Barsha Heights / TECOM

Barsha Heights, bis heute als TECOM bekannt: Apartmenttürme zwischen Media City und Al Barsha, mit Metrostation und vielen Mietern.

• zu Fuß nach Media City
• starke Renditen mit Metroanschluss
• Mieter aus den Fachberufen

Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst

• Dubai Tram seit 2014
• Sheikh Zayed Road seit 1980
• Mall of the Emirates seit 2005

Wie dieser Stadtteil wirklich ist

Was Barsha Heights ist

Barsha Heights, überall nur TECOM genannt, ist ein dichtes Cluster aus Apartment- und Bürotürmen zwischen der Sheikh Zayed Road und Al Barsha, direkt neben Media City, Internet City und Knowledge Park.

Ursprünglich wurde es als Teil des TECOM-Freizonenkomplexes entwickelt, weshalb die Türme Wohn- und Gewerbenutzung mischen, mitunter im selben Gebäude.

Es hat eine Metrostation an der Red Line und liegt in Gehweite des Geschäftsclusters Media City – darin liegt der ganze Sinn dieses Stadtteils.

Der Stadtteil für den Weg zu Fuß zur Arbeit

Das stärkste Argument für Barsha Heights ist, dass Menschen, die in Media City, Internet City und Knowledge Park arbeiten, zu Fuß oder mit einem kurzen Shuttle ins Büro gelangen.

In einer Stadt, in der die meisten mit dem Auto auf überlasteten Schnellstraßen pendeln, ist das ein echter und seltener Vorteil, und er stützt eine stetige Mietnachfrage bei jeder Wohnungsgröße.

Die Mieterschaft besteht aus Fachkräften der Medien-, Tech-, Werbe- und Bildungsbranche – eine stabile, gut bezahlte Gruppe mit ordentlichen Mietdauern.

Das Angebot

Türme unterschiedlichen Alters und unterschiedlicher Qualität, die meisten zwischen Mitte der 2000er und Mitte der 2010er Jahre gebaut. Einige sind gut gepflegt; andere haben den Instandhaltungsstau, der für Gebäude dieses Baujahrs typisch ist.

Die Grundrisse sind in der Regel effizient, die Wohnungsgrößen angemessen. Viele Gebäude enthalten eine Mischung aus Wohnungen und kleinen Gewerbeeinheiten, was Charakter und Parkplatzsituation beeinflusst.

Die Preise liegen deutlich unter Marina und Downtown, und die Bruttorenditen sind für eine zentrale Lage im Westen mit Metroanschluss entsprechend stark.

Die Nachteile

Die Dichte ist hoch, Freiflächen gibt es kaum. Der Stadtteil besteht aus Türmen und Straßen mit sehr wenig Grün dazwischen.

Parkplätze sind knapp, besonders dort, wo sich Gewerbeeinheiten das Gebäude teilen, und Besucherparkplätze sind rar.

Der Verkehr innerhalb des Viertels ist zu Stoßzeiten schlecht, da es nur wenige Ausfahrten zur Sheikh Zayed Road gibt.

Im Stadtteil gibt es keine Schulen und nur wenig Angebot für Familien; dies ist ein Stadtteil für Berufstätige.

Was Sie prüfen sollten

Alter, Zustand und Entwicklung der Service Charge des Gebäudes – die wichtigste Variable hier.

Ob das Gebäude Wohn- und Gewerbenutzung mischt und wie sich das auf Parkplätze und Aufzüge auswirkt.

Die tatsächliche Gehdistanz zur Metro und zu den Gebäuden von Media City.

Die Zuteilung der Parkplätze.

Zu welcher Seite die Einheit ausgerichtet ist, denn manche Stränge blicken in kurzem Abstand direkt auf Nachbartürme.

Für wen es passt

Renditeinvestoren, die in einer zentralen Lage im Westen mit Metroanschluss und einer Mieterschaft aus Fachkräften starke Erträge suchen.

Mieter und Selbstnutzer, die im Cluster Media City arbeiten und den Fußweg zur Arbeit höher schätzen als Platz und Grün.

Schlecht passt es für Familien, für alle, die Freiflächen wollen, und für alle mit zwei Autos.

Das Erbe der Freizone in den Gebäuden

Barsha Heights wurde als Teil des TECOM-Freizonenkomplexes gebaut, weshalb so viele Türme hier Wohnungen und kleine Gewerbeeinheiten mischen, mitunter auf derselben Etage.

