Jumeirah International

Część rządowej grupy hotelarskiej, której nazwę świat zna dzięki jednemu z najbardziej rozpoznawalnych hoteli na planecie — mieszkania pod własną marką pozostają dla niej niewielką odnogą ogromnego biznesu hotelowego, a nie główną linią działalności.

1 projekt tego dewelopera w katalogu. Obecnie żadna z jego nieruchomości nie znajduje się w ofercie z obniżką ceny — oferty z sąsiedztwa znajdą Państwo poniżej.

• Rezydencja z obsługą od światowej klasy operatora hotelowego
• Wsparcie państwa jako argument stabilności
• Obsługa na poziomie hotelowym w formule mieszkaniowej
• Nie dla kupujących szukających aktywnej oferty mieszkaniowej

Firma w skrócie

Struktura

część Jumeirah Group, należącej do wspieranego przez państwo Dubai Holding

Projekt mieszkaniowy

Jumeirah Living World Trade Centre Residence w Zabeel — rezydencja z obsługą pod marką Jumeirah Living

Jakim deweloperem jest ta firma

Czym naprawdę jest

Jumeirah International jest częścią grupy, której nazwa kojarzy się milionom ludzi na świecie z jednym konkretnym budynkiem, który stał się symbolem miasta — nie przypadkiem, lecz w efekcie dziesięcioleci świadomego budowania marki wokół biznesu hotelowego. Grupa należy do dubajskiej struktury rządowej, co daje jej odporność finansową i długi horyzont planowania, jakich nie mają prywatni deweloperzy zależni od cyklu sprzedaży.

Zarazem podstawową działalnością grupy jest hotelarstwo, z dziesiątkami hoteli pod własnym zarządem w Dubaju i poza nim, a mieszkania pod jej marką są raczej logicznym rozszerzeniem hotelowej wiedzy na nowy format niż samodzielną linią biznesową. To zasadnicza różnica w porównaniu z deweloperami, dla których nieruchomości mieszkaniowe są jedynym źródłem dochodu.

Od hotelu do rezydencji z obsługą

Marka, pod którą sprzedaje się mieszkania grupy, przenosi jej hotelową nazwę na format rezydencji z obsługą na poziomie hotelowym: bieżące utrzymanie, concierge, dostęp do infrastruktury, jakiej oczekuje gość pięciogwiazdkowego hotelu, zastosowany do stałego domu lub aktywa inwestycyjnego. To inny produkt niż zwykły apartament — kupujący płaci nie tylko za metry, ale za standard obsługi, który firma dopracowała w dziesiątkach hoteli.

Ten format oznacza też wyższą niż przeciętna opłatę serwisową (service charge) — obsługa na poziomie hotelowym kosztuje więcej niż standardowe zarządzanie budynkiem mieszkalnym — ale także bardziej przewidywalną jakość operacyjną: firma od lat zarządza obiektami na tym poziomie, a nie tylko je buduje.

Jeden adres mieszkaniowy wobec ogromnego portfela hotelowego

Mimo światowej sławy grupy macierzystej jej obecność na prywatnym rynku mieszkaniowym ogranicza się w praktyce do jednego projektu — rezydencji w wieży w Zabeel. To ostry kontrast ze skalą jej biznesu hotelowego i oznacza, że reputacja firmy jako dewelopera mieszkaniowego opiera się obecnie na jednym obiekcie, a nie na szerokim portfolio oddanych rezydencji.

Dla kupującego oznacza to, że kompetencji deweloperskich grupy nie da się ocenić bezpośrednio po jej ogromnym portfelu hotelowym — prowadzenie hotelu i budowa mieszkań na sprzedaż dla prywatnych inwestorów wymagają różnych umiejętności, a te drugie są u tej firmy znacznie słabiej sprawdzone niż pierwsze.

Co daje wsparcie państwa

Przynależność do dubajskiej struktury rządowej to realny argument za odpornością finansową: w przypadku takiej firmy mniejsze jest ryzyko, że budowa stanie z powodu problemów z finansowaniem, typowych dla prywatnych deweloperów w czasie dekoniunktury. Ma to szczególne znaczenie dla kupującego off-plan, dla którego niedokończona budowa to jedno z głównych ryzyk.

Druga strona medalu jest taka, że struktura powiązana z państwem zwykle odczuwa mniejszą presję komercyjną, by agresywnie wchodzić w segment mieszkaniowy, a więc ma mniej bodźców, by szybko i często wprowadzać na rynek nowe projekty mieszkaniowe. Kto szuka szerokiego wyboru nowych etapów u jednego dewelopera, nie znajdzie tu zbyt wiele.

Rynek wtórny

Rezydencja z obsługą pod znaną marką hotelową funkcjonuje w wąskim, lecz stabilnym segmencie: kupujących jest mniej niż na zwykłym rynku mieszkaniowym, ale szukają oni właśnie połączenia obsługi i rozpoznawalnej nazwy, a nie samych metrów w dzielnicy. Międzynarodowa sława marki działa na korzyść płynności wśród zagranicznych nabywców, którzy znają nazwę firmy, zanim poznają Dubaj.

Płynność aktywa jest ściśle związana z umową o zarządzanie oraz z tym, czy operator nadal utrzymuje deklarowany standard obsługi wiele lat po przekazaniu — warto to sprawdzić osobno, niezależnie od ogólnej reputacji marki w chwili zakupu.

Jak pracuję z jej nieruchomościami

Przy rezydencjach pod tą marką zawsze zaczynam od umowy o zarządzanie — warunków podziału przychodu, jeśli rezydencja jest wynajmowana w ramach puli, okresu obowiązywania umowy i tego, co dzieje się po jej zakończeniu — a nie od reklamowanej stopy zwrotu. Następnie sprawdzam faktyczną opłatę serwisową (service charge) i porównuję ją z tym, co rzeczywiście obejmuje deklarowany w momencie premiery standard obsługi.

Osobno wyjaśniam klientowi różnicę między ogromną międzynarodową sławą macierzystej marki hotelowej a znacznie węższą, wciąż kształtującą się reputacją firmy właśnie jako dewelopera mieszkaniowego — to dwie różne rzeczy, a drugą trzeba sprawdzać niezależnie od pierwszej.

To grupa hotelowa, dla której mieszkania stanowią niewielką część działalności obok dziesiątek hoteli na świecie. Konkretną rezydencję należy oceniać według standardów mieszkań z obsługą pod operatorem hotelowym, a nie jak zwykły apartament: stopa zwrotu i model własności działają tu inaczej niż w typowym budynku mieszkalnym.

Najczęstsze pytania

Jakie projekty buduje Jumeirah International?

Wyżej na tej stronie: 1 projekt Jumeirah International z naszego katalogu, każdy z paszportem obejmującym liczbę pięter, lokali, termin przekazania i liczbę sypialni. Lokale na sprzedaż, jeśli są, znajdują się bezpośrednio pod projektem.

Czy kupować od Jumeirah International bezpośrednio, czy przez brokera?

Dla kupującego off-plan cena jest identyczna, ponieważ prowizję brokera pokrywa deweloper. Zakup bezpośrednio od Jumeirah International nie jest więc tańszy, a wybór ogranicza się tam do jego własnych projektów — nie otrzymają Państwo porównania z sąsiednimi budynkami ani szczerej oceny terminów przekazania. Na rynku wtórnym i przy cesji prowizja jest standardowa: 2 % plus VAT.

Czy warto kupować od Jumeirah International

Odpowiedź zależy od celu. Proszę przysłać budżet i cel — omówię, które projekty Jumeirah International warto dziś rozważyć, a które bym pominął.