Dubai Sports City

Dubai Sports City: stadi, un polo di accademie e un campo da golf, circondati da alcuni dei nuovi appartamenti più economici della città.

• i rendimenti lordi più alti
• i prezzi d'ingresso più bassi
• più spazio per ogni dirham

Com'è davvero questa zona

Il progetto e la realtà

Dubai Sports City è stata pianificata attorno a un ecosistema sportivo: uno stadio del cricket, accademie, un campo da golf e un'area residenziale al loro servizio. Una parte è stata realizzata, lo stadio del cricket e il campo da golf esistono e funzionano, un'altra no, e il distretto si ritrova con un misto di strutture di livello mondiale e lotti incompiuti.

Oggi è un grande distretto residenziale economico, dipendente dall'auto, sul lato interno della città, con una popolazione di inquilini consistente e una reputazione che resta indietro rispetto alla realtà attuale.

Gran parte degli edifici più vecchi è stata costruita male e gestita peggio, e quella storia influenza ancora la percezione, anche se i palazzi più recenti sono un prodotto diverso.

Le ragioni per comprare qui

I prezzi d'ingresso sono tra i più bassi di Dubai per gli appartamenti di nuova costruzione, e il divario rispetto a immobili comparabili ad Arjan o a JVC è reale.

Poiché gli affitti hanno tenuto meglio dei prezzi, i rendimenti lordi si collocano nella fascia alta del mercato di Dubai. Per chi investe solo in funzione del flusso di cassa, questo è l'intero argomento.

Il bacino di inquilini è davvero ampio: arrivano da Dubai Studio City, Motor City, dai parchi business lungo il corridoio, oltre a famiglie e coinquilini che vogliono spazio a un prezzo che i distretti costieri non possono offrire.

Il campo da golf e le strutture sportive offrono un servizio concreto che alla maggior parte dei distretti economici manca.

Le ragioni contrarie

Nessuna metropolitana e un lungo tragitto in auto per raggiungere qualsiasi punto della costa. Questo limita la crescita degli affitti, perché limita chi è disposto a vivere qui.

Differenze di qualità molto ampie tra un edificio e l'altro. Alcune torri di Sports City sono ben gestite; altre hanno una storia documentata di contenziosi sulle spese condominiali, arretrati di manutenzione e associazioni di proprietari disfunzionali. È un rischio reale e non si vede dalla planimetria.

Lenta rivalutazione del capitale. Qui non c'è scarsità: i terreni sono disponibili e l'offerta risponde rapidamente alla domanda.

Un mercato dell'usato dominato da acquirenti orientati al rendimento, che negoziano duramente e così limitano il prezzo di uscita.

Come comprare bene qui

Conta più l'edificio che il distretto. Due torri sulla stessa strada possono avere storie di spese condominiali e standard di manutenzione completamente diversi. Chieda i registri dell'associazione dei proprietari o, almeno, visiti di persona entrambi gli edifici.

Preferisca una nuova costruzione di uno sviluppatore con uno storico di consegne rispettate a un immobile più vecchio venduto con sconto. L'onere di manutenzione di una torre del 2008 costruita male può assorbire diversi anni di rendimento.

Valuti le spese condominiali in rapporto all'affitto, non isolatamente.

Pretenda un posto auto in un distretto che dipende dall'auto.

Verifichi che cosa è previsto sui lotti adiacenti: a Sports City ci sono ancora terreni non edificati.

Vivere qui

Tranquillo, esteso e funzionale. Il campo da golf e le strutture sportive gli danno più spazi aperti della maggior parte dei distretti economici.

I negozi di quartiere coprono l'essenziale; per tutto il resto i residenti vanno in auto a Motor City, al Mall of the Emirates o a Cityland.

Ci sono scuole nel distretto e nei dintorni, oltre che nelle vicine Motor City e Studio City.

Circa venti, venticinque minuti fino a Marina e di più fino a Downtown, fuori dagli orari di punta.

A chi si adatta

A chi investe a lungo termine per il flusso di cassa, svolge la verifica edificio per edificio e non si aspetta una rivalutazione.

A un inquilino o a un proprietario che occupa l'immobile e vuole il massimo spazio per dirham, e lavora nei dintorni o da remoto.

Si adatta male a chi cerca un rendimento equilibrato con crescita del capitale, più facile da trovare in un distretto con offerta limitata, e a chi presume che tutti gli edifici di Sports City siano equivalenti.

Il lato di Victory Heights

Sports City comprende una comunità di ville, Victory Heights, sviluppata attorno al campo da golf Els Club, e si tratta di una proposta completamente diversa dalle torri di appartamenti poche centinaia di metri più in là.

