Dubais Immobilienpreisindex im September 2026 (ValuStrat): Preise flachen ab, 80 % der Villenviertel bleiben stabil
Der ValuStrat-Index für Dubai lag im September 2026 bei 218,6 Punkten, minus 0,1 % zum Vormonat und minus 4,5 % zum Vorjahr. 80 % der Villen- und 77 % der Apartmentviertel blieben unverändert. Off-plan machte 70,3 % der Verkäufe aus, angeführt von Majan und JVC.
Der ValuStrat-Preisindex für Wohnimmobilien in Dubai lag im September 2026 bei 218,6 Punkten nach 218,8 im August, ein Monatsminus von 0,1 %. Die Preise liegen 4,5 % unter dem Vorjahr und 10,3 % unter dem Stand vom Februar. Die wichtigste Erkenntnis: 80 % der Villen- und 77 % der Apartmentviertel verzeichneten überhaupt keine Veränderung.
Was zeigte der ValuStrat-Index für September?
Der Rückgang ist fast zum Stillstand gekommen. Der Index fiel im August um 0,2 % und im September um 0,1 %. Der gewichtete durchschnittliche Immobilienwert betrug 3.354 Mio. AED bzw. 1 511 AED pro Quadratfuß, gegenüber 1 513 AED im Vormonat.
- Villen: im Schnitt 12.957 Mio. AED, 2 033 AED pro Quadratfuß, minus 0,1 % zum Vormonat und minus 3,4 % zum Vorjahr;
- Apartments: im Schnitt 1.781 Mio. AED, 1 392 AED pro Quadratfuß, minus 0,1 % zum Vormonat und minus 6,4 % zum Vorjahr.
Über den August-Bericht, in dem Villen erstmals seit 2021 ein Minus gegenüber dem Vorjahr verzeichneten, haben wir in unserer Übersicht zum ValuStrat-Bericht für August berichtet.
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Warum sprechen Analysten von einem Plateau?
Weil der Anteil der Viertel mit stabilen Preisen sprunghaft gestiegen ist. Im August zeigten 73 % der Villen- und 61 % der Apartmentviertel keine Bewegung; im September waren es 80 % und 77 %. Die Korrektur verteilt sich dünner und klingt ab, statt sich zu beschleunigen.
Für Käufer ändert das die Lage: Zu Jahresbeginn senkten Verkäufer jeden Monat die Preise, jetzt halten sie sich. Das Argument, auf einen weiteren marktweiten Rückgang zu warten, ist schwächer als im Frühjahr.
Wie stark sind die Villenpreise seit 2021 gestiegen?
Der Villenindex steht bei 291,8 Punkten auf Basis von 100 im Januar 2021; Villen kosten also fast dreimal so viel wie Anfang 2021. Der Apartmentindex liegt bei 168,1. ValuStrat schätzt, dass ältere Villenviertel 186 % über dem Niveau nach der Pandemie und 75 % über dem Höchststand von 2014 liegen.
Apartments hatten einen milderen Zyklus: 68 % über dem Tiefstand nach der Pandemie und noch etwa 9 % unter dem Höchststand von 2014.
Wo steigen die Villenpreise und wo fallen sie?
Der Villenmarkt hat sich gespalten. Spitzenreiter im Jahresvergleich ist Jumeirah Islands mit einem Plus von 9,4 %.
| Jahresgewinn | % | Jahresverlust | % |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Islands | +9,4 | Mudon | −9,2 |
| Emirates Hills | +5,9 | Palm Jumeirah (Villen) | −8,5 |
| The Villa | +3,7 | Dubai Hills Estate | −8,3 |
| Reem | +2,6 | Victory Heights | −8,1 |
| The Meadows | +2,5 | Arabian Ranches | −7,1 |
Bei den Apartments steigen die preiswerten Viertel: Dubai Sports City +3,1 %, Al Quoz Fourth +2,9 %, Dubai Silicon Oasis +2,7 %. Die teuren Adressen fallen am stärksten: Burj Khalifa −21,7 %, JBR −18,3 %, Palm-Jumeirah-Apartments −9,8 %, Dubai Marina −8,4 %.
Wie viele Abschlüsse gab es im September?
ValuStrat zählte 9 791 Abschlüsse bei Wohnimmobilien: 6 884 Off-plan-Registrierungen (70,3 %) und 2 907 fertige Objekte. Off-plan sank um 14,1 % zum Vormonat und um 51,3 % zum Vorjahr; bei fertigen Objekten waren es minus 4,3 % und minus 23,5 %.
- Off-plan: Majan 7,5 %, Azizi Venice 6,6 %, JVC 6,3 %, Jebel Ali Downtown 6,1 %, City of Arabia 5 %;
- Fertig: JVC 11,6 %, Business Bay 6,6 %, Dubai Marina 3,9 %, Downtown 3,8 %, International City 3,4 %.
Das Premiumsegment blieb aktiv: 15 Abschlüsse bei fertigen Objekten über 30 Mio. AED. ValuStrat beziffert eine typische Villa auf Palm Jumeirah auf rund 36,5 Mio. AED bzw. 7 300 AED pro Quadratfuß.
Häufige Fragen
Fallen die Immobilienpreise in Dubai im September 2026?
Kaum: minus 0,1 % zum Vormonat im ValuStrat-Index und 4,5 % niedriger als vor einem Jahr.
Welche Villenviertel haben im Jahresverlauf zugelegt?
Jumeirah Islands (+9,4 %), Emirates Hills (+5,9 %), The Villa (+3,7 %), Reem (+2,6 %) und The Meadows (+2,5 %).
Wie hoch ist der Off-plan-Anteil an den Verkäufen?
70,3 %: 6 884 Registrierungen von 9 791 im September 2026.
Was diese Zahlen im Vorfeld der Übergabewelle 2027–2028 bedeuten, steht in unserer Übersicht zur Prognose von S&P Global.