Ondata di consegne a Dubai 2027–2028: S&P Global prevede un 20 % di abitazioni in più e una correzione dei prezzi negli appartamenti da investimento

S&P Global prevede che il numero di unità residenziali a Dubai aumenti di circa il 20 % nei prossimi due anni, trainato soprattutto dagli appartamenti. Secondo l'agenzia, le consegne in programma nel 2027–2028 potrebbero accelerare la correzione dei prezzi, in particolare nei segmenti in cui gli appartamenti sono acquistati da investitori per la rivendita o l'affitto. L'analisi è stata pubblicata il 7 ottobre 2026.

Che cosa ha detto S&P Global sul mercato di Dubai?

L'agenzia collega tre fattori: un aumento dell'offerta del 20 % in due anni, la perdurante instabilità regionale e le correzioni dei prezzi già in corso in alcuni segmenti. Insieme, sostiene S&P, è probabile che facciano scendere sia i volumi delle transazioni sia i prezzi.

Lo scenario di base prevede che le turbative legate alla guerra nella regione proseguano anche l'anno prossimo. Alcuni segmenti, osservano gli analisti, sono già in fase di correzione.

Perché l'ondata di consegne 2027–2028 colpisce soprattutto gli investitori?

Perché migliaia di proprietari di appartamenti simili ricevono le chiavi nello stesso momento. La maggior parte non ha comprato per abitarci: alcuni vogliono vendere al completamento, altri affittare. Centinaia di annunci quasi identici arrivano sul mercato nello stesso edificio e nello stesso quartiere.

Chi acquista una casa pronta sceglie allora tra decine di opzioni simili e negozia. Lo stesso vale per l'inquilino. Ne risentono sia i prezzi di rivendita sia i canoni del primo anno.

S&P non indica qui il segmento familiare — ville, townhouse e appartamenti più grandi nei quartieri consolidati. L'avvertimento riguarda gli appartamenti acquistati come investimento.

Che cosa mostrano già i dati del terzo trimestre 2026?

Secondo la rassegna trimestrale del mercato residenziale, nel terzo trimestre 2026 Dubai ha registrato circa 34 000 transazioni residenziali per un valore di AED 72,6 mld. Rispetto al terzo trimestre 2025, il valore è sceso del 47 % e il numero di compravendite del 38 %.

Allo stesso tempo cresce la quota di case pronte. Si veda la nostra analisi del mercato secondario di Dubai nel terzo trimestre 2026: gli acquirenti scelgono sempre più spesso ciò che possono visitare e affittare subito.

Indicatore	Valore	Fonte
Crescita del patrimonio abitativo in due anni	circa 20 %, soprattutto appartamenti	S&P Global
Compravendite residenziali, 3° trim. 2026	circa 34 000	rassegna trimestrale del mercato
Valore delle compravendite, 3° trim. 2026	AED 72,6 mld	rassegna trimestrale del mercato
Variazione del valore rispetto al 3° trim. 2025	-47 %	rassegna trimestrale del mercato
Variazione del numero di compravendite	-38 %	rassegna trimestrale del mercato

I developer di Dubai sono a rischio?

Secondo S&P, i grandi developer con rating — Damac, Emaar, Omniyat e Sobha Realty — hanno un margine di sicurezza: ampi portafogli di ricavi venduti ma non ancora contabilizzati e pochi ritardi di pagamento da parte degli acquirenti. Ciò sostiene i loro rating.

Per chi compra la distinzione conta. Il rischio dell'ondata di consegne non è che un grande developer non finisca l'edificio, ma il prezzo a cui si potrà vendere o affittare l'unità quando ne vengono consegnate centinaia di simili nelle vicinanze. Sul rischio di tempistica, si veda che cosa fare quando la data di handover slitta.

Che cosa fare se il proprio appartamento off-plan viene completato nel 2027–2028?

La risposta dipende dal motivo dell'acquisto e dalla somma già versata. Una sequenza generale:

• Contare quante unità vengono completate nel proprio quartiere nello stesso anno. Più offerta simile c'è, più dura sarà la trattativa nei primi mesi.
• Decidere in anticipo se vendere o affittare. Vendere prima del completamento, tramite cessione, evita il picco di offerta, ma richiede un acquirente disposto a pagare il saldo.
• Verificare come finanziare l'ultima rata. Le banche finanziano le unità in costruzione solo in una fase avanzata e dopo il pagamento di gran parte del prezzo.
• Se l'obiettivo è il reddito da locazione, mettere in conto uno o due mesi di sfitto e un canone del primo anno inferiore a quello pubblicizzato.

Come funziona una vendita poco prima della consegna delle chiavi è spiegato in cessione sei mesi prima dell'handover. Che cosa accade dopo la consegna delle chiavi si trova in il primo anno dopo l'handover.

Ha ancora senso comprare off-plan a Dubai adesso?

La previsione di S&P non significa che l'off-plan sia da evitare. Significa che la data di completamento entra nel prezzo. Un appartamento completato al picco dell'ondata dovrebbe costare meno di un'unità comparabile consegnata prima o dopo.

L'agenzia ammette una stabilizzazione se il rischio geopolitico si attenua. Contare su questo è una scommessa, non un piano. È più prudente scegliere un immobile che regge da sé: un formato raro, una buona posizione, un edificio più piccolo e una domanda da parte di residenti, non solo di investitori.

Domande frequenti

Di quanto crescerà l'offerta abitativa di Dubai secondo S&P Global?

Di circa il 20 % nei prossimi due anni, soprattutto con appartamenti. La previsione è stata pubblicata il 7 ottobre 2026.

Quali segmenti colpirà di più l'ondata di consegne?

Secondo S&P, gli appartamenti da investimento acquistati per la rivendita e l'affitto. È lì che le consegne del 2027–2028 potrebbero accelerare la correzione dei prezzi.

L'ondata di consegne minaccia i grandi developer di Dubai?

Secondo S&P no: Damac, Emaar, Omniyat e Sobha Realty hanno ampi portafogli di ricavi da contabilizzare e pochi ritardi di pagamento da parte degli acquirenti.

Che cosa dovrebbe fare un proprietario con consegna nel 2027?

Decidere presto se vendere prima delle chiavi o affittare, valutare l'offerta concorrente nel quartiere e confermare come sarà finanziata l'ultima rata.

Vuole sapere come l'ondata di consegne 2027–2028 incide sulla sua unità? Cominci dai mutui off-plan a Dubai e ci scriva del suo appartamento.