Barsha Heights / TECOM

Barsha Heights, nadal zwane TECOM: wieżowce mieszkalne między Media City a Al Barsha, ze stacją metra i dużą liczbą najemców.

• spacerem do Media City
• wysoka rentowność przy dostępie do metra
• najemcy z wolnych zawodów i korporacji

Co jest w pobliżu i jak wpływa to na cenę

• Dubai Tram od 2014 roku
• Sheikh Zayed Road od 1980 roku
• Mall of the Emirates od 2005 roku

Jaka naprawdę jest ta okolica

Czym jest Barsha Heights

Barsha Heights, powszechnie nazywane TECOM, to gęste skupisko wieżowców mieszkalnych i biurowych między Sheikh Zayed Road a Al Barsha, przylegające do Media City, Internet City i Knowledge Park.

Pierwotnie powstało jako część kompleksu strefy wolnocłowej TECOM, dlatego zabudowa wieżowców łączy funkcje mieszkalne i komercyjne, czasem w tym samym budynku.

Ma stację metra na czerwonej linii i leży w zasięgu spaceru od skupiska biznesowego Media City, co stanowi sedno całej dzielnicy.

Dzielnica, z której idzie się do pracy pieszo

Najmocniejszym argumentem za Barsha Heights jest to, że osoby pracujące w Media City, Internet City i Knowledge Park mogą dojść do biura pieszo lub dojechać krótkim transferem.

W mieście, w którym większość ludzi dojeżdża samochodem zatłoczonymi autostradami, jest to realna i rzadka korzyść, która podtrzymuje stabilny popyt na wynajem w każdym metrażu.

Najemcy to specjaliści z branży medialnej, technologicznej, reklamowej i edukacyjnej — stabilna, dobrze zarabiająca grupa o rozsądnej długości najmu.

Zasób mieszkaniowy

Wieżowce w różnym wieku i o różnej jakości, w większości zbudowane od połowy lat 2000. do połowy lat 2010. Część jest dobrze utrzymana; część ma zaległości remontowe typowe dla budynków z tego okresu.

Układy mieszkań są na ogół funkcjonalne, a metraże rozsądne. Wiele budynków łączy lokale mieszkalne z małymi komercyjnymi, co wpływa na charakter i na parking.

Ceny są wyraźnie niższe niż w Marina i Downtown, a rentowność brutto jest odpowiednio wysoka jak na lokalizację w centralnej części zachodniej z dostępem do metra.

Wady

Zabudowa jest gęsta, a przestrzeni otwartej minimum. Dzielnica to wieżowce i drogi z bardzo niewielką ilością zieleni pomiędzy nimi.

Miejsc parkingowych brakuje, zwłaszcza tam, gdzie lokale komercyjne dzielą budynek z mieszkalnymi, a miejsc dla gości jest mało.

Ruch wewnętrzny w godzinach szczytu jest kiepski, bo wyjazdów na Sheikh Zayed Road jest niewiele.

W dzielnicy nie ma szkół i jest niewiele udogodnień dla rodzin; to dzielnica dla specjalistów.

Co sprawdzić

Wiek budynku, jego stan i historię opłaty serwisowej — to tutaj główna zmienna.

Czy budynek łączy funkcję mieszkalną z komercyjną i jak to wpływa na parking i windy.

Rzeczywistą odległość pieszo do metra i do budynków Media City.

Przydział miejsc parkingowych.

Na którą stronę wychodzi lokal, bo część pionów patrzy wprost na sąsiednie wieżowce w niewielkiej odległości.

Dla kogo

Dla inwestorów nastawionych na rentowność, którzy szukają wysokich zwrotów w centralnej części zachodniej z dostępem do metra i bazą najemców z wolnych zawodów i korporacji.

Dla najemców i właścicieli mieszkających na własne potrzeby, pracujących w skupisku Media City, którzy cenią dojście do pracy pieszo bardziej niż przestrzeń i zieleń.

Słabo pasuje rodzinom, osobom szukającym otwartej przestrzeni i każdemu, kto ma dwa samochody.

Dziedzictwo strefy wolnocłowej w budynkach

Barsha Heights zbudowano jako część kompleksu strefy wolnocłowej TECOM, dlatego wiele wieżowców łączy mieszkania z małymi lokalami komercyjnymi, czasem na tym samym piętrze.

