Dubai Water Canal

Drei Kilometer Wasser mitten durch die Stadt, eröffnet 2016 – und sechs Kilometer neue Uferlinie dort, wo es physisch keine gab.

• Wasserblick im Zentrum
• Kurzzeitvermietung
• fußgängerfreundliches Umfeld

Das Wichtigste in Kürze

Was gebaut wurde

Der Dubai Water Canal wurde im November 2016 eröffnet. Ein 3,2 Kilometer langer Kanal verlängerte den Dubai Creek von Business Bay durch Al Wasl hindurch bis in den Arabischen Golf am Strand von Jumeirah.

Drei Brücken überqueren ihn, darunter die Brücke der Sheikh Zayed Road mit einem künstlichen Wasserfall, der sich abschaltet, sobald ein Schiff darunter hindurchfährt. Fußgängerpromenaden säumen beide Ufer, insgesamt auf rund sechseinhalb Kilometern.

Technisch ist das für die Stadt ein seltener Eingriff: keine Aufschüttung, kein neuer Stadtteil auf freiem Gelände, sondern Wasser, das durch bereits bebautes, bereits teures Terrain geführt wurde. Genau deshalb war die Wirkung auf den Markt so abrupt.

Was der Kanal mit dem Markt gemacht hat

Vor 2016 gab es in Dubai Wasserlage in zwei Formen: das Meer und den Dubai Creek. Alles andere lag im Landesinneren, und der Abstand zwischen einem Wasserblick und dem Blick auf das Nachbargebäude betrug ein Vielfaches.

Der Kanal brachte mehr als sechs Kilometer Uferlinie mitten in die Stadt, auf Grund, der bereits bebaut und bereits teuer war. Gebäude, die in Blöcken im Binnenland standen, lagen über Nacht an einer Promenade.

Für Business Bay änderte das die Positionierung grundlegend: Ein dichter Stadtteil aus Bürotürmen erhielt eine Wasserlage und damit eine andere Klasse von Mietern. Für Al Wasl und Jumeirah kam eine Wasserdimension zu dem hinzu, was zuvor gewöhnliche Stadtblöcke gewesen waren.

Wer heute profitiert

Eigentümer von Wohnungen mit direktem Wasserblick. Der Aufschlag gegenüber vergleichbaren Apartments im selben Gebäude ist real und dauerhaft, weil er sich nicht reproduzieren lässt: Uferlinie ist begrenzt.

Betreiber von Kurzzeitvermietungen. Für eine Promenade mit Restaurants und einer Laufstrecke zahlen Gäste, und das Wort „Canal“ wirkt in einer Anzeige ähnlich wie „Beach“.

Und Käufer tiefer in den Blöcken, wenn auch anders. Der fußläufige Zugang zur Promenade hebt den ganzen Stadtteil: Wo Menschen vor die Tür treten und spazieren gehen können, bleiben Mieter länger, selbst wenn das Fenster zum Innenhof zeigt.

Wo die Wirkung endet

Abrupt. Ein Wasserblick gehört zu bestimmten Gebäudezeilen und bestimmten Ausrichtungen, nicht zu einem Stadtteil. Zwischen zwei Türmen desselben Projekts kann der Preisunterschied ein Vielfaches betragen – und das ist der richtige Unterschied, keine Überbewertung.

Die zweite Grenze ist die Bebauung. In Business Bay kann zwischen Ihrem Fenster und dem Wasser ein neues Gebäude entstehen: Es gibt weiterhin unbebaute Grundstücke, und die freie Aussicht von heute kann morgen der Blick auf eine Fassade sein.

Die dritte ist die Promenade selbst. Sie ist nicht einheitlich: Teile sind begrünt und von Restaurants gesäumt, Teile bleiben ein Versorgungsstreifen. Fünfzehn Minuten am Ufer entlangzugehen, bevor Sie kaufen, erklärt mehr als jedes Rendering.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Den Blick aus der konkreten Wohnung, nicht aus dem Gebäude. Winkel, Etage und das Gegenüber entscheiden hier mehr als die Adresse oder die Wohnfläche.

Die unbebauten Grundstücke in der Sichtlinie und was darauf zulässig ist. In Business Bay ist das der häufigste Grund, warum ein gekaufter Blick drei Jahre später verschwindet.

Die Nebenkosten (Service Charge). Gebäude am Wasser haben mehr Gemeinschaftsflächen, und die Promenade samt Begrünung davor muss unterhalten werden; bei einer günstigen Wohnung frisst dieser Posten einen spürbaren Teil der Rendite.

Wie der Kanal ins übrige Zentrum passt

Business Bay bleibt der dichteste und vielfältigste Abschnitt: teure Einheiten mit direkter Uferlage, gewöhnliche Turmwohnungen in den Blöcken und eine Spanne dazwischen, die größer ist als die Spanne zwischen Stadtteilen.

Al Wasl und Jumeirah bieten ein anderes Format – niedrige Bebauung und Villen am Wasser, mit höherem Einstiegspreis und deutlich dünnerem Angebot.

Al Jaddaf und MBR City grenzen von der Creek-Seite an dasselbe Wassersystem: ähnliche Logik, früheres Entwicklungsstadium, niedrigerer Einstiegspreis.

Jeder dieser Stadtteile ist mit Medianpreisen und aktueller Angebotszusammensetzung im Bereich Dubai-Stadtteile behandelt.

Was der Kanal nicht verändert hat

Den Verkehr. Wasser ist keine Straße: Der Kanal hat keinen Arbeitsweg verkürzt und keine Kreuzung entlastet. Business Bay staut sich zur Hauptverkehrszeit genau wie zuvor, und das Wassertaxi bleibt ein Freizeitangebot und kein Weg zur Arbeit.

Er hat auch den Unterschied zwischen Zentrum und Meer nicht aufgehoben. Kanalufer ist nicht Golfufer: Es gibt hier keinen Strand, und wer das Meer will, wird mit einem Kanal nicht zufrieden sein.

Er hat auch nicht verändert, was Business Bay ist. Der Stadtteil bleibt seiner Widmung nach gewerblich und seiner Bauweise nach von Türmen geprägt: Büros, Apartments und kaum etwas anderes. Die Promenade hat eine fußgängerfreundliche Schicht ergänzt; zu einem Wohnviertel mit Schulen und Innenhöfen, wie Präsentationen es manchmal suggerieren, hat sie ihn nicht gemacht.

Schließlich hat er das Wasser nicht für alle zugänglich gemacht. Nur eine begrenzte Zahl von Gebäuden öffnet sich direkt zur Promenade; die übrigen sind durch eine Straße oder ein anderes Grundstück davon getrennt. Die Formulierung „am Kanal“ deckt beide Fälle ab, und der Preisunterschied zwischen ihnen ist erheblich.

Der Aufschlag für den Kanalblick ist real, gehört aber zu einer bestimmten Wohnung und nicht zu einer Adresse – und nichts schützt ihn. In Business Bay gibt es weiterhin unbebaute Grundstücke, und ein neues Gebäude gegenüber nimmt mit dem Blick den ganzen Aufschlag. Klären Sie vor dem Abschluss, nicht danach, was in Ihrer Sichtlinie steht und was dort stehen darf.

Die Stadtteile, die davon bepreist werden

Medianpreis, Einstiegspreis und aktuelle Angebotszusammensetzung finden Sie jeweils auf der Seite des Stadtteils.