Fala odbiorów w Dubaju w latach 2027–2028: S&P Global prognozuje 20% więcej mieszkań i korektę cen apartamentów inwestycyjnych

S&P Global spodziewa się, że liczba lokali mieszkalnych w Dubaju wzrośnie w ciągu najbliższych dwóch lat o około 20%, głównie za sprawą apartamentów. Zdaniem agencji odbiory zaplanowane na lata 2027–2028 mogą przyspieszyć korektę cen, zwłaszcza w segmentach, w których apartamenty kupują inwestorzy z myślą o odsprzedaży lub wynajmie. Raport opublikowano 7 października 2026 roku.

Co S&P Global powiedziało o rynku w Dubaju?

Agencja łączy trzy czynniki: 20-procentowy wzrost podaży w ciągu dwóch lat, utrzymującą się niestabilność w regionie oraz korekty cen, które w niektórych segmentach już trwają. Razem, jak twierdzi S&P, mogą one obniżyć zarówno wolumen transakcji, jak i ceny.

Scenariusz bazowy zakłada, że zakłócenia związane z wojną w regionie utrzymają się także w przyszłym roku. Niektóre segmenty, zauważają analitycy, już się korygują.

Dlaczego fala odbiorów 2027–2028 uderza szczególnie w inwestorów?

Ponieważ tysiące właścicieli podobnych apartamentów odbiera klucze w tym samym czasie. Większość z nich nie kupowała lokalu, by w nim mieszkać: jedni chcą sprzedać po zakończeniu budowy, inni wynająć. Na rynek trafiają setki niemal identycznych ofert w tym samym budynku i tej samej dzielnicy.

Kupujący gotowy lokal wybiera wtedy spośród dziesiątek podobnych propozycji i negocjuje cenę. Tak samo najemca. To wywiera presję zarówno na ceny odsprzedaży, jak i na czynsze w pierwszym roku.

S&P nie wskazuje tu segmentu rodzinnego — willi, domów szeregowych i większych apartamentów w ugruntowanych dzielnicach. Ostrzeżenie dotyczy apartamentów kupowanych jako inwestycja.

Co pokazują już dane za III kwartał 2026 roku?

Według kwartalnego przeglądu rynku mieszkaniowego w III kwartale 2026 roku w Dubaju zarejestrowano około 34 000 transakcji na rynku mieszkaniowym o wartości 72,6 mld AED. W porównaniu z III kwartałem 2025 roku wartość spadła o 47%, a liczba transakcji o 38%.

Jednocześnie rośnie udział gotowych lokali. Zobacz nasze omówienie rynku wtórnego w Dubaju w III kwartale 2026 roku: kupujący coraz częściej wybierają to, co mogą obejrzeć i od razu wynająć.

Wskaźnik	Wartość	Źródło
Wzrost zasobu mieszkaniowego w ciągu dwóch lat	około 20%, głównie apartamenty	S&P Global
Transakcje na rynku mieszkaniowym, III kwartał 2026	około 34 000	kwartalny przegląd rynku
Wartość transakcji, III kwartał 2026	72,6 mld AED	kwartalny przegląd rynku
Zmiana wartości względem III kwartału 2025	spadek o 47%	kwartalny przegląd rynku
Zmiana liczby transakcji	spadek o 38%	kwartalny przegląd rynku

Czy deweloperzy z Dubaju są zagrożeni?

S&P twierdzi, że duzi deweloperzy objęci ratingiem — Damac, Emaar, Omniyat i Sobha Realty — mają bufor bezpieczeństwa: ogromne portfele sprzedanych, ale jeszcze nieujętych w przychodach lokali oraz niewielką skalę opóźnień w płatnościach ze strony kupujących. To wspiera ich ratingi.

Dla kupującego to rozróżnienie ma znaczenie. Ryzykiem fali odbiorów nie jest to, że duży deweloper nie ukończy budynku, lecz cena, po jakiej da się sprzedać lub wynająć lokal, gdy w pobliżu oddawane są setki podobnych. O ryzyku opóźnień przeczytasz w tekście co zrobić, gdy termin odbioru się przesuwa.

Co zrobić, jeśli Państwa apartament off-plan zostanie oddany w latach 2027–2028?

Odpowiedź zależy od tego, dlaczego kupiono lokal i ile już zapłacono. Ogólna kolejność działań:

• Policzyć, ile lokali w Państwa dzielnicy zostanie oddanych w tym samym roku. Im więcej podobnej podaży, tym trudniejsze negocjacje w pierwszych miesiącach.
• Z góry zdecydować, czy sprzedawać, czy wynajmować. Sprzedaż przed odbiorem, w drodze cesji, pozwala uniknąć szczytu podaży, ale wymaga kupca gotowego dopłacić resztę ceny.
• Sprawdzić, jak zostanie sfinansowana ostatnia rata. Banki udzielają kredytów na lokale w budowie dopiero w późnym etapie i po wpłaceniu dużej części ceny.
• Jeśli celem jest dochód z najmu, zaplanować miesiąc lub dwa przestoju oraz czynsz w pierwszym roku niższy od ogłaszanego.

Jak wygląda sprzedaż krótko przed odbiorem kluczy, opisujemy w tekście cesja sześć miesięcy przed odbiorem. Co zaczyna się po otrzymaniu kluczy — w tekście pierwszy rok po odbiorze w Dubaju.

Czy nadal warto kupować off-plan w Dubaju?

Prognoza S&P nie oznacza, że off-plan jest wykluczony. Oznacza, że termin zakończenia budowy staje się częścią ceny. Apartament oddawany w szczycie fali powinien kosztować mniej niż porównywalny lokal oddany wcześniej lub później.

Agencja dopuszcza stabilizację, jeśli ryzyko geopolityczne osłabnie. Liczenie na to jest zakładem, a nie planem. Bezpieczniej wybrać nieruchomość, która obroni się sama: rzadki format, mocną lokalizację, mniejszy budynek i popyt ze strony mieszkańców, a nie tylko inwestorów.

Najczęstsze pytania

O ile wzrośnie podaż mieszkań w Dubaju według S&P Global?

O około 20% w ciągu najbliższych dwóch lat, głównie apartamentów. Prognozę opublikowano 7 października 2026 roku.

Które segmenty fala odbiorów dotknie najmocniej?

Według S&P — apartamenty inwestycyjne kupowane z myślą o odsprzedaży i wynajmie. To tam odbiory w latach 2027–2028 mogą przyspieszyć korektę cen.

Czy fala odbiorów zagraża dużym deweloperom z Dubaju?

S&P uważa, że nie: Damac, Emaar, Omniyat i Sobha Realty mają duże portfele zamówień i niewiele opóźnień w płatnościach kupujących.

Co powinien zrobić właściciel z odbiorem w 2027 roku?

Wcześnie zdecydować, czy sprzedać przed odbiorem kluczy, czy wynająć, ocenić konkurencyjną podaż w dzielnicy i potwierdzić, jak zostanie sfinansowana ostatnia rata.

Chcą Państwo wiedzieć, jak fala odbiorów 2027–2028 wpływa na Państwa lokal? Zacznijcie od tekstu kredyt hipoteczny na off-plan w Dubaju i napiszcie do nas w sprawie konkretnego apartamentu.