Damac Hills

Eine Golf-Community rund um den Platz des Trump International, mit einem großen Park und einer breiten Palette an Villen und Apartments.

• Golf- und Parkangebot
• bessere Renditen als in den Emaar-Communities
• Raum für Familien

Wie dieser Stadtteil wirklich ist

Was Damac Hills ist

Damac Hills ist eine große Master-Planned-Community von Damac rund um den Trump International Golf Club Dubai, an der Umm Suqeim Road auf der Landseite der Stadt. Sie vereint freistehende Villen, Reihenhäuser, Apartmenthäuser und einen beachtlichen zentralen Park.

Der Park ist tatsächlich groß und wird rege genutzt – Sportplätze, Skatepark, Seen, Spazierwege. Er gehört zu den besseren Gemeinschaftsangeboten Dubais und unterscheidet diese Community von Golf-Communities, in denen der Platz die einzige Grünfläche ist.

Die Community wurde über etwa ein Jahrzehnt in Etappen fertiggestellt und ist heute weitgehend abgeschlossen und bewohnt; Schulen, Einzelhandel und Kliniken sind in Betrieb.

Die Damac-Frage

Damac ist ein Entwickler mit hohem Volumen und gemischtem Ruf. Käufer sollten sich damit ehrlich auseinandersetzen, statt ihn pauschal abzulehnen oder auszublenden.

Die Lieferbilanz hat sich in den vergangenen zehn Jahren deutlich verbessert, und Damac Hills ist eine fertige, funktionierende Community und kein Versprechen. Die Bauqualität liegt im mittleren Segment: ausreichend, aber nicht herausragend und bei vergleichbaren Preisen unter Emaar oder Sobha.

Wo es in Damac-Communities Probleme gab, betrafen sie häufiger die Verwaltung der Community, Streit um Service Charges und die Instandhaltung gemeinschaftlicher Einrichtungen als die Bausubstanz selbst. Prüfen Sie den aktuellen Zustand der konkreten Subcommunity, statt sich auf die Broschüre oder den Ruf zu verlassen.

Die Produktpalette

Freistehende Villen am Golfplatz und rund um den Park bilden die Spitze der Palette; Reihenhäuser in zahlreichen Subcommunities liegen im mittleren Bereich; und Apartmenthäuser, darunter die Marken-Türme Radisson und Artesia, stehen am erschwinglichen Ende.

Diese Bandbreite bedeutet, dass sehr unterschiedliche Preisklassen und sehr unterschiedliche Mieterprofile Tür an Tür vorkommen. Das ist ungewöhnlich und für die Liquidität in der Regel von Vorteil.

Grundstücke am Golfplatz und am Park erzielen deutliche Aufschläge. Reihenhauszeilen im Inneren sind das Volumenprodukt, in dem die meisten Transaktionen stattfinden.

Die Anfahrt

An der Umm Suqeim Road und der Hessa Street gelegen, rund dreißig Minuten bis Downtown und eine ähnliche Fahrt bis zur Marina außerhalb der Stoßzeiten, zu Stoßzeiten länger. Keine Metro.

Das ist der übliche Pendelweg einer Villenlage im äußeren Ring Dubais und die wichtigste Bremse für die Nachfrage. Der Mieterkreis sind Familien, die Platz, Garten und Schulzugang höher gewichten als die Fahrzeit.

Innerhalb der Community ist alles nah, und das interne Straßennetz funktioniert.

Renditen und Mietnachfrage

Die Bruttorenditen liegen hier in der Regel über denen der Emaar-Communities, weil die Einstiegspreise für vergleichbare Flächen niedriger sind. Das ist das zentrale Investitionsargument.

Die Mietnachfrage ist real und familiengetrieben, mit angemessenen Mietdauern. Der Apartmentbereich wird an einen breiteren Kreis vermietet, darunter Berufstätige in den westlichen Geschäftsvierteln.

Das Risiko ist das Angebot: Damac bringt weiter neue Phasen und angrenzende Projekte auf den Markt, und jede Freigabe konkurriert beim Wiederverkauf und bei der Vermietung mit den bestehenden Eigentümern.

Für wen es sich eignet

Für eine Familie, die ein Haus mit Garten, einen wirklich guten Park und Golf vor der Haustür sucht – zu einem Preis unter den Emaar-Äquivalenten.

Für einen renditeorientierten Investor, der mit mittlerem Bauniveau und längerer Anfahrt leben kann.

Schlecht eignet es sich für Käufer, die höchste Bauqualität wollen, für alle, die zentral wohnen müssen, und für alle, die den aktuellen Zustand und die Verwaltung der konkreten Subcommunity nicht prüfen werden.

Der Park, der besser ist als der Golfplatz

Der Trump-Platz bekommt das Marketing, doch das Angebot, das die Bewohner täglich nutzen, ist der zentrale Park: eine wirklich große Grünfläche mit Sportplätzen, Skatepark, Seen, Spazierwegen, einem Streichelzoo und offener Wiese.

Diese Unterscheidung ist bei der Wahl des Grundstücks wichtig. Villen am Golfplatz erzielen den höchsten Aufschlag und werden von Golfspielern gekauft; Reihenhäuser am Park werden von Familien gekauft und an Familien vermietet, und sie haben die tiefere Nachfragebasis.

