Jumeirah International

Parte di un gruppo alberghiero di proprietà governativa, il cui nome il mondo conosce attraverso uno degli hotel più riconoscibili del pianeta: per esso l'edilizia residenziale a proprio marchio resta un piccolo ramo di un enorme business alberghiero, non l'attività principale.

1 progetto di questo developer nel catalogo. Al momento nessuno dei suoi immobili rientra nello stock scontato: qui sotto trova le offerte nelle vicinanze.

• Una residenza con servizi di un operatore alberghiero di livello mondiale
• Il sostegno governativo come argomento di stabilità
• Servizio di standard alberghiero in formato residenziale
• Non adatto a chi cerca una pipeline residenziale attiva

La società in breve

Struttura

parte di Jumeirah Group, di proprietà di Dubai Holding, sostenuta dal governo

Progetto residenziale

Jumeirah Living World Trade Centre Residence a Zabeel — una serviced residence del marchio Jumeirah Living

Che tipo di developer è

Cos'è davvero

Jumeirah International fa parte di un gruppo il cui nome è associato da milioni di persone in tutto il mondo a un edificio preciso, diventato simbolo della città: non per caso, ma per effetto di decenni di costruzione deliberata del marchio attorno al business alberghiero. Il gruppo appartiene a una struttura del governo di Dubai, il che gli conferisce una solidità finanziaria e un orizzonte di pianificazione lungo che i developer privati, legati al ciclo delle vendite, non hanno.

Detto questo, l'attività centrale del gruppo è l'hospitality, con decine di hotel gestiti direttamente a Dubai e altrove, e l'edilizia residenziale a suo marchio è più una naturale estensione dell'esperienza alberghiera a un nuovo formato che una linea di business autonoma. È una differenza sostanziale rispetto ai developer per i quali l'immobiliare residenziale è l'unica fonte di reddito.

Dall'hotel alla serviced residence

Il marchio con cui il gruppo vende le proprie abitazioni estende il nome alberghiero di base a un formato di residenza con servizi di livello alberghiero: manutenzione continua, concierge, accesso al tipo di infrastrutture che si aspetta l'ospite di un hotel a cinque stelle, applicati a una casa stabile o a un asset d'investimento. È un prodotto diverso da un normale appartamento: l'acquirente paga non solo i metri quadrati, ma uno standard di servizio affinato in decine di hotel.

Questo formato comporta anche una service charge superiore alla media, perché un servizio di livello alberghiero costa più della gestione di un normale edificio residenziale, ma anche una qualità operativa più prevedibile: la società ha anni di esperienza nella gestione di strutture a questo livello, non solo nella loro costruzione.

Un solo indirizzo residenziale a fronte di un vasto portafoglio alberghiero

Nonostante la fama mondiale del gruppo, la sua presenza nel mercato residenziale privato si limita di fatto a un solo progetto: la residenza nella torre di Zabeel. Il contrasto con la scala dell'attività alberghiera del gruppo è netto e significa che la reputazione della società come developer residenziale poggia oggi su un'unica proprietà, non su un ampio portafoglio di residenze consegnate.

Per l'acquirente ciò significa che la competenza di sviluppo del gruppo non si può giudicare direttamente dall'enorme portafoglio alberghiero: gestire un hotel e sviluppare abitazioni da vendere a investitori privati richiedono competenze diverse, e le seconde sono molto meno comprovate della prima per questa società.

Cosa offre il sostegno governativo

L'appartenenza a una struttura del governo di Dubai è un argomento concreto di solidità finanziaria: una società di questo tipo corre meno rischi di blocco del cantiere per problemi di finanziamento, tipici dei developer privati nelle fasi di flessione. Conta soprattutto per chi acquista off-plan, per il quale un cantiere non completato è uno dei rischi principali.

Il rovescio della medaglia è che una struttura legata al governo ha in genere meno pressione commerciale a espandersi in modo aggressivo nel residenziale, e quindi meno incentivi a portare sul mercato nuovi progetti abitativi in fretta e spesso. Per chi cerca un'ampia scelta di nuove fasi presso un solo developer, qui c'è poco da scegliere.

Il mercato della rivendita

Una serviced residence di un noto marchio alberghiero si colloca in un segmento ristretto ma stabile: meno acquirenti rispetto al mercato residenziale ordinario, ma che cercano proprio la combinazione di servizio e nome riconoscibile, non semplici metri quadrati in un distretto. La fama internazionale del marchio gioca a favore della liquidità tra gli acquirenti stranieri, che conoscono il nome della società prima ancora di conoscere Dubai.

La liquidità dell'asset è strettamente legata al management agreement e al fatto che l'operatore continui a mantenere lo standard di servizio dichiarato anche a distanza di anni dalla consegna: un aspetto da verificare separatamente dalla reputazione generale del marchio al momento dell'acquisto.

Come lavoro con i suoi immobili

Per le residenze di questo marchio parto sempre dal management agreement, cioè dalle condizioni di ripartizione dei ricavi se la residenza viene affittata tramite un pool, dalla durata del contratto e da cosa accade alla sua scadenza, e non dal rendimento pubblicizzato. Da lì verifico l'effettiva service charge e la confronto con quanto comprende davvero lo standard di servizio dichiarato al lancio.

E, a parte, spiego al cliente la differenza tra l'enorme fama internazionale del marchio alberghiero capogruppo e la reputazione, molto più ristretta e ancora in formazione, della società come developer residenziale: sono cose diverse, e la seconda va verificata separatamente dalla prima.

Questo è un gruppo alberghiero per il quale l'abitazione è una piccola parte dell'attività, accanto a decine di hotel nel mondo. La singola residenza va giudicata con i criteri dell'abitazione con servizi di un operatore alberghiero, non come un normale appartamento: il rendimento e il modello di proprietà qui funzionano in modo diverso da un tipico edificio residenziale.

Domande frequenti

Quali progetti sta realizzando Jumeirah International?

Qui sopra, in questa pagina: 1 progetto di Jumeirah International del nostro catalogo, ciascuno con la scheda che riporta piani, unità, consegna e numero di camere. I lotti in vendita, quando ce ne sono, compaiono subito sotto il progetto.

Conviene acquistare da Jumeirah International direttamente o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker la paga il developer. Rivolgersi direttamente a Jumeirah International non costa quindi meno, e la scelta si limita ai suoi soli progetti: non avrà un confronto con gli edifici vicini né un parere schietto sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da Jumeirah International

La risposta dipende dall'obiettivo. Mi invii il budget e lo scopo: passerò in rassegna quali progetti di Jumeirah International vale la pena considerare ora e quali eviterei.