Москва или Дубай за одни деньги: считаем налоги, сборы и содержание, а не только цену метра

Сравнение «Москва или Дубай за одни деньги» обычно сводится к одной цифре — сколько метров купишь на один и тот же бюджет. Это только половина расчёта. Вторая половина — что происходит с деньгами дальше: сколько уходит на разовые сборы при покупке, сколько — ежегодно на содержание, и сколько заберёт налог, если квартиру сдавать. Системы устроены настолько по-разному, что итоговая стоимость владения за несколько лет может изменить картину сильнее, чем разница в цене метра. Ниже — пример с конкретными цифрами и явно названными допущениями; это не финансовая рекомендация, а иллюстрация того, как считать.

Один бюджет — разная площадь

Возьмём для примера бюджет 180 000 долларов (около 661 000 AED по фиксированному курсу дирхама, около 15,3 млн рублей по курсу около 85 ₽/$, актуальному на сентябрь 2026 года — курс приведён как допущение расчёта, а не постоянная величина).

В Дубае на такой бюджет по текущим ценам укладывается студия в бюджетном районе с собственным жильём вроде Dubai Silicon Oasis — по публичным данным порталов недвижимости средняя цена студии там сейчас около 650–700 тысяч AED. В Москве при средней стоимости метра на вторичном рынке (без учёта элитного центра) примерно 250 000–320 000 ₽/м² те же 15,3 млн рублей — это компактная студия или небольшая однокомнатная площадью порядка 50–55 м². В границах Центрального округа, где средняя цена метра выше 400 000 ₽, тот же бюджет купит уже не более 35–38 м².

Разброс цен внутри каждого города — от «бюджетного» района до центра — измеряется кратно, поэтому сравнивать нужно район с районом сопоставимого класса, а не город с городом в среднем.

Разовые сборы при покупке

	Дубай	Москва
Основной сбор при регистрации	сбор Земельного департамента (DLD) — 4% от цены сделки	прямого налога на покупку между физлицами нет
Административные сборы	около AED 580 (готовая недвижимость) + около AED 4 200 за услуги трасти-офиса	госпошлина за регистрацию перехода права — несколько тысяч рублей; нотариус обязателен не для всех сделок
Комиссия агента	обычно около 2%, с 2025 года не финансируется ипотекой — оплачивается отдельно	по договорённости, часто платит одна из сторон

На квартиру за AED 661 000 разовые сборы DLD и трасти-офиса в Дубае — это дополнительно около AED 31 000 (порядка 8 500 долларов) сверх цены, ещё не считая комиссию агента. Подробный разбор этого сбора и того, что с 2025 года его больше нельзя включить в ипотечный кредит, — в материале про сбор DLD и комиссию агента. В Москве сопоставимого по масштабу разового сбора на вторичном рынке нет — основные издержки сделки на порядок меньше.

Налоги при владении и сдаче

Здесь разница разворачивается в обратную сторону. В ОАЭ нет налога на доход физических лиц и нет ежегодного налога на недвижимость как такового — вместо этого владелец каждый год платит сервисный сбор управляющей компании, привязанный к площади: по рыночным обзорам 2026 года это ориентировочно AED 10–18 за квадратный фут в год для стандартного жилья за пределами премиального сегмента (в элитных башнях бывает и выше). Подробнее о том, из чего вообще складывается такой платёж, — в материале о форматах квартир в Дубае, где разбирается, что входит в площадь, которая ложится в основу этого расчёта.

В Москве, наоборот, действует ежегодный налог на имущество физических лиц — базовая ставка 0,1% от кадастровой стоимости жилья (которая обычно ниже рыночной), и НДФЛ с дохода от аренды. С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13% — для годового дохода до 2,4 млн рублей, далее ставка растёт до 15%, 18%, 20% и 22% на суммы сверх соответствующих порогов. Для дохода от сдачи одной квартиры это на практике почти всегда 13%, если только у собственника нет других крупных источников дохода, суммарно попадающих в более высокую ступень.

Если сдавать через компанию

Для инвестора, который рассматривает сдачу как бизнес, а не разовую аренду, добавляется ещё один слой. В ОАЭ корпоративный налог — 0% на прибыль до AED 375 000 в год и 9% сверх этого порога; для малого бизнеса с выручкой до AED 3 млн действует освобождение (Small Business Relief), которое власти продлили до конца 2026 налогового периода. В России для этого обычно используют упрощённую систему налогообложения для ИП — другая по устройству ставка, не приведённая к общему знаменателю с корпоративным налогом ОАЭ, поэтому прямое сравнение здесь требует отдельного разбора под конкретную юрисдикцию и статус собственника, а не одной строки в таблице.

Пример на пять лет: во что складывается разница

Статья расходов	Дубай (студия, AED 661 000)	Москва (студия/однушка на тот же бюджет)
Разовые сборы при покупке	≈ AED 31 000 (DLD + трасти) + комиссия агента ≈ AED 13 000	≈ несколько тысяч ₽ (госпошлина), нотариус — опционально
Ежегодно: налог/сбор на владение	сервисный сбор ≈ AED 5 000–8 000/год в зависимости от площади и района, налога на имущество нет	налог на имущество ≈ 0,1% от кадастровой стоимости — обычно несколько тысяч ₽/год
Налог с аренды, если сдаётся	0%	13% НДФЛ с дохода от аренды (для типичной суммы)

Итог не в пользу одного города «в среднем» — он зависит от того, что важнее для конкретного покупателя: низкий порог входа и отсутствие налога на аренду в Дубае против низких разовых издержек сделки и более предсказуемой правовой среды в Москве. Это сравнение показывает структуру расходов, а не рекомендацию, что покупать: решение зависит от резидентства, цели покупки — для себя или под сдачу — и горизонта владения, которые в статье общего профиля учесть невозможно.

Если рассматриваете бюджетный сегмент Дубая как альтернативу московской студии, начните с обзора района Dubai Silicon Oasis — по соотношению цены и площади это один из самых доступных вариантов на рынке.