Barsha Heights / TECOM

Barsha Heights, ancora chiamata TECOM: torri residenziali tra Media City e Al Barsha, con una stazione della metro e molti inquilini.

• a piedi fino a Media City
• rendimenti solidi con accesso alla metro
• inquilini professionisti

Che cosa c'è nelle vicinanze e come incide sul prezzo

• Dubai Tram dal 2014
• Sheikh Zayed Road dal 1980
• Mall of the Emirates dal 2005

Com'è davvero questa zona

Che cos'è Barsha Heights

Barsha Heights, da tutti chiamata ancora TECOM, è un fitto gruppo di torri residenziali e per uffici tra Sheikh Zayed Road e Al Barsha, adiacente a Media City, Internet City e Knowledge Park.

Nacque come parte del complesso della zona franca TECOM, ed è per questo che le torri mescolano funzione residenziale e commerciale, a volte nello stesso edificio.

Ha una stazione sulla linea rossa della metropolitana e si trova a distanza pedonale dal polo d'affari di Media City, che è il senso stesso del quartiere.

Il quartiere da raggiungere a piedi

L'argomento più forte a favore di Barsha Heights è che chi lavora a Media City, Internet City e Knowledge Park può andare in ufficio a piedi o con una breve navetta.

In una città in cui la maggior parte delle persone si sposta in auto su autostrade congestionate, è un vantaggio reale e raro, e sostiene una domanda di affitto costante per ogni taglio di unità.

La base di inquilini è composta da professionisti dei media, della tecnologia, della pubblicità e dell'istruzione: un gruppo stabile, ben retribuito, con durate contrattuali ragionevoli.

L'offerta immobiliare

Torri di età e qualità diverse, per lo più costruite tra la metà degli anni 2000 e la metà degli anni 2010. Alcune sono ben mantenute; altre hanno gli arretrati di manutenzione tipici di edifici di quell'epoca.

Le planimetrie sono in genere efficienti e le dimensioni delle unità ragionevoli. Molti edifici comprendono un mix di unità residenziali e piccole unità commerciali, il che incide sul carattere e sui parcheggi.

I prezzi sono ben inferiori a Marina e Downtown e i rendimenti lordi sono di conseguenza solidi per una posizione centro-occidentale con accesso alla metro.

Gli svantaggi

La densità è alta e gli spazi aperti sono minimi. Il quartiere è fatto di torri e strade, con pochissimo verde tra l'una e l'altra.

I parcheggi sono scarsi, soprattutto dove le unità commerciali condividono l'edificio, e quelli per gli ospiti sono rari.

Il traffico interno nelle ore di punta è scarso, con un numero limitato di uscite su Sheikh Zayed Road.

Dentro il quartiere non ci sono scuole e i servizi per le famiglie sono limitati: è un quartiere di professionisti.

Che cosa verificare

Età dell'edificio, stato di conservazione e storico delle spese condominiali: è la variabile principale qui.

Se l'edificio mescola uso residenziale e commerciale e come questo incide su parcheggi e ascensori.

La distanza reale a piedi dalla metro e dagli edifici di Media City.

L'assegnazione del parcheggio.

Da che lato guarda l'unità, perché alcune colonne si affacciano direttamente su torri vicine a breve distanza.

Per chi è adatto

Investitori orientati al rendimento che cercano ritorni solidi in una posizione centro-occidentale con accesso alla metro e una base di inquilini professionisti.

Inquilini e proprietari che abitano l'unità e lavorano nel polo di Media City e che preferiscono andare a piedi al lavoro a spazio e verde.

È poco adatto alle famiglie, a chi vuole spazi aperti e a chi ha due auto.

L'eredità della zona franca negli edifici

Barsha Heights è stata costruita come parte del complesso della zona franca TECOM, ed è per questo che tante torri contengono un mix di appartamenti residenziali e piccole unità commerciali, a volte sullo stesso piano.

Questo mix ha conseguenze pratiche che un normale edificio residenziale non ha. Gli ascensori trasportano il traffico degli uffici durante la giornata lavorativa. Il parcheggio è conteso tra residenti e clienti in visita. Le parti comuni si usurano di più. E il carattere dell'edificio cambia completamente tra il mattino di un giorno feriale e il sabato pomeriggio.

Offre però anche un'opportunità: le piccole unità commerciali in queste torri vengono affittate alle aziende che vogliono un indirizzo TECOM a una frazione dei canoni di Media City, e rendono bene.

Prima di comprare una residenza qui, conviene accertare la destinazione d'uso mista dell'edificio e come il parcheggio è ripartito tra le due componenti. È la fonte più comune di lamentele da parte dei proprietari che non l'avevano chiesto.

Il bacino di inquilini nel dettaglio

Media City, Internet City, Knowledge Park e Dubai Studio City impiegano complessivamente moltissime persone nei media, nella pubblicità, nella tecnologia, nell'istruzione e nelle agenzie che le servono. Barsha Heights è il quartiere residenziale più vicino a tutto questo.

Quell'inquilino è tipicamente un professionista o una coppia, con una retribuzione discreta, senza figli, che sceglie in modo specifico di evitare il pendolarismo. Pagherà un sovrapprezzo per la distanza pedonale e rinnova quando nulla cambia.

È anche una persona mobile. Questa fascia demografica cambia città, cambia lavoro e lascia il paese più spesso di una famiglia, perciò i contratti sono più brevi che in un quartiere trainato dalle scuole.

Ne consegue che conviene arredare e presentare l'unità pensando a quell'inquilino: un bilocale ben presentato qui si affitta in pochi giorni, mentre un'unità non arredata e datata fatica a competere.

Che cosa valutare prima di comprare

Età e stato dell'edificio, perché gran parte dell'offerta risale a un periodo tra la metà degli anni 2000 e la metà degli anni 2010 e lo storico di manutenzione varia molto.

Da che lato guarda l'unità. La densità qui è alta e molte colonne guardano direttamente nella torre di fronte a breve distanza, il che incide sia sulla luce sia sul prezzo.

Lo storico delle spese condominiali, prestando attenzione a se la componente commerciale contribuisce con la sua quota.

E il percorso a piedi. Il valore di questo quartiere sta interamente nella distanza dall'ufficio, quindi la si misuri in termini di luglio e non sulla mappa: dodici minuti a piedi all'ombra sono un bene diverso da dodici minuti su asfalto aperto.

Molte torri qui mescolano unità residenziali e commerciali, il che mette sotto forte pressione parcheggi e ascensori. Si confermino la destinazione d'uso mista dell'edificio e il proprio posto auto prima di dare per scontato il rendimento.

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  Torri residenziali accanto a Media City con una stazione della linea rossa e una base di inquilini professionisti. Perché l'eredità della zona franca dentro gli edifici è ciò su cui i proprietari più spesso non fanno domande.

Domande frequenti

TECOM e Barsha Heights sono la stessa cosa?

Sì. Il quartiere è stato ufficialmente ribattezzato Barsha Heights ma da tutti è ancora chiamato TECOM, dal nome del complesso della zona franca di cui è stato sviluppato come parte.

Da Barsha Heights si può andare a piedi a Media City?

Da gran parte del quartiere sì: questa vicinanza è il suo vantaggio principale e sostiene una domanda di affitto costante da parte di professionisti dei media, della tecnologia e dell'istruzione. Si confermi la distanza reale a piedi dall'edificio specifico.

Sta valutando proprio Barsha Heights / TECOM?

Mi invii l'edificio o l'unità e ricostruirò lo storico delle transazioni registrate, le attuali spese condominiali e i canoni reali di unità comparabili, prima che faccia un'offerta e non dopo.