Damac Hills

Une communauté de golf autour du parcours Trump International, avec un vaste parc et une large gamme de villas et d'appartements.

• équipements de golf et parc
• de meilleurs rendements que dans les communautés Emaar
• espace pour les familles

À quoi ressemble réellement ce quartier

Ce qu'est Damac Hills

Damac Hills est une grande communauté planifiée, développée par Damac autour du Trump International Golf Club Dubai, au large d'Umm Suqeim Road, du côté intérieur de la ville. Elle réunit des villas individuelles, des maisons de ville, des immeubles d'appartements et un vaste parc central.

Le parc est réellement grand et très fréquenté — terrains de sport, skate park, lacs, sentiers de promenade — et c'est l'un des meilleurs équipements communautaires de Dubaï, ce qui distingue ce quartier des communautés de golf où le parcours est le seul espace vert.

La communauté a été livrée par phases sur une dizaine d'années environ ; elle est aujourd'hui pour l'essentiel achevée et habitée, avec des écoles, des commerces et des cliniques en activité à l'intérieur.

La question Damac

Damac est un promoteur à gros volume à la réputation contrastée, et les acheteurs doivent aborder ce point honnêtement, sans l'écarter ni l'ignorer.

Le bilan de livraison s'est nettement amélioré depuis dix ans, et Damac Hills est une communauté livrée et en fonctionnement, non une promesse. La qualité de construction est de milieu de gamme : correcte sans être exceptionnelle, et inférieure à celle d'Emaar ou de Sobha à prix équivalent.

Lorsque les communautés Damac ont connu des difficultés, c'est plus souvent du côté de la gestion de la communauté, des litiges sur les charges de copropriété et de l'entretien des équipements partagés que du côté des structures. Vérifiez l'état actuel de la sous-communauté concernée plutôt que de vous fier à la brochure ou à la réputation.

La gamme de produits

Des villas individuelles sur le parcours de golf et autour du parc en haut de gamme ; des maisons de ville en milieu de gamme dans de nombreuses sous-communautés ; et des immeubles d'appartements, dont les tours de marque Radisson et Artesia, pour l'entrée de gamme.

Cette gamme fait coexister des niveaux de prix et des profils de locataires très différents, ce qui est inhabituel et généralement favorable à la liquidité.

Les parcelles en bordure de golf et de parc se vendent avec des primes nettes. Les rangées de maisons de ville à l'intérieur de la communauté constituent le produit de volume, là où se concluent la plupart des transactions.

Le trajet domicile-travail

En bordure d'Umm Suqeim Road et de Hessa Street, à environ trente minutes de Downtown et à peu près autant de la Marina hors heures de pointe, davantage aux heures de pointe. Pas de métro.

C'est le trajet habituel des villas de la couronne extérieure de Dubaï, et c'est la principale contrainte sur la demande. Les locataires sont des familles qui privilégient l'espace, le jardin et l'accès aux écoles plutôt que le temps de trajet.

À l'intérieur de la communauté, tout est proche et le plan des voies internes fonctionne bien.

Rendements et demande locative

Les rendements bruts sont ici généralement meilleurs que dans les communautés de la famille Emaar, car les prix d'entrée sont plus bas pour une surface comparable. C'est l'argument d'investissement central.

La demande locative est réelle et portée par les familles, avec des durées de bail raisonnables. Les appartements se louent à un public plus large, y compris des professionnels travaillant dans les quartiers d'affaires de l'ouest.

Le risque tient à l'offre : Damac continue de lancer de nouvelles phases et des projets voisins, et chaque lancement fait concurrence aux propriétaires existants, à la revente comme à la location.

À qui s'adresse ce quartier

À une famille qui veut une maison avec jardin, un très bon parc et le golf à sa porte, à un prix inférieur à celui des équivalents Emaar.

À un investisseur axé sur le rendement, à l'aise avec une construction de milieu de gamme et un trajet plus long.

Il convient mal à un acheteur qui recherche la meilleure qualité de construction, à toute personne qui doit être au centre, et à quiconque ne vérifiera pas l'état actuel et la gestion de la sous-communauté concernée.

Le parc, meilleur que le golf

Le parcours Trump fait l'objet du marketing, mais l'équipement que les résidents utilisent réellement chaque jour est le parc central : un très vaste espace vert avec terrains de sport, skate park, lacs, sentiers de promenade, ferme pédagogique et pelouses ouvertes.

Cette distinction compte au moment de choisir une parcelle. Les villas en bordure de golf obtiennent la prime la plus élevée et sont achetées par des golfeurs ; les maisons de ville voisines du parc sont achetées par des familles et louées à des familles, et leur base de demande est plus profonde.

