahr im Touristenstrom, und manche Käufer weichen allein deshalb auf die Nachbarstadtteile aus.

Was das beim Kauf bedeutet

Prüfen Sie die Aussicht aus der konkreten Wohnung, nicht anhand des Renderings und nicht anhand der Etagenzahl. „Burj-Blick“ ist in einer Broschüre ein Marketingbegriff ohne rechtliche Bedeutung.

Die Aussicht ist nicht geschützt. Zwischen Ihrem Fenster und dem Turm kann jederzeit ein neues Gebäude entstehen, und in Business Bay ist das wiederholt geschehen. Sehen Sie sich die unbebauten Grundstücke in der Umgebung an und prüfen Sie, was darauf zulässig ist.

In Downtown bewegen Etage und Ausrichtung den Preis stärker als die Wohnfläche. Das ist ungewöhnlich: Normalerweise entscheiden die Quadratmeter, hier die Fenster.

Und rechnen Sie die Nebenkosten (Service Charge) durch. Der Unterhalt eines Premiumgebäudes mit diesem Turm im Fenster kostet entsprechend, und der Posten schlägt direkt auf die Nettorendite durch.

Für wen Downtown geeignet ist

Für alle, die kurzzeitig vermieten: Der Stadtteil hat die klarste touristische Logik der Stadt, und keinem Gast muss erklärt werden, warum er hier übernachten sollte.

Für alle, die eine unverwechselbare Adresse kaufen: Downtown ist der Fall, in dem der Name des Stadtteils von allein wirkt, auf jedem Markt der Welt.

Für alle, die Fußläufigkeit schätzen: Metro, Mall, Restaurants und die Büros von Business Bay liegen alle in Spaziernähe, was für Dubai untypisch ist.

Schlecht geeignet ist er für alle, die Ruhe, einfaches Parken und keine Touristen unter den Fenstern wollen. Für das Familienleben im Alltag gibt es ruhigere und günstigere Stadtteile in wenigen Minuten Entfernung.

Womit man ihn vergleichen sollte

Business Bay – der Nachbar mit derselben Aussicht auf den Turm, günstiger und dichter bebaut; die übliche Wahl für Käufer, die die Aussicht wollen, ohne für die Adresse zu zahlen.

Dubai Creek Harbour – ein Stadtteil, der um ein anderes Hochhaus als Mittelpunkt entsteht und dieselbe Logik „der Turm definiert den Stadtteil“ ein Jahrzehnt später und in einem frühen Stadium wiederholt.

Dubai Marina – vergleichbare Bekanntheit und Dichte, aber mit einer Wirtschaft, die auf Promenade, Strand und Büro-Cluster statt auf ein Wahrzeichen baut.

Jeder dieser Stadtteile ist mit Medianpreisen und der aktuellen Zusammensetzung des Angebots im Bereich der Dubai-Stadtteile beschrieben.

Nichts schützt die Aussicht: Zwischen Ihrem Fenster und dem Burj Khalifa kann jederzeit ein neues Gebäude entstehen, wie es in Business Bay bereits geschehen ist. Prüfen Sie die unbebauten Grundstücke in der Nähe und was darauf zulässig ist, und verifizieren Sie die Aussicht aus der konkreten Wohnung statt anhand des Renderings.

Die Stadtteile, die damit bepreist werden

Medianpreis, Einstiegspreis und aktuelle Zusammensetzung des Angebots finden Sie für jeden einzelnen auf seiner Stadtteilseite.