Damac Hills

Una community golfistica attorno al campo Trump International, con un grande parco e un'ampia offerta di ville e appartamenti.

• servizi legati al golf e al parco
• rendimenti migliori rispetto alle community di Emaar
• spazio per le famiglie

Com'è davvero questa zona

Che cos'è Damac Hills

Damac Hills è una grande community pianificata, sviluppata da Damac attorno al Trump International Golf Club Dubai, lungo Umm Suqeim Road, sul lato interno della città. Unisce ville indipendenti, case a schiera, palazzine di appartamenti e un esteso parco centrale.

Il parco è davvero grande e molto frequentato — campi sportivi, skate park, laghi, percorsi pedonali — ed è una delle migliori dotazioni comuni di Dubai, a differenza delle community golfistiche in cui il campo è l'unico spazio verde.

La community è stata consegnata per fasi nell'arco di circa un decennio ed è oggi sostanzialmente completa e abitata, con scuole, negozi e cliniche in funzione al suo interno.

La questione Damac

Damac è uno sviluppatore ad alti volumi con una reputazione contrastata, e chi acquista dovrebbe confrontarsi onestamente con questo aspetto, senza né liquidarlo né ignorarlo.

Il track record delle consegne è migliorato notevolmente nell'ultimo decennio e Damac Hills è una community consegnata e funzionante, non una promessa. La qualità costruttiva è di fascia media: adeguata, ma non eccezionale, e inferiore a quella di Emaar o Sobha a parità di prezzo.

Dove le community Damac hanno avuto problemi, si è trattato più spesso della gestione della community, di contenziosi sulle spese condominiali e della manutenzione delle strutture comuni che non delle strutture portanti. Verifichi lo stato attuale della specifica sub-community, senza affidarsi né alla brochure né alla reputazione.

La gamma di prodotti

Ville indipendenti sul campo da golf e attorno al parco nella fascia alta; case a schiera nella fascia media, distribuite in numerose sub-community; e palazzine di appartamenti, tra cui le torri Radisson e Artesia con marchio alberghiero, nella fascia più accessibile.

Questa gamma significa che nella community convivono fasce di prezzo e profili di inquilini molto diversi, cosa insolita e in genere positiva per la liquidità.

I lotti fronte golf e fronte parco ottengono premi di prezzo evidenti. Le file interne di case a schiera sono il prodotto di volume e il luogo in cui si concentra la maggior parte delle compravendite.

Gli spostamenti

Lungo Umm Suqeim Road e Hessa Street, circa trenta minuti da Downtown e un tragitto simile fino a Marina fuori dagli orari di punta, di più nelle ore di punta. Nessuna metropolitana.

È il classico spostamento da villa nella cintura esterna di Dubai e rappresenta il principale vincolo sulla domanda. Il bacino di inquilini è fatto di famiglie che privilegiano spazio, giardino e accesso alle scuole rispetto al tempo di percorrenza.

All'interno della community tutto è vicino e la viabilità interna funziona.

Rendimenti e domanda di affitto

I rendimenti lordi qui sono in genere migliori che nelle community della famiglia Emaar, perché i prezzi d'ingresso sono più bassi a parità di spazio. È questo l'argomento di fondo a favore dell'investimento.

La domanda di affitto è reale e trainata dalle famiglie, con durate dei contratti ragionevoli. La componente di appartamenti si affitta a un bacino più ampio, che comprende professionisti che lavorano nei distretti d'affari occidentali.

Il rischio è l'offerta: Damac ha continuato a lanciare nuove fasi e progetti adiacenti, e ogni lancio fa concorrenza ai proprietari esistenti, sia in fase di rivendita sia di locazione.

A chi si adatta

A una famiglia che desidera una casa con giardino, un parco davvero bello e il golf sotto casa, a un prezzo inferiore agli equivalenti Emaar.

A un investitore orientato al rendimento, a proprio agio con uno standard costruttivo di fascia media e un tragitto più lungo.

Si adatta male a chi vuole la massima qualità costruttiva, a chi ha bisogno di stare in posizione centrale e a chi non intende verificare lo stato attuale e la gestione della specifica sub-community.

Il parco, che vale più del golf

Il campo Trump fa la parte del leone nel marketing, ma la dotazione che i residenti usano davvero ogni giorno è il parco centrale: un grande spazio verde con campi sportivi, skate park, laghi, percorsi pedonali, una fattoria didattica e prati aperti.

Questa distinzione conta nella scelta del lotto. Le ville fronte golf ottengono il premio più alto e le comprano i golfisti; le case a schiera adiacenti al parco le comprano le famiglie e le affittano a famiglie, e hanno la base di domanda più profonda.

