Damac Hills

Osiedle golfowe wokół pola Trump International, z dużym parkiem i szeroką ofertą willi oraz apartamentów.

• pole golfowe i park jako atuty osiedla
• wyższe rentowności niż w osiedlach Emaar
• dużo przestrzeni dla rodzin

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Czym jest Damac Hills

Damac Hills to duże osiedle z kompleksowym planem zagospodarowania, zrealizowane przez Damac wokół Trump International Golf Club Dubai, przy Umm Suqeim Road, po wewnętrznej stronie miasta. Łączy wolno stojące wille, domy szeregowe, budynki z apartamentami oraz pokaźny park centralny.

Park jest naprawdę duży i chętnie używany — boiska, skatepark, jeziora, ścieżki spacerowe — i należy do lepszych udogodnień osiedlowych w Dubaju. Odróżnia to Damac Hills od osiedli golfowych, w których jedyną zielenią jest samo pole.

Osiedle powstawało etapami przez mniej więcej dekadę i jest dziś w zasadzie ukończone i zamieszkane, a w jego granicach działają szkoły, sklepy i przychodnie.

Kwestia Damac

Damac to deweloper o dużej skali działania i niejednoznacznej reputacji. Kupujący powinni podejść do tego uczciwie, a nie zbywać tematu ani go ignorować.

Terminowość realizacji znacznie się poprawiła w ostatniej dekadzie, a Damac Hills to ukończone, funkcjonujące osiedle, a nie obietnica. Jakość wykonania mieści się w średniej półce: jest wystarczająca, ale niższa niż u Emaar czy Sobha przy porównywalnych cenach.

Tam, gdzie osiedla Damac miały problemy, dotyczyły one częściej zarządzania osiedlem, sporów o opłaty serwisowe i utrzymania części wspólnych niż samej konstrukcji. Warto sprawdzić aktualny stan konkretnego podosiedla, zamiast polegać na broszurze albo na reputacji.

Zakres oferty

Wolno stojące wille przy polu golfowym i wokół parku to górna część oferty; domy szeregowe w licznych podosiedlach to środek; a budynki z apartamentami, w tym markowe wieże Radisson i Artesia, to najbardziej dostępny segment.

Taki zakres oznacza, że na jednym osiedlu sąsiadują ze sobą bardzo różne poziomy cen i bardzo różne profile najemców. To rzadkie i zwykle korzystne dla płynności.

Działki przy polu golfowym i przy parku mają wyraźną premię cenową. Szeregowce w wewnętrznych rzędach to produkt masowy, przy którym zawiera się większość transakcji.

Dojazd

Dojazd odbywa się przez Umm Suqeim Road i Hessa Street; do Downtown to około trzydziestu minut, do Marina podobnie poza godzinami szczytu, a w szczycie dłużej. Metra nie ma.

To typowy dojazd z zewnętrznego pierścienia willowego Dubaju i główne ograniczenie popytu. Pulę najemców tworzą rodziny, dla których ważniejsze od czasu dojazdu są przestrzeń, ogród i dostęp do szkół.

Wewnątrz osiedla wszystko jest blisko, a układ dróg wewnętrznych działa dobrze.

Rentowność i popyt na najem

Rentowności brutto są tu zazwyczaj lepsze niż w osiedlach z rodziny Emaar, ponieważ ceny wejścia są niższe przy porównywalnej powierzchni. To główny argument inwestycyjny.

Popyt na najem jest realny i napędzany przez rodziny, z rozsądnym czasem trwania umów. Apartamenty wynajmuje szersza grupa, w tym specjaliści pracujący w zachodnich dzielnicach biznesowych.

Ryzykiem jest podaż: Damac nadal wprowadza nowe etapy i sąsiednie projekty, a każde z nich konkuruje z dotychczasowymi właścicielami przy odsprzedaży i wynajmie.

Dla kogo to rozwiązanie

Dla rodziny, która chce domu z ogrodem, naprawdę dobrego parku i golfa tuż obok, w cenie niższej niż odpowiedniki Emaar.

Dla inwestora nastawionego na rentowność, który akceptuje średni standard wykonania i dłuższy dojazd.

Nie sprawdzi się u kupującego, który oczekuje najwyższej jakości wykonania, u każdego, kto musi mieszkać w centrum, oraz u każdego, kto nie sprawdzi aktualnego stanu i zarządzania konkretnym podosiedlem.

Park, który jest lepszy niż golf

Pole Trump trafia do materiałów marketingowych, ale udogodnieniem, z którego mieszkańcy korzystają naprawdę codziennie, jest park centralny: duża zielona przestrzeń z boiskami, skateparkiem, jeziorami, ścieżkami spacerowymi, minizoo i otwartym trawnikiem.

To rozróżnienie ma znaczenie przy wyborze działki. Wille przy polu golfowym mają najwyższą premię i kupują je golfiści; szeregowce przy parku kupują rodziny i rodzinom je wynajmują, a ich baza popytu jest głębsza.

