Al Seeb Real Estate Development

Deweloper z grupy Al Safeer Group, od dawna obecny na rynku dubajskim skromniejszymi projektami — a teraz ogłaszający jedną z najambitniejszych wież w Barsha Heights pod nazwą hotelarską The Chedi, na najwcześniejszym etapie, na jakim kupujący może wejść do projektu.

• Wczesne wejście z rabatem etapu planowania
• Kupujący gotowi śledzić budowę aż do przekazania
• Rezydencja pod marką The Chedi
• Inwestorzy z długim horyzontem oczekiwania

Firma w skrócie

Rok założenia

1995, jako część Al Safeer Group

Wcześniejsze portfolio

Safeer Towers, Welcome Residency w Arjan

Flagowy projekt

The Chedi Private Residences w Barsha Heights — pierwsza na świecie samodzielna rezydencja z marką The Chedi, ogłoszona jako 53-piętrowa wieża o wysokości około 240 m

Partner projektu

pracownia projektowa Studio Bruno Guela; licencja marki od grupy hotelowej GHM (The Chedi)

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są

Al Seeb Real Estate Development to deweloper wchodzący w skład szerszej grupy Al Safeer Group, zarejestrowany w Dubai Land Department i aktywny na rynku od połowy lat dziewięćdziesiątych. Do niedawna portfolio firmy tworzyły wyraźnie skromniejsze projekty — Safeer Towers i Welcome Residency w Arjan — a The Chedi Private Residences oznacza znaczący skok w pozycjonowaniu.

Taki skok z segmentu masowego do jednorazowego projektu z marką nie jest niczym niezwykłym na rynku dubajskim, ale oznacza, że deweloper nie ma jeszcze własnego dorobku właśnie w segmencie najwyższej klasy, w którym teraz startuje — jego wcześniejsze, skromniejsze budynki i nową flagową wieżę należy oceniać osobno.

Co budują

The Chedi Private Residences to ogłoszona wieża w Barsha Heights, jedna z najwyższych w dzielnicy, zaprojektowana przez Studio Bruno Guela we współpracy z azjatycką, spokojną, minimalistyczną estetyką hotelarską marki The Chedi. Projekt jest pozycjonowany jako pierwsza na świecie samodzielna rezydencja z marką pod tą nazwą — rzadki przypadek, w którym licencja trafia do jednego dewelopera, a nie do kilku projektów na całym świecie naraz.

Obok flagowego projektu w portfolio nadal są wcześniejsze, skromniejsze budynki — Safeer Towers i Welcome Residency — które należy oceniać osobno od nowego pozycjonowania firmy jako dewelopera rezydencji z marką z najwyższej półki.

Co znaczy „etap planowania”

Projekt na tym etapie nie jest ostateczny: układy mieszkań, struktura lokali, wysokość, a nawet ostateczna liczba kondygnacji mogą zmienić się między ogłoszeniem a budową, czasem znacząco. Termin przekazania na tym etapie to zamiar, a nie zobowiązanie poparte rzeczywistym harmonogramem robót, ponieważ sama budowa jeszcze się nie rozpoczęła.

Pozwolenia na tym etapie mogą być jeszcze w toku, a to, które zgody już są, a których nie ma, jest faktem do sprawdzenia, a nie kwestią zaufania do dewelopera. Rejestracja projektu i otwarcie rachunku escrow muszą nastąpić, zanim lokale w ogóle będzie można legalnie sprzedawać — na tak wczesnym etapie to główna kontrola, jaką warto wykonać przed jakąkolwiek rozmową o układzie czy widoku z okna.

Co faktycznie oznacza licencja marki The Chedi

Grupa hotelowa udziela prawa do używania swojej nazwy i nadzoruje kod projektowy, estetykę i standardy wykończenia, ale nie projektuje konstrukcji i nie ponosi umownej odpowiedzialności za termin przekazania — ta pozostaje po stronie dewelopera. Kod projektowy w projekcie z marką na tym poziomie jest istotą transakcji, więc specyfikację wykończenia warto żądać i czytać linijka po linijce, zamiast ufać wizualizacjom.

Status pierwszej samodzielnej rezydencji marki to rzadka pozycja, która zarazem podnosi profil projektu i uniemożliwia porównanie go z podobnymi budynkami pod tą samą marką gdzie indziej — po prostu nie ma porównywalnych transakcji dla tego konkretnego formatu licencyjnego w żadnym innym mieście.

