Dubailand

Kein einzelnes Viertel, sondern eine riesige Planungsregion, die große Teile des Dubaier Binnenlands umfasst – ein Name, der ohne die Angabe einer Teilgemeinde kaum etwas aussagt.

• Rendite statt Prestige
• erschwinglicher Platz für Familien
• große Auswahl an Wohnanlagen

Wie ist es in diesem Viertel wirklich?

Was Dubailand tatsächlich ist

Dubailand ist eine enorme ausgewiesene Entwicklungsregion, die einen großen Teil des Dubaier Binnenlands abdeckt. Ursprünglich wurde sie als Freizeit- und Unterhaltungs-Megaprojekt angekündigt und später Stück für Stück als Wohnanlagen erschlossen.

Sie umfasst Dutzende eigenständiger Wohnanlagen – Villanova, Mudon, Arjan, Majan, Liwan, Living Legends, The Acres, Remraam, Wadi Al Safa und viele mehr –, jede mit anderen Bauträgern, anderen Produkten und anderen Preisniveaus.

Ein Inserat, das nur "Dubailand" nennt, sagt Ihnen so gut wie nichts. Die erste Frage lautet immer: welche Teilgemeinde?

Der ursprüngliche Plan und was daraus wurde

Dubailand wurde Mitte der 2000er-Jahre als Freizeitziel in einer Größenordnung gestartet, die mit Orlando konkurrieren sollte – Themenparks, Sportstätten, Resorts und Attraktionen auf einem riesigen Gelände.

Dann kam die Finanzkrise. Ein Großteil des Unterhaltungsprogramms wurde gestrichen oder auf unbestimmte Zeit verschoben, und das Land wurde nach und nach stattdessen für den Wohnungsbau freigegeben.

Ein Teil der ursprünglichen Vision lebt fort – Global Village, Dubai Miracle Garden, IMG Worlds, das Einzelhandelscluster Cityland –, doch die Region besteht heute überwiegend aus Wohnraum.

Die gemeinsamen Merkmale

Welche Teilgemeinde auch immer: Einiges haben alle Teile von Dubailand gemeinsam. Sie liegen im Binnenland, sind auf das Auto angewiesen und haben keine Metro. Je nach genauer Lage sind es etwa dreißig bis fünfundvierzig Minuten bis Downtown, und hier entsteht der erschwingliche Wohnraum für Familien in Dubai.

Land ist reichlich vorhanden. Das ist die wichtigste wirtschaftliche Tatsache über die Region: Das Angebot reagiert schnell auf die Nachfrage, was die Preise verankert und die Wertsteigerung begrenzt.

Entsprechend gut sind die Renditen. Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist in Dubailand insgesamt besser als in den Küsten- und Zentrumslagen.

Wie man sich zurechtfindet

Ignorieren Sie die Bezeichnung Dubailand und bewerten Sie die konkrete Wohnanlage: wer sie entwickelt hat, wann sie übergeben wurde, in welchem Zustand sie ist, wie die Nebenkosten (Service Charges) sich entwickelt haben und welche Ausstattung tatsächlich existiert.

Prüfen Sie die Fahrzeit von genau diesem Punkt aus, denn die Region ist groß, und zwischen ihrem inneren und äußeren Rand liegen fünfzehn Minuten oder mehr.

Prüfen Sie, was auf den angrenzenden Flächen geplant ist, denn in einer Region mit so viel unbebautem Land können sich sowohl Ihre Aussicht als auch Ihre Konkurrenz ändern.

Die Investitionssicht

In Dubailand kauft man Rendite und Platz statt Lage und Wertsteigerung. Das ist eine legitime Strategie, die zu sehr vielen Anlegern passt.

Am besten haben sich die Teilgemeinden entwickelt, die sich wirklich abheben – mit einem echten Park, einer Lagune, gutem Management –, denn in einer Region mit reichlichem Angebot konkurriert das generische Produkt nur über den Preis.

Die schlechtesten Ergebnisse gab es in Wohnanlagen mit schwachem Management und aufgeschobener Instandhaltung, wo der Preisnachlass beim Kauf im Laufe der Zeit von den Kosten für das Gebäude aufgezehrt wurde.

Für wen es sich eignet

Für Renditeinvestoren, die das beste Verhältnis von Miete zu Kaufpreis in Dubai suchen und Prestige nicht brauchen.

Für Familien, die Platz zu einem Preis benötigen, den die zentralen Viertel nicht bieten, und die entweder in der Nähe oder aus der Ferne arbeiten.

Schlecht geeignet ist es für alle, die täglich an die Küste pendeln, für alle, die eine durch Knappheit getriebene Wertsteigerung erwarten, und für alle, die "Dubailand" als einen einzigen Markt behandeln.

