Dubai Creek

Die Meeresbucht, an der die Stadt begann: ein Handelshafen, der zur Grenze zwischen dem alten und dem neuen Dubai wurde – und bis heute eine eigene Preiskategorie ist.

• hohe Renditen in der Altstadt
• Wasserblick günstiger als Meerblick
• Lage am Schutzgebiet

Was Sie wissen müssen

Wo alles begann

Dubai Creek ist eine natürliche Salzwasserbucht, um die herum die Stadt gewachsen ist. Hier legten die Handels-Dhaus an, hier arbeiteten die Gold- und Gewürzsouks, und von hier lief der Handel mit Indien und Iran, lange bevor es Türme an der Sheikh Zayed Road gab.

Die Bucht teilt die Altstadt in zwei Hälften: Deira am Nordufer, Bur Dubai am Südufer. Abras – hölzerne Fährboote – setzen noch heute zwischen beiden über, das günstigste öffentliche Verkehrsmittel des Emirats und eines der wenigen erhaltenen Stücke der Altstadt.

2016 wurde die Bucht durch einen Kanal über Business Bay bis zum Arabischen Golf verlängert und schloss damit das Wassersystem der Stadt. Formal sind das zwei Objekte; in der Praxis ist es eine zusammenhängende Wasserfläche vom alten Souk bis zum Strand von Jumeirah.

Zwei Ökonomien an zwei Ufern

Der alte Abschnitt ist eine dichte, alternde Bebauung mit eigener Handelsökonomie: Souks, Großhandelslager, Kleingewerbe, Viertel von Arbeitsmigranten. Die Einstiegspreise gehören zu den niedrigsten der Stadt und die prozentualen Renditen zu den höchsten.

Die Mündung der Bucht ist das Gegenteil: Dort entsteht Dubai Creek Harbour, ein neuer Stadtteil mit Türmen, einer Promenade und Blick über das Wasser auf den fernen Burj Khalifa.

Zwischen diesen Polen liegen Al Jaddaf und Ras Al Khor: eine Übergangszone, in der die Altstadt nach und nach durch Neubauten ersetzt wird und die Preise dazwischen liegen.

Was ein Wasserblick hier wert ist

Dasselbe wie überall in Dubai: ein Aufschlag, der sich nicht reproduzieren lässt. Mit einem Vorbehalt – ein Blick auf die Bucht ist kein Meerblick, und ein Käufer, der eine Strandszenerie erwartet, wird enttäuscht sein. Das ist ein arbeitender Hafen, mit Booten, dem gegenüberliegenden Ufer und einem Stadtpanorama.

Genau deshalb ist der Aufschlag hier niedriger als an der Golfküste und die Rendite höher. Für einen Investor ist es oft das bessere Geschäft, nur das weniger fotogene.

Eine Kategorie steht für sich: der Blick auf den Sonnenuntergang über dem Wasser in Richtung des historischen Ufers. Neue Projekte an der Mündung bepreisen das hoch und zu Recht – ein Panorama mit Wasser im Vordergrund und Wolkenkratzern dahinter gibt es nur hier.

Das Schutzgebiet Ras Al Khor

Im oberen Abschnitt liegt das Wildschutzgebiet Ras Al Khor – rund sechs Quadratkilometer Feuchtgebiet, in dem Flamingos neben Dutzenden weiteren Vogelarten überwintern. Es ist geschütztes Land innerhalb der Stadt.

Für den Immobilienmarkt ist die Folge einfach: Dort wird nichts gebaut. Die Lage am Schutzgebiet bedeutet einen Ausblick, der frei bleibt, und keine künftige Bebauung unter Ihren Fenstern – eine Seltenheit in Dubai, wo jedes freie Grundstück irgendwann bebaut wird.

Projekte mit Blick auf diese Seite verkaufen die Aussicht als dauerhaft, und in diesem Fall ist das keine Werbung, sondern wahr. Der Status des Landes lässt sich in den Planungsunterlagen überprüfen, und das sollte man tun.

Das alte Ufer: dafür und dagegen

Dafür: der niedrigste Einstiegspreis der Stadt, stabile Mietnachfrage aus Handel und Kleingewerbe, die grüne Metrolinie und alles Nötige in Gehweite. Die prozentualen Renditen in Deira gehören zu den höchsten im Emirat.

Dagegen: alternder Bestand, ungleichmäßige Gebäudeverwaltung, Dichte, Lärm und ein völlig anderes Mieterprofil als in den neuen Stadtteilen. Das ist ein Arbeiterviertel und kein Schaufenster, und man sollte es auch so kaufen.

Und drittens: Das Kapitalwachstum ist hier langsam. Das Gebiet hat sich vor langer Zeit gesetzt, und die Neubewertung, die an neuen Orten stattfindet, gibt es hier nicht. Das ist ein Instrument für Einkommen.

Worauf Sie achten sollten

Am alten Ufer – der bauliche Zustand des Gebäudes und die Arbeitsweise der Eigentümergemeinschaft. Ein Block kann dreißig Jahre alt sein, und der Unterschied zwischen einem gepflegten und einem vernachlässigten ist größer als der Preisunterschied zwischen ihnen.

An der Mündung – was genau im Blickfeld liegt und was gegenüber entstehen könnte. Es wird aktiv gebaut, und ein offenes Panorama heute garantiert keines für morgen, es sei denn, Ihnen liegt ein Schutzgebiet gegenüber.

Und in beiden Fällen die registrierten Transaktionen für das konkrete Gebäude. Beim alten Bestand gibt es viele, und sie liefern ein verlässliches Bild; bei den neuen Projekten an der Mündung gibt es wenige, und die Bewertungen sind dort gröber.

Gesondert die Eigentumsregeln für das konkrete Grundstück. Nicht alles Land in der Altstadt ist Freehold: Es gibt Gebiete, in denen ausländisches Eigentum beschränkt ist oder als langfristiges Leasehold gestaltet wird. Das wird vor der Anzahlung geprüft, nicht danach.

Womit man es vergleichen sollte

Der Water Canal in Business Bay – dasselbe Wasser, fortgesetzt in der zentralen Stadt: teurer, neuer, ohne die historische Schicht.

Mina Rashid und Dubai Islands – andere Uferlagen in der alten Hälfte der Stadt, wo auf historischem Grund neu gebaut wird.

Dubai Marina – was aus einer Uferlage wird, wenn sie komplett und auf einmal bebaut wird: dichter, teurer, ohne Altstadt daneben.

Und Deira direkt gegen Bur Dubai. Die beiden Ufer wirken von außerhalb der Stadt wie ein Stadtteil und verhalten sich innen wie zwei Märkte: unterschiedliche Mieterstruktur, unterschiedliches Gebäudealter und ein Preisunterschied, den eine fünfminütige Fahrt mit der Abra nicht erklärt, bis man selbst hinübergefahren ist.

Jeder dieser Stadtteile ist im Bereich Dubai Areas mit Medianpreisen und der aktuellen Zusammensetzung des Angebots beschrieben.

Ein Blick auf die Bucht ist kein Meerblick: ein arbeitender Hafen, Boote und das gegenüberliegende Ufer statt eines Strandes. Der Aufschlag ist niedriger und die Rendite höher, aber ein Käufer, der das Meer erwartet, sollte es sich vor dem Abschluss persönlich ansehen, nicht danach.

Die Stadtteile, die davon geprägt werden

Medianpreis, Einstiegspreis und aktuelle Zusammensetzung des Angebots finden Sie jeweils auf der Seite des Stadtteils.