Vague de livraisons à Dubaï 2027–2028 : S&P Global prévoit 20 % de logements en plus et une correction des prix des appartements d’investissement

S&P Global s’attend à ce que le nombre de logements à Dubaï augmente d’environ 20 % au cours des deux prochaines années, principalement sous l’effet des appartements. Selon l’agence, les livraisons prévues en 2027–2028 pourraient accélérer la correction des prix, surtout dans les segments où les appartements sont achetés par des investisseurs pour la revente ou la location. L’analyse a été publiée le 7 octobre 2026.

Que dit S&P Global du marché de Dubaï ?

L’agence associe trois facteurs : une hausse de 20 % de l’offre en deux ans, l’instabilité régionale persistante et des corrections de prix déjà en cours dans certains segments. Ensemble, selon S&P, ils devraient faire reculer à la fois le volume des transactions et les prix.

Son scénario de base suppose que les perturbations liées à la guerre dans la région se poursuivront l’an prochain. Certains segments, notent les analystes, se corrigent déjà.

Pourquoi la vague de livraisons 2027–2028 touche-t-elle surtout les investisseurs ?

Parce que des milliers de propriétaires d’appartements similaires reçoivent leurs clés en même temps. La plupart n’ont pas acheté pour y habiter : certains veulent revendre à la livraison, d’autres louer. Des centaines d’annonces quasi identiques arrivent sur le marché dans le même immeuble et le même quartier.

L’acheteur d’un bien prêt à habiter choisit alors parmi des dizaines d’offres semblables et négocie. Le locataire aussi. Cela pèse à la fois sur les prix de revente et sur les loyers de la première année.

S&P ne cible pas ici le segment familial — villas, maisons de ville et grands appartements dans des quartiers établis. L’avertissement concerne les appartements achetés comme investissement.

Que montrent déjà les chiffres du T3 2026 ?

Selon la revue trimestrielle du marché résidentiel, Dubaï a enregistré environ 34 000 transactions résidentielles pour 72,6 milliards d’AED au T3 2026. Par rapport au T3 2025, la valeur a reculé de 47 % et le nombre de transactions de 38 %.

Dans le même temps, la part des biens prêts à habiter augmente. Voir notre analyse du marché secondaire de Dubaï au T3 2026 : les acheteurs choisissent de plus en plus ce qu’ils peuvent visiter et louer aussitôt.

Indicateur	Valeur	Source
Croissance du parc de logements sur deux ans	environ 20 %, surtout des appartements	S&P Global
Transactions résidentielles, T3 2026	environ 34 000	revue trimestrielle du marché
Valeur des transactions, T3 2026	72,6 milliards d’AED	revue trimestrielle du marché
Variation de la valeur par rapport au T3 2025	en baisse de 47 %	revue trimestrielle du marché
Variation du nombre de transactions	en baisse de 38 %	revue trimestrielle du marché

Les promoteurs de Dubaï sont-ils en danger ?

S&P estime que les grands promoteurs notés — Damac, Emaar, Omniyat et Sobha Realty — disposent d’un coussin : d’importants carnets de commandes vendus mais dont le chiffre d’affaires n’est pas encore comptabilisé, et peu d’impayés de la part des acheteurs. Cela soutient leurs notations.

Pour un acheteur, la distinction compte. Le risque de la vague de livraisons n’est pas qu’un grand promoteur n’achève pas l’immeuble, mais le prix auquel vous pourrez vendre ou louer le bien quand des centaines de biens similaires sont livrés à proximité. Sur le risque de calendrier, voir que faire quand une date de handover est repoussée.

Que faire si votre appartement off-plan est livré en 2027–2028 ?

La réponse dépend de la raison de l’achat et du montant déjà versé. Une démarche générale :

• Comptez combien de biens sont livrés dans votre quartier la même année. Plus l’offre similaire est abondante, plus la négociation est difficile dans les premiers mois.
• Décidez à l’avance de vendre ou de louer. Vendre avant la livraison, par cession, évite le pic d’offre mais suppose un acheteur prêt à payer le solde.
• Vérifiez comment vous financerez le dernier versement. Les banques ne prêtent sur des biens en construction qu’à un stade avancé et une fois qu’une grande part du prix est réglée.
• Si l’objectif est le revenu locatif, prévoyez un ou deux mois de vacance et un loyer de première année inférieur au niveau annoncé.

Le déroulement d’une vente peu avant la remise des clés est expliqué dans la cession six mois avant le handover. Ce qui commence après les clés — dans la première année après le handover.

Vaut-il encore la peine d’acheter off-plan à Dubaï aujourd’hui ?

La prévision de S&P ne signifie pas que l’off-plan est exclu. Elle signifie que la date de livraison entre dans le prix. Un appartement livré au sommet de la vague devrait coûter moins cher qu’un bien comparable livré plus tôt ou plus tard.

L’agence envisage une stabilisation si le risque géopolitique s’atténue. Y compter relève du pari, pas d’un plan. Il est plus sûr de choisir un bien qui se défend par lui-même : un format rare, un emplacement solide, un immeuble de petite taille et une demande émanant de résidents et pas seulement d’investisseurs.

Questions fréquentes

De combien l’offre de logements de Dubaï va-t-elle augmenter selon S&P Global ?

D’environ 20 % au cours des deux prochaines années, surtout des appartements. La prévision a été publiée le 7 octobre 2026.

Quels segments la vague de livraisons touchera-t-elle le plus ?

Selon S&P, les appartements d’investissement achetés pour la revente et la location. C’est là que les livraisons de 2027–2028 pourraient accélérer la correction des prix.

La vague de livraisons menace-t-elle les grands promoteurs de Dubaï ?

S&P ne le pense pas : Damac, Emaar, Omniyat et Sobha Realty ont d’importants carnets de commandes et peu d’impayés d’acheteurs.

Que doit faire un propriétaire dont le handover est prévu en 2027 ?

Décider tôt de vendre avant la remise des clés ou de louer, évaluer l’offre concurrente dans le quartier et s’assurer du financement du dernier versement.

Vous voulez savoir comment la vague de livraisons 2027–2028 touche votre bien ? Commencez par le crédit immobilier off-plan à Dubaï, puis écrivez-nous au sujet de votre appartement.