Dla wynajmującego, który celuje w rodziny, bliskość parku to coś, za co płaci się najbezpieczniej. Grono gospodarstw domowych, które chcą parku na końcu ulicy, jest znacznie większe niż grono tych, którzy chcą widoku na fairway.

To także udogodnienie najbardziej narażone na problemy z finansowaniem utrzymania, dlatego warto sprawdzić, czy opłata osiedlowa rzeczywiście utrzymuje je w stanie widocznym na zdjęciach.

Segment apartamentów

W Damac Hills są nie tylko domy, lecz także budynki z apartamentami — wśród nich wieże Radisson i Artesia — i jest to inna inwestycja niż sąsiadujące z nimi wille.

Wynajmują je specjaliści i pary pracujące w zachodnich dzielnicach biznesowych, którzy chcą zielonego osiedla w cenie apartamentu; dają one wyraźnie wyższą rentowność procentową niż domy szeregowe.

Niosą też ryzyka typowe dla budynków wielolokalowych na osiedlach Damac: wysokość opłat serwisowych, kompetencje wspólnoty oraz utrzymanie części wspólnych, które w niektórych budynkach były przedmiotem sporów.

Jeśli rozważa Pan(i) to osiedle pod kątem rentowności, a nie domu dla rodziny, rachunek zwykle lepiej wychodzi na apartamentach — z zastrzeżeniem, że analiza konkretnego budynku ma większe znaczenie niż w przypadku willi.

Co sprawdzić przed złożeniem oferty

Aktualny stan i zarządzanie konkretnym podosiedlem, obejrzane osobiście. Damac Hills jest na tyle duże, że różne klastry są w wyraźnie różnym stanie.

Historię opłat serwisowych i dokumentację wspólnoty właścicieli, zwracając uwagę, czy spory zostały rozwiązane, czy jedynie odłożone.

Co jeszcze ma powstać na osiedlu i tuż obok niego, ponieważ Damac nadal wprowadza sąsiednie projekty, które konkurują z dotychczasowymi właścicielami.

Oraz samą działkę: przy polu golfowym, przy parku, wewnątrz osiedla i w którą stronę wychodzi ogród. Na tak dużym osiedlu te cztery położenia to cztery różne poziomy cen i cztery różne grupy najemców.

Osiedle w liczbach

DAMAC Hills zajmuje około 3,9 mln metrów kwadratowych w korytarzu Dubailand, zostało uruchomione w 2013 roku pod nazwą Akoya by DAMAC i jest dziś ukończonym, w pełni zamieszkanym osiedlem, a nie placem budowy.

Trump International Golf Club Dubai otwarto w 2017 roku w jego centrum: to osiemnastodołkowe pole mistrzowskie z akademią i klubem, w którym działają basen typu infinity i restauracje.

Poza golfem lista udogodnień jest naprawdę niezwykła jak na ten przedział cenowy — Malibu Bay, basen z falą i sztuczną plażą, około 372 000 metrów kwadratowych terenów parkowych, jezioro do wędkowania, stajnie, minizoo, boiska piłkarskie i korty tenisowe.

Codzienna infrastruktura znajduje się w granicach osiedla: DAMAC Mall, Jebel Ali School z brytyjskim programem nauczania, żłobki i przedszkola, Aster Medical Centre, sklepy i hotele.

Dojazd odbywa się przez Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, do Global Village jest około osiemnastu minut, do Dubai Marina trzydzieści, a do Dubai International trzydzieści pięć.

W osiedlach Damac powracającym problemem jest zarządzanie osiedlem i opłaty serwisowe, a nie konstrukcja. Warto sprawdzić aktualny stan konkretnego podosiedla i historię jego opłat, a nie osiedla jako całości.

Więcej o Damac Hills

Pisemne omówienia tematów, których angielskojęzyczny kanał nie sfilmował.

• Damac Hills: wartością jest park, a nie pole golfowe

  Ukończone osiedle golfowe o powierzchni około 3,9 mln metrów kwadratowych, z willami, domami szeregowymi i wieżami apartamentowymi obok siebie. Dlaczego udogodnienie, z którego mieszkańcy naprawdę korzystają, decyduje o tym, za jaką działkę warto płacić.

Najczęstsze pytania

Czy Damac to wiarygodny deweloper?

Terminowość realizacji znacznie się poprawiła w ostatniej dekadzie, a Damac Hills to funkcjonujące, zamieszkane osiedle. Jakość wykonania mieści się w średniej półce — poniżej Emaar czy Sobha przy porównywalnych cenach — a powracające skargi dotyczyły zarządzania osiedlem i opłat serwisowych, a nie budynków.

Czy w Damac Hills jest pole golfowe Trump?

Tak, Trump International Golf Club Dubai leży w centrum osiedla, obok dużego parku centralnego z boiskami, ścieżkami i jeziorami, który należy do lepszych udogodnień osiedlowych w mieście.

Interesuje Pana(ią) konkretnie Damac Hills?

Proszę napisać, o jaki budynek lub lokal chodzi. Przed złożeniem oferty przygotuję zarejestrowaną historię transakcji, aktualną opłatę serwisową i rzeczywiste ceny najmu porównywalnych lokali.