Diese Mischung hat praktische Folgen, die ein gewöhnliches Wohngebäude nicht kennt. Die Aufzüge tragen während der Arbeitszeit den Bürobetrieb. Parkplätze sind zwischen Bewohnern und Besuchern von Kunden umkämpft. Die Gemeinschaftsflächen nutzen sich stärker ab. Und der Charakter des Gebäudes ändert sich vollständig zwischen Wochentagmorgen und Samstagnachmittag.

Sie bringt auch eine Chance: Kleine Gewerbeeinheiten in diesen Türmen werden an Unternehmen vermietet, die eine TECOM-Adresse zu einem Bruchteil der Mieten in Media City wollen, und sie rentieren gut.

Bevor Sie hier eine Wohnung kaufen, klären Sie die Nutzungsmischung des Gebäudes und die Aufteilung der Parkplätze zwischen beiden. Das ist die häufigste Quelle von Beschwerden bei Eigentümern, die nicht nachgefragt haben.

Die Mieterschaft im Detail

Media City, Internet City, Knowledge Park und Dubai Studio City beschäftigen zusammen sehr viele Menschen in Medien, Werbung, Technologie, Bildung und den Agenturen, die sie bedienen. Barsha Heights ist der Wohnstadtteil, der all dem am nächsten liegt.

Dieser Mieter ist typischerweise eine Fachkraft oder ein Paar, ordentlich bezahlt, ohne Kinder und bewusst darauf bedacht, nicht zu pendeln. Er zahlt einen Aufpreis für die Gehdistanz und verlängert, solange sich nichts ändert.

Er ist aber auch mobil. Diese Gruppe wechselt Städte, Arbeitsplätze und das Land häufiger als eine Familie, daher sind die Mietdauern kürzer als in einem von Schulen geprägten Stadtteil.

Die praktische Folge: Möblieren und präsentieren Sie für diesen Mieter. Eine gut präsentierte Einzimmerwohnung ist hier in wenigen Tagen vermietet, eine unmöblierte, veraltete Einheit schneidet schlecht ab.

Was Sie vor dem Kauf abwägen sollten

Alter und Zustand des Gebäudes, denn ein Großteil des Bestands stammt aus der Zeit von Mitte der 2000er bis Mitte der 2010er Jahre, und die Wartungshistorie schwankt stark.

Die Ausrichtung der Einheit. Die Dichte ist hier hoch, und viele Stränge blicken aus geringer Entfernung direkt auf den gegenüberliegenden Turm, was Licht und Preis beeinflusst.

Die Entwicklung der Service Charge, mit Blick darauf, ob der gewerbliche Anteil seinen Teil beiträgt.

Und der Fußweg. Der Wert dieses Stadtteils liegt ganz in der Entfernung zum Büro, messen Sie sie also unter Juli-Bedingungen und nicht auf der Karte – zwölf Minuten Fußweg im Schatten sind ein anderes Objekt als zwölf Minuten über offenen Asphalt.

Viele Türme hier mischen Wohn- und Gewerbeeinheiten, was Parkplätze und Aufzüge spürbar belastet. Klären Sie die Nutzungsmischung des Gebäudes und Ihre Parkplatzzuteilung, bevor Sie davon ausgehen, dass die Rendite hält.

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Häufige Fragen

Ist TECOM dasselbe wie Barsha Heights?

Ja. Der Stadtteil wurde offiziell in Barsha Heights umbenannt, wird aber weiterhin überall TECOM genannt, nach dem Freizonenkomplex, als dessen Teil er entwickelt wurde.

Kann man von Barsha Heights zu Fuß nach Media City gehen?

Von weiten Teilen des Stadtteils aus ja – diese Nähe ist sein Hauptvorteil und stützt eine stetige Mietnachfrage von Fachkräften aus Medien, Tech und Bildung. Klären Sie die tatsächliche Gehdistanz ab dem konkreten Gebäude.

Interessieren Sie sich speziell für Barsha Heights / TECOM?

Schicken Sie mir das Gebäude oder die Einheit, und ich ziehe die registrierte Transaktionshistorie, die aktuelle Service Charge und die tatsächlichen Mieten vergleichbarer Einheiten heran – bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht danach.