Ta mieszanka ma praktyczne konsekwencje, jakich zwykły budynek mieszkalny nie zna. Windy obsługują w godzinach pracy ruch biurowy. O miejsca parkingowe konkurują mieszkańcy i odwiedzający klienci. Części wspólne zużywają się szybciej. A charakter budynku zmienia się całkowicie między porankiem w dzień roboczy a sobotnim popołudniem.

Daje to także szansę: małe lokale komercyjne w tych wieżowcach wynajmuje się firmom, które chcą adresu w TECOM za ułamek czynszów w Media City, i przynoszą dobry zwrot.

Przed zakupem lokalu mieszkalnego należy ustalić, jak wygląda w budynku struktura użytkowania i jak podzielono parking między obie funkcje. To najczęstsze źródło skarg właścicieli, którzy o to nie zapytali.

Pula najemców w szczegółach

Media City, Internet City, Knowledge Park i Dubai Studio City zatrudniają łącznie bardzo wielu ludzi z branży medialnej, reklamowej, technologicznej, edukacyjnej i firm, które je obsługują. Barsha Heights to najbliższa dzielnica mieszkalna względem tego wszystkiego.

Taki najemca to zwykle specjalista lub para, nieźle zarabiający, bez dzieci, który świadomie unika dojazdów. Zapłaci więcej za dojście pieszo i przedłuży najem, jeśli nic się nie zmieni.

Jest też mobilny. Ta grupa częściej niż rodziny zmienia miasta i pracę oraz wyjeżdża z kraju, więc najmy są krótsze niż w dzielnicy zależnej od szkół.

Praktyczny wniosek: lokal należy urządzić i przygotować pod takiego najemcę — dobrze wyeksponowane mieszkanie z jedną sypialnią wynajmuje się tu w kilka dni, a niemeblowany, zaniedbany lokal przegrywa konkurencję.

Co rozważyć przed zakupem

Wiek i stan budynku, bo duża część zasobu pochodzi z okresu od połowy lat 2000. do połowy lat 2010., a historia konserwacji bywa bardzo różna.

Na którą stronę wychodzi lokal. Zabudowa jest tu gęsta i wiele pionów patrzy wprost na wieżowiec naprzeciwko z bliska, co wpływa zarówno na światło, jak i na cenę.

Historię opłaty serwisowej, ze zwróceniem uwagi na to, czy część komercyjna dokłada swój udział.

I sam spacer. Wartość tej dzielnicy leży wyłącznie w odległości do biura, więc należy ją zmierzyć w warunkach lipca, a nie na mapie — dwunastominutowy spacer w cieniu to zupełnie inny atut niż dwunastominutowy spacer po otwartym asfalcie.

Wiele wieżowców łączy tu lokale mieszkalne i komercyjne, co realnie obciąża parking i windy. Przed założeniem, że rentowność się utrzyma, należy potwierdzić strukturę użytkowania budynku i swój przydział miejsc parkingowych.

Więcej o Barsha Heights / TECOM

Pisemne omówienia tematów, których anglojęzyczny kanał nie nagrywał.

• Barsha Heights: rentowność tkwi w spacerze, a ryzyko w windzie

  Wieżowce mieszkalne obok Media City, ze stacją czerwonej linii i bazą najemców z wolnych zawodów i korporacji. Dlaczego dziedzictwo strefy wolnocłowej w budynkach to rzecz, o którą właściciele najczęściej zapominają zapytać.

Najczęstsze pytania

Czy TECOM to to samo co Barsha Heights?

Tak. Dzielnicę oficjalnie przemianowano na Barsha Heights, ale nadal powszechnie nazywa się ją TECOM — od kompleksu strefy wolnocłowej, którego częścią powstała.

Czy z Barsha Heights można dojść pieszo do Media City?

Z dużej części dzielnicy tak — ta bliskość jest jej główną zaletą i podtrzymuje stabilny popyt na wynajem ze strony specjalistów z branży medialnej, technologicznej i edukacyjnej. Rzeczywistą odległość pieszo od konkretnego budynku należy potwierdzić.

Interesuje Państwa konkretnie Barsha Heights / TECOM?

Proszę przesłać mi budynek lub lokal, a przygotuję zarejestrowaną historię transakcji, aktualną opłatę serwisową i to, za ile faktycznie wynajmuje się porównywalne lokale — przed złożeniem oferty, a nie po.