È recintata, a bassa densità, matura e abitata da famiglie, con affaccio sul golf su alcuni lotti e una scuola all'interno della comunità. Gli inquilini sono famiglie che restano a lungo, i contratti durano anni e il mercato dell'usato è un mercato di famiglie, non di investitori.

I prezzi lo riflettono: Victory Heights si scambia a un multiplo elevato rispetto agli appartamenti e rende molto meno in termini percentuali.

I due mercati quasi non interagiscono, e fonderli in un'unica media di Sports City produce un dato che non descrive nulla. Stabilisca a quale dei due appartiene un annuncio prima di confrontare qualsiasi cosa.

Perché la reputazione resta indietro rispetto agli immobili

Sports City ha costruito la propria reputazione sui primi edifici, molti dei quali completati a basso costo tra il 2008 e il 2012, consegnati alle associazioni dei proprietari senza fondi di riserva e lasciati deteriorare.

Quegli edifici esistono ancora e alcuni sono ancora gestiti male. Ma non sono più rappresentativi: è stato aggiunto molto patrimonio nuovo e meglio costruito, e diverse torri più vecchie hanno subito vere ristrutturazioni.

Il divario tra reputazione e realtà attuale è esattamente dove sta l'opportunità: il distretto è prezzato sulla propria storia, mentre una parte degli edifici è andata avanti.

Coglierla richiede di distinguere gli uni dagli altri, il che significa un sopralluogo e lo storico delle spese condominiali, non un filtro su un portale. Nessuno lo farà al Suo posto, ed è per questo che lo sconto persiste.

Il piano realistico

Comprare nuovo o ristrutturato, in un edificio la cui associazione dei proprietari sappia mostrarLe un programma di manutenzione finanziato, con un posto auto, e tenere l'immobile abbastanza a lungo perché sia l'affitto a costituire il rendimento.

Calcoli il netto dopo spese condominiali, sfitto e manutenzione. I rendimenti dichiarati qui sono i più alti dell'emirato e la cifra netta è decisamente più bassa, anche se di solito resta solida.

Non si aspetti rivalutazione. Ci sono terreni disponibili, nessuna scarsità e un mercato dell'usato di acquirenti orientati al rendimento che negoziano duramente.

E verifichi che cosa è previsto intorno a Lei. Sports City ha ancora lotti non edificati, e le parti del masterplan originario mai costruite restano vuoti che possono essere riempiti con qualsiasi cosa.

Il distretto in numeri

Dubai Sports City si estende per circa 4,6 chilometri quadrati, con una popolazione superiore a trentacinquemila abitanti. La costruzione è iniziata nel 2004 attorno a un insieme di impianti sportivi anziché a un centro commerciale, ed è questo che la distingue dai distretti vicini.

Lo stadio del cricket dell'ICC Academy ha 25 000 posti e ospita partite internazionali. L'Els Club, progettato da Ernie Els, è stato nominato miglior campo da golf di Dubai ai World Golf Awards 2024. La LaLiga Academy svolge qui il proprio programma calcistico.

La Victory Heights School si trova all'interno del distretto insieme a cliniche, asili e parchi giochi, e la comunità di ville omonima occupa la metà a bassa densità della zona.

Gli appartamenti sono costruiti in prevalenza da Danube, Azizi e Binghatti, ed è qui che si trova la fascia economica del distretto.

L'accesso avviene lungo Sheikh Mohammed Bin Zayed Road: circa cinque minuti fino a Motor City, quindici fino a Dubai Marina e venti fino a Downtown.

Qualità e gestione degli edifici variano qui più che in quasi ogni altro luogo di Dubai, e alcune torri più vecchie hanno problemi documentati di spese condominiali e manutenzione. Richieda i registri dell'associazione dei proprietari prima di impegnarsi.

Domande frequenti

Dubai Sports City è un buon investimento?

Offre alcuni dei rendimenti lordi più alti e dei prezzi d'ingresso più bassi della città, compensati dall'assenza della metropolitana, da una lenta rivalutazione del capitale e da differenze di qualità molto ampie tra gli edifici. Si adatta a chi investe a lungo termine per il flusso di cassa e svolge la due diligence edificio per edificio.

Le strutture sportive di Dubai Sports City sono davvero operative?

In parte. Lo stadio del cricket e il campo da golf esistono e funzionano, insieme alle strutture delle accademie. Altri elementi del masterplan originario non sono mai stati costruiti, lasciando un misto di servizi reali e lotti non edificati.

Sta valutando proprio Dubai Sports City?

Mi dica di quale edificio o unità si tratta. Prima che Lei faccia un'offerta, porterò lo storico delle transazioni registrate, le attuali spese condominiali e i prezzi di locazione reali di unità comparabili.