Po co w ogóle kupować tak wcześnie

Szczera odpowiedź brzmi: cena — najwcześniejsi kupujący płacą najmniej za stopę kwadratową, a jeśli projekt zostanie zrealizowany zgodnie z planem, ten rabat jest zyskiem. Strategia działa, ale nie jest lekkomyślna, o ile ryzyko jest rozumiane, a nie zagadane efektownymi wizualizacjami marki.

Ryzyko ma kilka składników naraz: pieniądze są zamrożone na lata, zanim lokal będzie można zamieszkać lub wynająć, bez żadnego dochodu przez cały ten czas; ostateczny lokal może różnić się od zarezerwowanego — proszę przeczytać, co umowa pozwala deweloperowi zmienić i w jakich granicach; rynek może przez kilka lat ruszyć w obie strony, a kupujący ponosi tę ekspozycję przez cały okres.

Co sprawdzić

Rejestrację, licencję dewelopera i rachunek escrow — po numerze projektu, przed jakąkolwiek płatnością. Własność gruntu i status głównego wykonawcy: jeśli wykonawca nie został jeszcze wyznaczony, to jest rzeczywisty etap projektu, cokolwiek sugerowałyby wizualizacje.

Klauzulę o dopuszczalnych zmianach i klauzulę o opóźnieniu przekazania — na etapie planowania ważniejsze niż na jakimkolwiek późniejszym. Warunki cesji, na wypadek gdyby trzeba było wyjść przed ukończeniem budowy, oraz harmonogram płatności — czy jest powiązany z postępem budowy, czy przesunięty na początek, co zwiększa ekspozycję przez cały czas trwania transakcji.

The Chedi Private Residences jest ogłoszony na etapie planowania, najwcześniejszym momencie, w którym kupujący może w ogóle kupić, więc układy, struktura lokali, a nawet ostateczna liczba kondygnacji mogą zmienić się między ogłoszeniem a budową. Przed jakąkolwiek płatnością proszę zweryfikować rejestrację projektu i status escrow po numerze w Dubai Land Department — na tak wczesnym etapie to główna ochrona pieniędzy kupującego, a nie formalność. Nazwa The Chedi na fasadzie to licencja na projekt i markę, a nie udział grupy hotelowej w budowie: odpowiedzialność za termin przekazania i jakość wykonania pozostaje po stronie Al Seeb, a nie operatora marki.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Al Seeb Real Estate Development są przecenione?

Obecnie baza zawiera 1 lot tego dewelopera w cenie poniżej rynku, z najgłębszą obniżką 4 %. Rabat pochodzi od sprzedającego przy odsprzedaży lub cesji, a nie od dewelopera: ma on własny powód, by wyjść szybko. Wysokość obniżki wylicza algorytm względem porównywalnych nieruchomości, a nie wpisuje jej broker.

Czy Al Seeb Real Estate Development to rzetelny deweloper?

Rok założenia: 1995, jako część Al Safeer Group. Al Seeb Real Estate Development warto sprawdzać w otwartym rejestrze Land Department, a nie w materiałach marketingowych: są tam status licencji, postęp budowy każdego projektu oraz zarejestrowany rachunek escrow. Wpłaty za lokale off-plan trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i docierają do dewelopera dopiero po zweryfikowaniu kolejnych etapów budowy. Pełny dossier znajduje się wyżej na stronie.

Jakie projekty buduje Al Seeb Real Estate Development?

Katalog serwisu obejmuje 2 projekty firmy Al Seeb Real Estate Development, każdy z paszportem budynku — kondygnacje, lokale, termin przekazania i struktura liczby sypialni. Wymieniono je wyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice z największą liczbą jego lotów. Wszystkie loty w sprzedaży pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od Al Seeb Real Estate Development bezpośrednio, czy przez brokera?

Dla kupującego na rynku pierwotnym (off-plan) cena jest identyczna, ponieważ prowizję brokera pokrywa deweloper. Zgłoszenie się prosto do Al Seeb Real Estate Development nie jest więc tańsze, a wybór ogranicza się tam do jego własnych projektów — nie dostaną Państwo porównania z sąsiednimi budynkami ani szczerej oceny terminów przekazania. Przy odsprzedaży i cesji prowizja jest standardowa: 2 % plus VAT.

Czy warto kupować od Al Seeb Real Estate Development

To zależy od tego, co i po co Państwo kupują. Proszę opisać budżet i cel — wskażę, które budynki tego dewelopera są dziś uzasadnione, a które lepiej zostawić.