Per un proprietario che punta su inquilini con famiglia, la vicinanza al parco è la cosa più affidabile per cui pagare. Le famiglie che vogliono un parco in fondo alla strada sono molte più di quelle che vogliono un fairway.

È anche la dotazione più esposta al finanziamento della manutenzione, perciò verifichi che le spese di community la mantengano davvero nelle condizioni mostrate dalle fotografie.

La componente di appartamenti

Damac Hills comprende palazzine di appartamenti oltre alle case — tra cui le torri Radisson e Artesia — e sono un investimento diverso dalle ville accanto.

Si affittano a professionisti e coppie che lavorano nei distretti d'affari occidentali e che vogliono una community verde a un prezzo da appartamento, e producono rendimenti percentuali sensibilmente migliori delle case a schiera.

Comportano anche i rischi specifici dei condomini in regime di strata nelle community Damac: livello delle spese condominiali, competenza dell'associazione e manutenzione delle strutture comuni, tutti aspetti che in alcuni edifici qui sono stati contestati.

Se guarda a questa community per il rendimento e non per una casa di famiglia, gli appartamenti sono di solito il calcolo migliore, con la precisazione che la due diligence a livello di edificio conta più che per una villa.

Cosa verificare prima di fare un'offerta

Lo stato attuale e la gestione della specifica sub-community, visitata di persona. Damac Hills è abbastanza grande da avere cluster in condizioni visibilmente diverse.

Lo storico delle spese condominiali e i registri dell'associazione dei proprietari, verificando se le controversie sono state risolte o solo rinviate.

Che cosa resta da costruire all'interno e nelle immediate vicinanze della community, dato che Damac ha continuato a lanciare progetti adiacenti che fanno concorrenza ai proprietari esistenti.

E il lotto specifico: fronte golf, fronte parco, interno, e l'orientamento del giardino. In una community così grande queste quattro posizioni corrispondono a quattro fasce di prezzo e a quattro bacini di inquilini diversi.

La community in numeri

DAMAC Hills si estende per circa 3,9 milioni di metri quadrati nel corridoio di Dubailand, è stata lanciata nel 2013 con il nome Akoya by DAMAC ed è oggi una community consegnata e interamente abitata, non un cantiere.

Il Trump International Golf Club Dubai ha aperto nel 2017 al suo centro: un campo da campionato a diciotto buche con accademia e un clubhouse dotato di piscina a sfioro e ristoranti.

Oltre al golf, l'elenco dei servizi è davvero insolito per questa fascia di prezzo — Malibu Bay, una piscina con onde e spiaggia artificiale, circa 372 000 metri quadrati di parco, un lago per la pesca, scuderie, una fattoria didattica, campi da calcio e campi da tennis.

Le infrastrutture quotidiane sono all'interno del perimetro: DAMAC Mall, la Jebel Ali School con programma britannico, asili nido, l'Aster Medical Centre, negozi e hotel.

L'accesso avviene da Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, con circa diciotto minuti per Global Village, trenta per Dubai Marina e trentacinque per Dubai International.

La gestione della community e le spese condominiali sono state il problema ricorrente nelle community Damac, più delle strutture. Verifichi lo stato attuale della specifica sub-community e il suo storico delle spese, non quello della community nel suo insieme.

Approfondimenti su Damac Hills

Analisi scritte su temi che il canale inglese non ha mai filmato.

• Damac Hills: il parco è il vero valore, non il campo da golf

  Una community golfistica consegnata, di circa 3,9 milioni di metri quadrati, con ville, case a schiera e torri di appartamenti fianco a fianco. Perché la dotazione che i residenti usano davvero determina il lotto per cui conviene pagare.

Domande frequenti

Damac è uno sviluppatore affidabile?

Le consegne sono migliorate notevolmente nell'ultimo decennio e Damac Hills è una community funzionante e abitata. La qualità costruttiva è di fascia media — inferiore a Emaar o Sobha a parità di prezzo — e le lamentele ricorrenti hanno riguardato la gestione della community e le spese condominiali più che gli edifici.

C'è un campo da golf Trump a Damac Hills?

Sì, il Trump International Golf Club Dubai si trova al centro della community, accanto a un grande parco centrale con campi sportivi, percorsi e laghi, che è una delle migliori dotazioni comuni della città.

Interessa proprio Damac Hills?

Mi dica di quale edificio o unità si tratta. Prima che faccia un'offerta, le porterò lo storico delle compravendite registrate, le spese condominiali attuali e i prezzi di affitto reali di unità comparabili.