Dubai Sports City

Dubai Sports City: Stadien, ein Akademie-Cluster und ein Golfplatz, umgeben von einigen der günstigsten Neubauwohnungen der Stadt.

• höchste Bruttorenditen
• niedrigste Einstiegspreise
• Wohnfläche pro Dirham

Wie dieses Viertel tatsächlich ist

Der Plan und die Wirklichkeit

Dubai Sports City wurde als Masterplan rund um ein Sport-Ökosystem entworfen: ein Cricket-Stadion, Akademien, ein Golfplatz und Wohnbauten, die ihnen dienen sollten. Teile davon wurden umgesetzt – das Cricket-Stadion und der Golfplatz existieren und sind in Betrieb –, andere nicht. So entstand ein Viertel mit einer Mischung aus erstklassigen Anlagen und unbebauten Grundstücken.

Daraus wurde ein großes, erschwingliches, autoabhängiges Wohnviertel im Landesinneren der Stadt, mit einer beträchtlichen Mieterschaft und einem Ruf, der der heutigen Realität hinterherhinkt.

Ein Großteil des frühesten Bestands wurde schlecht gebaut und schlecht verwaltet. Diese Vorgeschichte prägt die Wahrnehmung bis heute, obwohl die neueren Gebäude ein anderes Produkt sind.

Was für einen Kauf hier spricht

Die Einstiegspreise gehören zu den niedrigsten für Neubauwohnungen in Dubai, und der Abstand zu vergleichbaren Objekten in Arjan oder JVC ist real.

Weil die Mieten sich besser gehalten haben als die Preise, liegen die Bruttorenditen am oberen Ende der Dubaier Spanne. Für einen reinen Cashflow-Investor ist das das ganze Argument.

Der Mieterpool ist tatsächlich groß: Er speist sich aus Dubai Studio City, Motor City, den Gewerbeparks entlang des Korridors sowie aus Familien und Wohngemeinschaften, die Platz zu einem Preis suchen, den die Küstenviertel nicht bieten können.

Der Golfplatz und die Sporteinrichtungen bieten echte Annehmlichkeiten, die den meisten günstigen Vierteln fehlen.

Was dagegen spricht

Keine Metro und eine lange Fahrt an die Küste. Das bremst das Mietwachstum, weil es die Zahl derer begrenzt, die hier wohnen wollen.

Sehr große Qualitätsunterschiede zwischen den Gebäuden. Manche Türme in Sports City sind gut geführt; andere haben dokumentierte Vorgeschichten mit Streit um Nebenkosten (Service Charges), Instandhaltungsrückstau und handlungsunfähigen Eigentümergemeinschaften. Das ist ein echtes Risiko, und im Grundriss ist es nicht zu erkennen.

Langsame Wertsteigerung. Knappheit gibt es hier nicht – Bauland ist vorhanden, und das Angebot reagiert schnell auf die Nachfrage.

Ein Wiederverkaufsmarkt, der von renditeorientierten Käufern dominiert wird, die hart verhandeln – das begrenzt Ihren Verkaufspreis.

Wie man hier gut kauft

Das Gebäude zählt mehr als das Viertel. Zwei Türme in derselben Straße können völlig unterschiedliche Nebenkostenverläufe und Instandhaltungsstandards haben. Fordern Sie die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft an oder besichtigen Sie zumindest beide Gebäude.

Bevorzugen Sie Neubauten eines Bauträgers mit nachweisbarer Lieferbilanz gegenüber älterem Bestand mit Preisabschlag. Die Instandhaltungslast in einem schlecht gebauten Turm aus der Zeit um 2008 kann die Rendite mehrerer Jahre aufzehren.

Prüfen Sie die Nebenkosten im Verhältnis zur Miete und nicht isoliert.

Bestehen Sie in einem autoabhängigen Viertel auf einem Stellplatz.

Prüfen Sie, was auf den angrenzenden Grundstücken geplant ist – in Sports City gibt es noch unbebautes Land.

Wohnen hier

Ruhig, weitläufig und funktional. Der Golfplatz und die Sportanlagen sorgen für mehr Freiflächen als in den meisten erschwinglichen Vierteln.

Der Einzelhandel im Viertel deckt die Grundversorgung ab; für alles Größere fahren die Bewohner nach Motor City, zur Mall of the Emirates oder nach Cityland.

Es gibt Schulen im Viertel und in der Umgebung sowie in den benachbarten Motor City und Studio City.

Etwa zwanzig bis fünfundzwanzig Minuten bis zur Marina und außerhalb der Stoßzeiten länger bis Downtown.

Für wen es sich eignet

Für einen langfristigen Cashflow-Investor, der die Arbeit auf Gebäudeebene erledigt und keine Wertsteigerung erwartet.

Für einen Mieter oder Selbstnutzer, der maximale Wohnfläche pro Dirham sucht und in der Nähe oder im Homeoffice arbeitet.

Schlecht geeignet ist es für alle, die eine ausgewogene Rendite mit Kapitalzuwachs wünschen – diese findet man eher in einem angebotsbeschränkten Viertel –, und für alle, die annehmen, alle Gebäude in Sports City seien gleichwertig.

Die Seite von Victory Heights

In Sports City liegt eine Villensiedlung, Victory Heights, angelegt rund um den Els Club Golfplatz. Sie ist etwas völlig anderes als die Apartmenttürme, die nur wenige hundert Meter entfernt stehen.

