Jumeirah

Das ursprüngliche Viertel am Strand: niedrige Villen, die besten Schulen der Stadt und das Meer am Ende der Straße.

• Familien und Schulen
• Wohnen in Strandvillen
• Kapitalerhalt

Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst

• Dubai Water Canal seit 2016

Wie ist es in diesem Viertel wirklich?

Was Jumeirah ist

Jumeirah ist der Küstenstreifen, der von Umm Suqeim nach Nordosten in Richtung Trade Centre verläuft. Er gliedert sich in Jumeirah 1, 2 und 3 sowie die neueren Ergänzungen Jumeirah Bay Island, Pearl Jumeirah und La Mer.

Es ist das älteste Wohngebiet für Expatriates im modernen Dubai und gilt nach allgemeiner Auffassung weiterhin als der begehrteste Wohnort der Stadt für alle, die ein Haus in Strandnähe wollen.

Die Bebauung ist durchgehend niedrig: freistehende Villen auf großzügigen Grundstücken, wenige niedrige Apartmentgebäude und strenge Höhenvorgaben, die das auch so halten werden.

Warum es seine Stellung behält

Drei Gründe. Der Strand liegt am Ende der Straße und nicht erst eine Autofahrt entfernt. Die Schulen in und um Jumeirah gehören zu den besten des Emirats, und ihre Dichte ist unübertroffen. Und die Lage ist zentral – Downtown, DIFC und der Flughafen sind alle mit kurzer Fahrt erreichbar.

Dazu kommt die Knappheit. Das Angebot lässt sich nicht erweitern: Das Land ist vollständig bebaut, die Höhenvorgaben verhindern Verdichtung, und die Grundstücke gehören Familien, die meist nicht verkaufen.

Das Ergebnis ist ein Markt, der sich ganz anders verhält als der Rest von Dubai – dünn, langsam und bemerkenswert stabil.

Die Freehold-Frage

Das ist das Erste, was Sie klären sollten, und es überrascht viele. Teile von Jumeirah sind als Freehold ausgewiesen und für ausländisches Eigentum offen; andere nicht.

Die neueren Entwicklungen – Jumeirah Bay Island, Pearl Jumeirah, La Mer, Port de la Mer, City Walk – sind Freehold, und hier findet der Großteil der internationalen Käuferaktivität statt.

Ein großer Teil des älteren Villenbestands in Jumeirah 1, 2 und 3 steht ausländischen Freehold-Käufern nicht offen, ist aber vielfach zur Miete verfügbar. Klären Sie die Ausweisung für das konkrete Grundstück, bevor Sie Zeit darauf verwenden.

Der Mietmarkt

Die Nachfrage nach Mietvillen in Jumeirah gehört zu den stärksten der Stadt und wird fast ausschließlich von Familien getragen, die sich für das Einzugsgebiet der Schulen entscheiden. Die Mietverhältnisse sind lang, die Mieter von hoher Bonität.

Die Mieten sind in absoluten Zahlen hoch. Die Renditen sind niedrig, weil der Wert des Landes den Wert der Miete dominiert.

Für einen Vermieter ist dies eher ein Objekt zum Kapitalerhalt mit angehängtem Einkommen als ein Einkommensobjekt.

Worauf Sie bei einer Villa in Jumeirah achten sollten

Zuerst die Freehold-Ausweisung.

Alter und Zustand des Hauses. Viele Villen in Jumeirah sind zwanzig bis vierzig Jahre alt, und Sanierungskosten können erheblich sein. Prüfen Sie Klimaanlage, Sanitär, Elektrik und Dach.

Größe und Grenzen des Grundstücks ganz genau, denn der Landwert dominiert.

Ob das Grundstück eine Neubebauung zulässt und in welchem Rahmen, falls Sie das beabsichtigen – die Vorgaben zu Höhe und Bebauungsgrad sind streng.

Den Strandzugang von der konkreten Straße aus und wie er sich am Wochenende verändert.

Für wen es passt

Für eine Familie, die in Strandnähe mit dem besten Schulzugang in Dubai leben möchte und ein Zuhause kauft, kein Investment.

Für einen langfristigen Käufer, der Land an einem Ort schätzt, der sich nicht erweitern lässt.

Schlecht passt es für Renditeinvestoren und für alle, die nicht zuerst geklärt haben, dass die konkrete Immobilie überhaupt von einem ausländischen Käufer erworben werden kann.