Für einen Vermieter, der Familien als Mieter anspricht, ist die Nähe zum Park das verlässlichere Merkmal, für das sich ein Aufpreis lohnt. Die Zahl der Haushalte, die einen Park am Ende der Straße wollen, ist weit größer als die derjenigen, die ein Fairway wollen.

Zugleich ist der Park das Angebot, das am stärksten von der Finanzierung der Instandhaltung abhängt. Prüfen Sie daher, ob die Community-Gebühr ihn tatsächlich in dem Zustand hält, den die Fotos zeigen.

Der Apartmentbereich

Damac Hills umfasst neben Häusern auch Apartmenthäuser – darunter die Türme Radisson und Artesia – und sie sind eine andere Investition als die Villen nebenan.

Sie werden an Berufstätige und Paare vermietet, die in den westlichen Geschäftsvierteln arbeiten und eine grüne Community zum Apartmentpreis wollen, und sie erzielen prozentual deutlich bessere Renditen als die Reihenhäuser.

Sie tragen aber auch die Risiken, die für Strata-Apartmenthäuser in Damac-Communities typisch sind: die Höhe der Service Charges, die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft und die Instandhaltung gemeinschaftlicher Einrichtungen, die in einigen Gebäuden hier umstritten waren.

Wenn Sie diese Community wegen der Rendite und nicht als Familienhaus in Betracht ziehen, ist die Rechnung bei den Apartments meist besser – mit dem Vorbehalt, dass die Prüfung auf Gebäudeebene hier wichtiger ist als bei einer Villa.

Was Sie vor einem Angebot prüfen sollten

Den aktuellen Zustand und die Verwaltung der konkreten Subcommunity, persönlich begangen. Damac Hills ist so groß, dass sich einzelne Cluster sichtbar in unterschiedlichem Zustand befinden.

Die Historie der Service Charges und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, mit Blick darauf, ob Streitigkeiten gelöst oder nur vertagt wurden.

Was innerhalb und unmittelbar um die Community noch gebaut werden soll, denn Damac bringt weiter angrenzende Projekte auf den Markt, die mit den bestehenden Eigentümern konkurrieren.

Und das konkrete Grundstück: Lage am Golfplatz, am Park, im Inneren und die Ausrichtung des Gartens. In einer so großen Community sind diese vier Lagen vier verschiedene Preisklassen und vier verschiedene Mieterkreise.

Die Community in Zahlen

DAMAC Hills erstreckt sich über rund 3,9 Millionen Quadratmeter im Dubailand-Korridor, wurde 2013 unter dem Namen Akoya by DAMAC lanciert und ist heute eine fertiggestellte, voll bewohnte Community und keine Baustelle.

Der Trump International Golf Club Dubai wurde 2017 in ihrem Zentrum eröffnet: ein Meisterschaftsplatz mit achtzehn Löchern, mit Akademie und einem Clubhaus mit Infinity-Pool und Restaurants.

Über den Golfsport hinaus ist das Angebot für diese Preisklasse ausgesprochen ungewöhnlich – Malibu Bay, ein Wellenbad mit künstlichem Strand, rund 372 000 Quadratmeter Parkfläche, ein Angelsee, Stallungen, ein Streichelzoo, Fußballplätze und Tennisplätze.

Die Infrastruktur des Alltags liegt innerhalb der Grenzen: DAMAC Mall, die Jebel Ali School mit britischem Lehrplan, Kindergärten, das Aster Medical Centre, Geschäfte und Hotels.

Die Anbindung erfolgt über die Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, mit rund achtzehn Minuten bis Global Village, dreißig bis Dubai Marina und fünfunddreißig bis Dubai International.

Verwaltung und Service Charges sind in Damac-Communities das wiederkehrende Problem, nicht die Bausubstanz. Prüfen Sie den aktuellen Zustand der konkreten Subcommunity und ihre Gebührenhistorie, nicht den der Community als Ganzes.

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Häufige Fragen

Ist Damac ein zuverlässiger Entwickler?

Die Lieferbilanz hat sich in den vergangenen zehn Jahren deutlich verbessert, und Damac Hills ist eine funktionierende, bewohnte Community. Die Bauqualität liegt im mittleren Segment – bei vergleichbaren Preisen unter Emaar oder Sobha – und die wiederkehrenden Beschwerden betrafen die Verwaltung der Community und die Service Charges, nicht die Gebäude.

Gibt es in Damac Hills einen Trump-Golfplatz?

Ja, der Trump International Golf Club Dubai liegt im Zentrum der Community, neben einem großen zentralen Park mit Sportplätzen, Wegen und Seen, der zu den besseren Gemeinschaftsangeboten der Stadt gehört.

Interessieren Sie sich konkret für Damac Hills?

Sagen Sie mir, um welches Gebäude oder welche Einheit es geht. Bevor Sie ein Angebot abgeben, lege ich Ihnen die registrierte Transaktionshistorie, die aktuellen Service Charges und die tatsächlichen Mietpreise vergleichbarer Einheiten vor.