Indeks cen nieruchomości w Dubaju, wrzesień 2026 (ValuStrat): ceny się stabilizują, a 80 % osiedli willowych nie zmienia się

Indeks cen nieruchomości mieszkalnych w Dubaju ValuStrat za wrzesień 2026 wyniósł 218,6 pkt wobec 218,8 w sierpniu, czyli spadek o 0,1 % w skali miesiąca. Ceny są o 4,5 % niższe niż przed rokiem i o 10,3 % niższe niż w lutym. Najważniejszy wniosek: w 80 % osiedli willowych i 77 % apartamentowych nie odnotowano żadnych zmian.

Co pokazał wrześniowy indeks ValuStrat?

Spadek niemal się zatrzymał. Indeks spadł o 0,2 % w sierpniu i o 0,1 % we wrześniu. Średnia ważona wartość mieszkania wyniosła 3.354 mln AED, czyli 1 511 AED za stopę kwadratową, wobec 1 513 AED miesiąc wcześniej.

• Wille: średnio 12.957 mln AED, 2 033 AED za stopę kwadratową, spadek o 0,1 % m/m i 3,4 % r/r;
• Apartamenty: średnio 1.781 mln AED, 1 392 AED za stopę kwadratową, spadek o 0,1 % m/m i 6,4 % r/r.

Raport sierpniowy, w którym wille po raz pierwszy od 2021 roku odnotowały roczny spadek, omówiliśmy w naszym przeglądzie sierpniowego indeksu ValuStrat.

Dlaczego analitycy mówią o stabilizacji?

Ponieważ wyraźnie wzrósł udział osiedli ze stałymi cenami. W sierpniu 73 % osiedli willowych i 61 % apartamentowych nie odnotowało zmian; we wrześniu było to odpowiednio 80 % i 77 %. Korekta rozlewa się cieniej i wygasa, zamiast przyspieszać.

Dla kupujących to zmienia reguły gry: na początku roku sprzedający obniżali ceny co miesiąc, teraz ceny się utrzymują. Argument za czekaniem na dalszy spadek na całym rynku jest słabszy niż wiosną.

O ile wzrosły ceny willi od 2021 roku?

Indeks willi wynosi 291,8 pkt przy bazie 100 ze stycznia 2021 roku, więc wille kosztują prawie trzykrotnie więcej niż na początku 2021 roku. Indeks apartamentów wynosi 168,1. ValuStrat szacuje, że starsze osiedla willowe są o 186 % powyżej poziomów z okresu po pandemii i o 75 % powyżej szczytu z 2014 roku.

Cykl apartamentów był łagodniejszy: 68 % powyżej dołka z okresu po pandemii i wciąż około 9 % poniżej szczytu z 2014 roku.

Gdzie ceny willi rosną, a gdzie spadają?

Rynek willi się podzielił. Rocznym liderem jest Jumeirah Islands z wynikiem +9,4 %.

Wzrost roczny	%	Spadek roczny	%
Jumeirah Islands	+9,4	Mudon	−9,2
Emirates Hills	+5,9	Palm Jumeirah (wille)	−8,5
The Villa	+3,7	Dubai Hills Estate	−8,3
Reem	+2,6	Victory Heights	−8,1
The Meadows	+2,5	Arabian Ranches	−7,1

Wśród apartamentów rosną tańsze dzielnice: Dubai Sports City +3,1 %, Al Quoz Fourth +2,9 %, Dubai Silicon Oasis +2,7 %. Najmocniej spadają drogie adresy: Burj Khalifa −21,7 %, JBR −18,3 %, apartamenty na Palm Jumeirah −9,8 %, Dubai Marina −8,4 %.

Ile transakcji zamknięto we wrześniu?

ValuStrat naliczył 9 791 transakcji mieszkaniowych: 6 884 rejestracje off-plan (70,3 %) i 2 907 gotowych mieszkań. Off-plan spadł o 14,1 % m/m i 51,3 % r/r; sprzedaż gotowych mieszkań spadła o 4,3 % i 23,5 %.

• Off-plan: Majan 7,5 %, Azizi Venice 6,6 %, JVC 6,3 %, Jebel Ali Downtown 6,1 %, City of Arabia 5 %;
• Gotowe: JVC 11,6 %, Business Bay 6,6 %, Dubai Marina 3,9 %, Downtown 3,8 %, International City 3,4 %.

Segment prime nadal się handlował: 15 transakcji na gotowych mieszkaniach powyżej 30 mln AED. ValuStrat szacuje, że typowa willa na Palm Jumeirah kosztuje około 36,5 mln AED, czyli 7 300 AED za stopę kwadratową.

Najczęstsze pytania

Czy ceny nieruchomości w Dubaju spadają we wrześniu 2026 roku?

Ledwie: według indeksu ValuStrat o 0,1 % w skali miesiąca i są o 4,5 % niższe niż rok wcześniej.

Które osiedla willowe zyskały w ciągu roku?

Jumeirah Islands (+9,4 %), Emirates Hills (+5,9 %), The Villa (+3,7 %), Reem (+2,6 %) i The Meadows (+2,5 %).

Jaka część sprzedaży to off-plan?

70,3 % — 6 884 rejestracje z 9 791 we wrześniu 2026 roku.

Co te liczby oznaczają w obliczu fali oddań w latach 2027–2028, opisujemy w przeglądzie prognozy S&P Global.