Die drei Jumeirahs und die neuen Inseln

Jumeirah 1 liegt am nächsten zu Trade Centre und Downtown, ist das älteste und gemischteste Gebiet, mit kleinen Apartmentgebäuden neben Villen und der höchsten Dichte der drei. Jumeirah 2 ist die ruhige Mitte. Jumeirah 3 reicht bis Umm Suqeim und hat die größten Grundstücke.

Daneben liegen die neueren aufgeschütteten und neu entwickelten Bereiche: Jumeirah Bay Island mit ihren ultra-prime Villen und Branded Residences, Pearl Jumeirah, La Mer und Port de la Mer. Sie sind Freehold, eigens gebaut und für ausländische Käufer offen, und hier findet fast die gesamte internationale Kauftätigkeit statt.

Der Unterschied ist nicht kosmetisch. Eine alte Villa in Jumeirah 2 und ein Apartment in Port de la Mer sind unterschiedliche Produkte mit unterschiedlicher Eigentumsposition und unterschiedlichen Märkten, die sich lediglich einen Namen teilen.

Klären Sie, zu welchem Bereich ein Angebot gehört, bevor Sie Preise vergleichen, und nehmen Sie niemals an, dass eine Adresse in Jumeirah bedeutet, dass ein ausländischer Käufer sie erwerben kann.

Warum die Schulen alles dominieren

Die Konzentration angesehener Schulen in und um Jumeirah ist der stärkste einzelne Nachfragetreiber, und er wirkt auf einer Zeitskala, die kein anderer Faktor erreicht: Eine Familie, die ein Kind einschult, bleibt, bis dieses Kind fertig ist.

Das ergibt den stabilsten Mietmarkt im Emirat. Die Mietverhältnisse laufen über Jahre, die Mieter halten die Immobilie instand, weil sie darin richtig wohnen, und die Fluktuation ist so gering, dass das Leerstandsrisiko bei einem ordentlichen Haus fast vernachlässigbar ist.

Es bedeutet auch, dass das Mietjahr saisonal verläuft, anders als in den meisten Stadtteilen Dubais. Familienvermietungen beginnen im August und September; eine Villa, die im Februar frei wird, kann Monate auf den richtigen Mieter warten.

Für einen Eigentümer heißt das praktisch: Richten Sie das Ende der Mietverträge am Schulkalender aus und nicht am Jahrestag des Kaufs.

Eine alte Villa in Jumeirah kaufen

Gehen Sie davon aus, dass das Haus Arbeit braucht. Klimaanlage, Sanitär, Elektrik und Dach sind die üblichen Schwachstellen bei Villen in Dubai dieses Baujahrs, und ein ordentliches Gutachten kostet einen Bruchteil dessen, was es kostet, die Mängel später zu entdecken.

Bewerten Sie das Grundstück getrennt vom Gebäude. Das Land hält hier den Wert, und ein bescheidenes Haus auf einem guten Grundstück in der richtigen Ausrichtung ist ein besserer Kauf als ein schickes Haus an der falschen Stelle.

Klären Sie den zulässigen Rahmen, wenn Sie umbauen oder erweitern wollen. Die Vorgaben zu Höhe und Bebauungsgrad entlang dieses Streifens sind streng, und genau sie bewahren den niedrigen Charakter, für den Sie zahlen.

Und gehen Sie am Wochenende durch die Straße. Strandzugänge, Restaurantcluster und der Verkehr auf der Jumeirah Beach Road wirken sich auf einzelne Straßen sehr unterschiedlich aus, und nichts davon steht im Grundriss.

Die Freehold-Ausweisung unterscheidet sich von Grundstück zu Grundstück. Ein großer Teil des älteren Villenbestands in Jumeirah 1, 2 und 3 steht ausländischen Freehold-Käufern nicht offen – klären Sie die Ausweisung, bevor Sie Zeit auf eine Immobilie verwenden.

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Häufige Fragen

Können Ausländer Villen in Jumeirah kaufen?

In ausgewiesenen Freehold-Gebieten ja – darunter Jumeirah Bay Island, Pearl Jumeirah, La Mer und Port de la Mer. Ein großer Teil des älteren Villenbestands in Jumeirah 1, 2 und 3 steht ausländischem Freehold-Eigentum nicht offen, ist aber vielfach zur Miete verfügbar.

Warum ist Jumeirah so teuer?

Strandzugang am Ende der Straße, die höchste Konzentration von Spitzenschulen im Emirat, eine zentrale Lage und keine Möglichkeit, das Angebot zu erweitern – das Land ist vollständig bebaut, und strenge Höhenvorgaben verhindern Verdichtung.

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