Die Attraktionen, die tatsächlich gebaut wurden

Nicht das gesamte ursprüngliche Freizeitprogramm ist verschwunden. Das Global Village öffnet jeden Winter und zieht Millionen Besucher an. Der Dubai Miracle Garden und der Butterfly Garden sind saisonal geöffnet. IMG Worlds of Adventure ist einer der größten Indoor-Themenparks überhaupt. Die Cityland Mall bildet als Einzelhandelsanker das Zentrum der Region.

Für die Bewohner ist das ein gemischter Segen. Die Attraktionen bringen Restaurants, Einzelhandel und einen Grund für Infrastrukturinvestitionen. Sie bringen aber auch saisonalen Verkehr auf Straßen, die die Bewohner täglich nutzen, konzentriert auf den Strecken zum Global Village und zum Miracle Garden.

Ob das eine Rolle spielt, hängt ganz davon ab, in welchem Teil von Dubailand Sie sich befinden. Wohnanlagen in der Nähe der Attraktionskorridore spüren es jeden Winter; Anlagen wenige Kilometer entfernt nicht.

Es lohnt sich, bei der Besichtigung in der Saison zu schauen und nicht im August, wenn die Straßen leer sind und das Bild täuscht.

Die Frage der Infrastruktur

Das Straßennetz von Dubailand wurde für einen Masterplan angelegt, der nie vollendet wurde, und das Ergebnis ist uneinheitlich. Manche Wohnanlagen haben direkten Zugang zur Sheikh Mohammed Bin Zayed Road oder zur Al Qudra Road; andere erreichen sie über eine einzige überlastete Zubringerstraße.

Bei den Versorgungsleitungen ist es ähnlich. Früh entwickelte Anlagen wurden im Rahmen eines abgestimmten Plans angeschlossen; spätere Lückenbebauungen sind teils auf Anschlüsse angewiesen, die erst nachträglich kamen.

Die Entwässerung ist das wiederkehrende Problem, und außergewöhnlich starke Regenfälle der letzten Jahre haben es in Teilen der Region offengelegt. Fragen Sie gezielt nach dem Entwässerungskonzept der Wohnanlage und danach, ob sie schon einmal überflutet wurde.

Nichts davon ist aus einem Inserat ersichtlich, und alles lässt sich beantworten, indem man hinfährt und Bewohner fragt.

So wählen Sie innerhalb der Region

Ignorieren Sie die Bezeichnung Dubailand vollständig und bewerten Sie Wohnanlagen nach vier Kriterien: wer sie gebaut hat, ob die Ausstattung fertiggestellt und gepflegt ist, wie sich die Nebenkosten entwickelt haben und wie lang die tatsächliche Fahrzeit von genau diesem Punkt ist.

Die Wohnanlagen mit der besten Entwicklung – Mudon, Town Square, Villanova – haben dasselbe Profil: ein einziger kompetenter Bauträger, eine echte zentrale Attraktion und ein Management, das die Instandhaltung finanziert.

Am schlechtesten haben sich generische Reihenhaus-Cluster ohne Alleinstellungsmerkmal entwickelt, gebaut von Bauträgern mit dünner Erfolgsbilanz, in Lagen ohne Erreichbarkeitsvorteil.

Die Bezeichnung verrät Ihnen das Preisband. Alles, was Ihre Rendite bestimmt, liegt eine Ebene tiefer, und man sieht es nur bei einem Besuch vor Ort.

Dubailand besteht aus Dutzenden eigenständiger Wohnanlagen mit unterschiedlichen Bauträgern, Produkten und Managementqualitäten. Die Bezeichnung sagt nichts aus – bewerten Sie immer die konkrete Teilgemeinde, ihre Nebenkostenhistorie und ihre tatsächliche Fahrzeit.

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Häufige Fragen

Ist Dubailand eine einzelne Wohnanlage?

Nein. Es ist eine sehr große ausgewiesene Entwicklungsregion mit Dutzenden eigenständiger Wohnanlagen – Villanova, Mudon, Arjan, Majan, Liwan, The Acres und viele andere –, jede mit anderen Bauträgern, Produkten und Preisniveaus.

Warum sind die Renditen in Dubailand höher?

Weil die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten niedrig sind, was den Überfluss an Land widerspiegelt. Das Angebot reagiert schnell auf jeden Preisanstieg, was die Werte verankert und die Wertsteigerung begrenzt – die hohe Rendite ist der Ausgleich dafür.

Interesse speziell an Dubailand?

Senden Sie mir das Gebäude oder die Wohneinheit, und ich ziehe die registrierte Transaktionshistorie, die aktuellen Nebenkosten und die tatsächlichen Mieten vergleichbarer Einheiten heran – bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht danach.