Sie ist abgeschlossen, dünn besiedelt, gewachsen und von Familien bewohnt, teils mit Golfplatzlage und mit einer Schule innerhalb der Anlage. Die Mieter dort sind Familien mit langer Verweildauer, die Mietverhältnisse laufen über Jahre, und der Wiederverkaufsmarkt ist ein Familienmarkt und kein Investorenmarkt.

Die Preise spiegeln das wider: Victory Heights wird mit einem Vielfachen des Apartmentbestands gehandelt und bringt prozentual deutlich weniger Rendite.

Die beiden Märkte berühren sich kaum, und ein gemeinsamer Durchschnitt für Sports City ergibt eine Zahl, die nichts beschreibt. Klären Sie, zu welchem von beiden ein Angebot gehört, bevor Sie irgendetwas vergleichen.

Warum der Ruf dem Bestand hinterherhinkt

Sports City erwarb seinen Ruf durch die frühesten Gebäude. Mehrere davon wurden zwischen 2008 und 2012 billig fertiggestellt, ohne Rücklagen an die Eigentümergemeinschaften übergeben und verfielen dann.

Diese Gebäude gibt es noch, und manche werden weiterhin schlecht geführt. Sie sind aber nicht mehr repräsentativ: Es ist viel neuerer, besser gebauter Bestand hinzugekommen, und mehrere der älteren Türme wurden tatsächlich saniert.

Genau in der Lücke zwischen Ruf und heutiger Realität liegt die Chance – das Viertel wird nach seiner Geschichte bepreist, während ein Teil der Gebäude sich weiterentwickelt hat.

Um das zu nutzen, müssen Sie zwischen ihnen unterscheiden, und das gelingt mit einer Besichtigung und dem Nebenkostenverlauf, nicht mit einem Portalfilter. Das nimmt Ihnen niemand ab, und deshalb bleibt der Preisabschlag bestehen.

Der realistische Plan

Kaufen Sie neu oder saniert, in einem Gebäude, dessen Eigentümergemeinschaft ein finanziertes Instandhaltungsprogramm vorweisen kann, mit Stellplatz, und halten Sie die Immobilie so lange, dass die Miete die Rendite ist.

Rechnen Sie netto nach Nebenkosten, Leerstand und Instandhaltung. Die Bruttorenditen sind hier die höchsten im Emirat, und die Nettozahl liegt deutlich darunter, ist aber meist immer noch stark.

Erwarten Sie keine Wertsteigerung. Es gibt verfügbares Land, keine Knappheit und einen Wiederverkaufsmarkt aus Renditekäufern, die hart verhandeln.

Und prüfen Sie, was um Sie herum geplant ist. In Sports City gibt es noch unbebaute Grundstücke, und die nie gebauten Teile des ursprünglichen Masterplans bleiben Lücken, die mit allem Möglichen gefüllt werden können.

Das Viertel in Zahlen

Dubai Sports City erstreckt sich über rund 4,6 Quadratkilometer und hat mehr als fünfunddreißigtausend Einwohner. Der Bau begann 2004 rund um eine Reihe von Sportstätten und nicht um ein Einkaufszentrum, und das unterscheidet das Viertel von seinen Nachbarn.

Das Cricket-Stadion der ICC Academy fasst 25 000 Zuschauer und richtet internationale Spiele aus. Der Els Club, entworfen von Ernie Els, wurde bei den World Golf Awards 2024 zum besten Golfplatz Dubais gekürt. Die LaLiga Academy betreibt hier ihr Fußballprogramm.

Die Victory Heights School liegt im Viertel, daneben Kliniken, Kindergärten und Spielplätze; die gleichnamige Villensiedlung nimmt die dünn besiedelte Hälfte des Gebiets ein.

Die Apartmentbestände wurden überwiegend von Danube, Azizi und Binghatti gebaut, und hier liegt das erschwingliche Ende des Viertels.

Die Anbindung verläuft über die Sheikh Mohammed Bin Zayed Road: etwa fünf Minuten bis Motor City, fünfzehn bis Dubai Marina und zwanzig bis Downtown.

Bauqualität und Verwaltung schwanken hier stärker als fast überall sonst in Dubai, und manche älteren Türme haben dokumentierte Probleme mit Nebenkosten und Instandhaltung. Fordern Sie die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft an, bevor Sie sich festlegen.

Häufige Fragen

Ist Dubai Sports City eine gute Kapitalanlage?

Es bietet einige der höchsten Bruttorenditen und niedrigsten Einstiegspreise der Stadt, dem stehen fehlender Metroanschluss, langsame Wertsteigerung und sehr große Qualitätsunterschiede zwischen den Gebäuden gegenüber. Es eignet sich für einen langfristigen Cashflow-Investor, der eine Prüfung auf Gebäudeebene vornimmt.

Sind die Sportanlagen in Dubai Sports City tatsächlich in Betrieb?

Teilweise. Das Cricket-Stadion und der Golfplatz existieren und sind in Betrieb, ebenso Akademieeinrichtungen. Andere Elemente des ursprünglichen Masterplans wurden nie gebaut, sodass echte Annehmlichkeiten und unbebaute Grundstücke nebeneinander liegen.

Interessieren Sie sich konkret für Dubai Sports City?

Sagen Sie mir, um welches Gebäude oder welche Einheit es sich handelt. Bevor Sie ein Angebot abgeben, bringe ich Ihnen die registrierte Transaktionshistorie, die aktuellen Nebenkosten und die tatsächlichen Mietpreise vergleichbarer Einheiten.