Übergabewelle in Dubai 2027–2028: S&P Global erwartet 20 % mehr Wohnungen und eine Preiskorrektur bei Investorenapartments

S&P Global erwartet, dass die Zahl der Wohneinheiten in Dubai in den nächsten zwei Jahren um rund 20 % steigt, vor allem durch Apartments. Nach Einschätzung der Agentur könnten die für 2027–2028 geplanten Übergaben die Preiskorrektur beschleunigen, besonders in Segmenten, in denen Apartments von Investoren zum Weiterverkauf oder zur Vermietung gekauft werden. Die Analyse wurde am 7. Oktober 2026 veröffentlicht.

Was hat S&P Global zum Markt in Dubai gesagt?

Die Agentur verknüpft drei Faktoren: ein Angebotsplus von 20 % in zwei Jahren, anhaltende regionale Instabilität und Preiskorrekturen, die in einigen Segmenten bereits laufen. Zusammen dürften sie nach Ansicht von S&P sowohl das Transaktionsvolumen als auch die Preise drücken.

Das Basisszenario geht davon aus, dass die Störungen im Zusammenhang mit dem regionalen Krieg bis ins nächste Jahr andauern. Einige Segmente, so die Analysten, korrigieren bereits.

Warum trifft die Übergabewelle 2027–2028 vor allem Investoren?

Weil Tausende Eigentümer ähnlicher Apartments gleichzeitig ihre Schlüssel erhalten. Die meisten haben die Einheit nicht zum Selbstbewohnen gekauft: Manche wollen bei Fertigstellung verkaufen, andere vermieten. Hunderte nahezu identischer Angebote kommen dann im selben Gebäude und im selben Viertel auf den Markt.

Ein Käufer einer fertigen Wohnung wählt dann unter Dutzenden ähnlicher Optionen und verhandelt. Ebenso ein Mieter. Das setzt sowohl die Wiederverkaufspreise als auch die Mieten im ersten Jahr unter Druck.

Das Familiensegment — Villen, Townhouses und größere Apartments in etablierten Vierteln — hebt S&P hier nicht hervor. Die Warnung gilt Apartments, die als Kapitalanlage gekauft wurden.

Was zeigen die Zahlen für das dritte Quartal 2026 bereits?

Laut dem vierteljährlichen Marktbericht zum Wohnimmobilienmarkt wurden in Dubai im dritten Quartal 2026 rund 34 000 Wohnimmobilientransaktionen im Wert von 72,6 Mrd. AED registriert. Gegenüber dem dritten Quartal 2025 sank der Wert um 47 % und die Zahl der Abschlüsse um 38 %.

Gleichzeitig steigt der Anteil fertiger Wohnungen. Lesen Sie dazu unsere Analyse des Zweitmarkts in Dubai im dritten Quartal 2026: Käufer entscheiden sich zunehmend für das, was sie besichtigen und sofort vermieten können.

Kennzahl	Wert	Quelle
Wachstum des Wohnungsbestands in zwei Jahren	rund 20 %, überwiegend Apartments	S&P Global
Wohnimmobilientransaktionen, Q3 2026	rund 34 000	vierteljährlicher Marktbericht
Transaktionswert, Q3 2026	72,6 Mrd. AED	vierteljährlicher Marktbericht
Veränderung des Werts gegenüber Q3 2025	minus 47 %	vierteljährlicher Marktbericht
Veränderung der Zahl der Abschlüsse	minus 38 %	vierteljährlicher Marktbericht

Sind die Entwickler in Dubai gefährdet?

S&P zufolge haben die großen bewerteten Entwickler — Damac, Emaar, Omniyat und Sobha Realty — ein Polster: hohe Auftragsbestände aus verkauften, aber noch nicht als Umsatz erfassten Einheiten und nur wenige Zahlungsrückstände der Käufer. Das stützt ihre Ratings.

Für Käufer ist die Unterscheidung wichtig. Das Risiko der Übergabewelle besteht nicht darin, dass ein großer Entwickler das Gebäude nicht fertigstellt, sondern im Preis, zu dem Sie die Einheit verkaufen oder vermieten können, wenn in der Nähe Hunderte ähnliche übergeben werden. Zum Terminrisiko lesen Sie was zu tun ist, wenn sich ein Übergabetermin verschiebt.

Was sollten Sie tun, wenn Ihr Off-plan-Apartment 2027–2028 fertig wird?

Das hängt davon ab, warum Sie gekauft haben und wie viel Sie bereits bezahlt haben. Eine allgemeine Abfolge:

• Zählen Sie, wie viele Einheiten in Ihrem Viertel im selben Jahr fertig werden. Je mehr ähnliches Angebot, desto härter sind die Verhandlungen in den ersten Monaten.
• Entscheiden Sie im Voraus, ob Sie verkaufen oder vermieten. Ein Verkauf vor Fertigstellung per Abtretung (Assignment) umgeht den Angebotsgipfel, setzt aber einen Käufer voraus, der bereit ist, den Restbetrag zu zahlen.
• Klären Sie, wie Sie die Schlusszahlung finanzieren. Banken finanzieren Einheiten im Bau erst in einer späten Phase und wenn ein großer Teil des Preises bezahlt ist.
• Wenn es um Mieteinnahmen geht, planen Sie ein bis zwei Monate Leerstand und im ersten Jahr eine Miete unter dem beworbenen Niveau ein.

Wie ein Verkauf kurz vor der Schlüsselübergabe abläuft, erklärt der Beitrag Abtretung sechs Monate vor der Übergabe. Was nach der Übergabe beginnt — im Beitrag Das erste Jahr nach der Übergabe.

Lohnt sich ein Off-plan-Kauf in Dubai jetzt noch?

Die Prognose von S&P bedeutet nicht, dass Off-plan tabu ist. Sie bedeutet, dass der Fertigstellungstermin Teil des Preises wird. Ein Apartment, das auf dem Höhepunkt der Welle fertig wird, sollte weniger kosten als eine vergleichbare Einheit, die früher oder später übergeben wird.

Die Agentur hält eine Stabilisierung für möglich, falls das geopolitische Risiko nachlässt. Darauf zu setzen ist eine Wette, kein Plan. Sicherer ist es, eine Immobilie zu wählen, die aus sich heraus besteht: ein seltenes Format, eine starke Lage, ein kleineres Gebäude und Nachfrage von Bewohnern statt nur von Investoren.

Häufige Fragen

Wie stark wächst das Wohnungsangebot in Dubai laut S&P Global?

In den nächsten zwei Jahren um rund 20 %, überwiegend durch Apartments. Die Prognose wurde am 7. Oktober 2026 veröffentlicht.

Welche Segmente trifft die Übergabewelle am stärksten?

Laut S&P investorengetriebene Apartments, die zum Weiterverkauf und zur Vermietung gekauft wurden. Dort könnten die Übergaben 2027–2028 die Preiskorrektur beschleunigen.

Gefährdet die Übergabewelle die großen Entwickler Dubais?

S&P meint nein: Damac, Emaar, Omniyat und Sobha Realty haben hohe Auftragsbestände und nur wenige Zahlungsrückstände der Käufer.

Was sollte ein Eigentümer mit Übergabe 2027 tun?

Frühzeitig entscheiden, ob er vor der Schlüsselübergabe verkauft oder vermietet, das konkurrierende Angebot im Viertel einschätzen und klären, wie die Schlusszahlung finanziert wird.

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