Pour un propriétaire qui vise des locataires familiaux, la proximité du parc est ce qui vaut le plus sûrement d'être payé. Le nombre de ménages qui veulent un parc au bout de la rue est bien supérieur à celui des ménages qui veulent un fairway.

C'est aussi l'équipement le plus exposé au financement de l'entretien ; vérifiez donc que les charges de la communauté le maintiennent réellement dans l'état que montrent les photographies.

Le volet appartements

Damac Hills comprend des immeubles d'appartements en plus des maisons — notamment les tours Radisson et Artesia — et il s'agit d'un investissement différent de celui des villas voisines.

Ils se louent à des professionnels et à des couples travaillant dans les quartiers d'affaires de l'ouest, qui veulent une communauté verte au prix d'un appartement, et ils produisent des rendements en pourcentage nettement meilleurs que les maisons de ville.

Ils comportent aussi les risques propres aux immeubles d'appartements en copropriété dans les communautés Damac : niveau des charges, compétence de l'association et entretien des équipements partagés, autant de points contestés dans certains immeubles de ce quartier.

Si vous envisagez cette communauté pour le rendement plutôt que comme résidence familiale, les appartements sont généralement le meilleur calcul — avec cette réserve que la vérification au niveau de l'immeuble compte davantage que pour une villa.

Ce qu'il faut vérifier avant de faire une offre

L'état actuel et la gestion de la sous-communauté concernée, visitée en personne. Damac Hills est assez vaste pour que des secteurs différents soient visiblement dans des états différents.

L'historique des charges de copropriété et les registres de l'association des propriétaires, en vérifiant si les litiges ont été réglés ou simplement différés.

Ce qu'il reste à construire à l'intérieur de la communauté et à proximité immédiate, puisque Damac a continué à lancer des projets adjacents qui font concurrence aux propriétaires existants.

Et la parcelle elle-même : bordure de golf, bordure de parc, intérieur, et l'orientation du jardin. Dans une communauté aussi grande, ces quatre positions correspondent à quatre niveaux de prix et à quatre profils de locataires.

La communauté en chiffres

DAMAC Hills s'étend sur environ 3,9 millions de mètres carrés dans le corridor de Dubailand ; lancée en 2013 sous le nom d'Akoya by DAMAC, c'est aujourd'hui une communauté livrée et entièrement habitée, non un chantier.

Le Trump International Golf Club Dubai a ouvert en 2017 en son centre : un parcours de championnat de dix-huit trous avec une académie et un clubhouse doté d'une piscine à débordement et de restaurants.

Outre le golf, la liste des équipements est vraiment inhabituelle pour cette gamme de prix — Malibu Bay, une piscine à vagues avec plage artificielle, environ 372 000 mètres carrés de parc, un lac de pêche, des écuries, une ferme pédagogique, des terrains de football et des courts de tennis.

Les infrastructures du quotidien sont à l'intérieur du périmètre : DAMAC Mall, Jebel Ali School (programme britannique), des crèches, l'Aster Medical Centre, des commerces et des hôtels.

L'accès se fait par Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, avec environ dix-huit minutes jusqu'à Global Village, trente jusqu'à Dubai Marina et trente-cinq jusqu'à Dubai International.

La gestion de la communauté et les charges de copropriété sont le problème récurrent des communautés Damac, plus que les structures. Vérifiez l'état actuel de la sous-communauté concernée et son historique de charges, plutôt que celui de la communauté dans son ensemble.

En savoir plus sur Damac Hills

Analyses écrites de sujets que la chaîne anglophone n'a pas filmés.

• Damac Hills : l'actif, c'est le parc, pas le parcours de golf

  Une communauté de golf livrée, d'environ 3,9 millions de mètres carrés, où villas, maisons de ville et tours d'appartements se côtoient. Pourquoi l'équipement que les résidents utilisent réellement doit déterminer la parcelle pour laquelle vous acceptez de payer.

Questions fréquentes

Damac est-il un promoteur fiable ?

Les livraisons se sont nettement améliorées depuis dix ans, et Damac Hills est une communauté en fonctionnement et habitée. La qualité de construction est de milieu de gamme — inférieure à celle d'Emaar ou de Sobha à prix équivalent — et les plaintes récurrentes ont porté sur la gestion de la communauté et les charges plutôt que sur les bâtiments.

Y a-t-il un parcours de golf Trump à Damac Hills ?

Oui, le Trump International Golf Club Dubai se trouve au centre de la communauté, à côté d'un vaste parc central avec terrains de sport, sentiers et lacs, l'un des meilleurs équipements communautaires de la ville.

Vous vous intéressez précisément à Damac Hills ?

Dites-moi de quel immeuble ou de quelle unité il s'agit. Avant que vous ne fassiez une offre, je vous apporterai l'historique des transactions enregistrées, les charges de copropriété actuelles et les loyers réels d'unités comparables.