Town Square

La grande comunità accessibile di Nshama attorno a un parco centrale: townhouse e appartamenti, tutti di un unico sviluppatore.

• qualità costante di un unico sviluppatore
• un parco centrale davvero buono
• townhouse per famiglie

Com'è davvero questa zona

Che cos'è Town Square

Town Square è una grande comunità pianificata sviluppata da Nshama nel corridoio di Al Qudra Road, che combina edifici di appartamenti e townhouse attorno a un ampio parco centrale con impianti sportivi, skate park, giochi d'acqua e percorsi pedonali.

A differenza della maggior parte dei quartieri accessibili di Dubai, è stata costruita da un unico sviluppatore secondo un unico piano, e ne risultano architettura coerente, qualità costruttiva coerente e gestione comunitaria unificata.

È in gran parte consegnata e abitata, con scuole, un centro commerciale, cliniche e una vita comunitaria funzionante.

Perché conta che lo sviluppatore sia uno solo

A JVC, Arjan e Sports City il rischio principale è la lotteria della qualità, perché decine di sviluppatori indipendenti hanno costruito secondo i propri standard su lotti adiacenti.

Town Square lo evita. Gli edifici sono coerenti, le spese di gestione sono fissate a livello di comunità e il meccanismo dell'associazione dei proprietari è unificato. Per un acquirente questo elimina la maggiore singola fonte di variabilità nel mercato immobiliare accessibile di Dubai.

Significa anche che la comunità appare progettata anziché accumulata, con uno spazio pubblico coerente e un vero centro.

Il parco centrale

Il parco è l'attrattiva che definisce la comunità ed è davvero buono: ampio, ben attrezzato, ben curato e molto frequentato dai residenti.

La vicinanza al parco è la principale variabile di prezzo interna, e gli appartamenti e le townhouse affacciati sul parco godono di un chiaro premio.

Per le famiglie è il motivo per scegliere Town Square rispetto a un quartiere più economico senza uno spazio aperto equivalente.

La posizione

Lungo Al Qudra Road, a circa trenta-trentacinque minuti da Downtown fuori dall'ora di punta e di più nelle ore di punta, con Marina a una distanza simile. Nessuna metropolitana.

È una posizione dell'anello esterno e il tragitto è il vincolo principale. Il bacino di inquilini è fatto di famiglie e coppie per cui costo e spazio contano più del tempo di viaggio.

I servizi circostanti sono limitati; il centro commerciale della comunità copre le esigenze quotidiane e per il resto i residenti vanno in auto a Cityland, al Dubai Hills Mall o al Mall of the Emirates.

Il caso d'investimento

I rendimenti sono solidi per una comunità con questo livello di servizi e coerenza, migliori dei quartieri familiari premium e comparabili alle zone di appartamenti di fascia media, con meno rischio sulla qualità.

La domanda di locazione è trainata dalle famiglie, con locazioni lunghe e basso ricambio, adatta a un locatore che vuole un reddito prevedibile.

La crescita del capitale è modesta. Nshama continua a rilasciare fasi e il corridoio ha terreno disponibile, perciò l'offerta continua a mantenere ancorati i valori.

A chi si addice

A una famiglia che vuole una townhouse o un appartamento accanto a un vero parco, a un prezzo accessibile, e può accettare un tragitto di oltre trenta minuti.

A un investitore che vuole i rendimenti dei quartieri accessibili senza la lotteria della qualità degli edifici e apprezza una gestione comunitaria coerente.

Si addice poco a chi deve stare in centro e a chi si aspetta un apprezzamento dalla scarsità.

Gli appartamenti rispetto alle townhouse

Town Square comprende due prodotti molto diversi che si comportano in modo diverso come investimenti. Gli edifici di appartamenti, Zahra, Safi, Hayat, Rawda e gli altri, sono il patrimonio di volume e il punto d'ingresso accessibile. Le townhouse sono il prodotto per famiglie e il motivo per cui la maggior parte dei residenti ha scelto la comunità.

Gli appartamenti qui rendono di più in percentuale e si affittano a un bacino più ampio: coppie, piccole famiglie, professionisti che vogliono un parco e una piscina a un prezzo che i quartieri centrali non possono eguagliare. Hanno anche un ricambio maggiore.

Le townhouse si affittano a famiglie che restano per il ciclo scolastico: locazioni lunghe, basso ricambio e un inquilino che tratta bene l'immobile, a un rendimento percentuale inferiore.

Per un locatore che vuole un coinvolgimento minimo, la townhouse è di solito l'immobile migliore nonostante il rendimento lordo più debole. Per il massimo ritorno di cassa per dirham investito, l'appartamento.

Il parco, e perché mantiene il valore

I parchi comunitari nei quartieri accessibili di Dubai sono spesso una striscia d'erba e qualche altalena che si degradano entro cinque anni. Quello di Town Square è un parco vero: campi sportivi, skate park, giochi d'acqua, percorsi pedonali e ciclabili e spazio sufficiente ad accogliere l'intera comunità senza affollarsi.

È anche curato, ed è la parte più difficile. Nshama ha fissato le spese di gestione per finanziarlo e la struttura a sviluppatore unico significa che c'è un'unica associazione dei proprietari a prendere quella decisione, anziché una dozzina.

Questo conta per il valore perché il parco è l'unico vero elemento distintivo del quartiere rispetto a Villanova, Mudon e alle altre comunità del corridoio di Dubailand a prezzi simili. Se è curato, il premio regge; se si degrada, Town Square diventa un ordinario quartiere di townhouse molto lontano.

Il che rende la vicinanza al parco la cosa sensata per cui pagare. Le unità affacciate sul parco o a pochi passi si affittano più in fretta e si rivendono meglio, e il divario è inferiore alla differenza di desiderabilità.

Il tragitto, detto chiaramente

Al Qudra Road, da trenta a trentacinque minuti da Downtown fuori dall'ora di punta, di più nelle ore di punta, simile per Marina, e nessuna metropolitana in alcun piano attuale. È il vincolo che fissa il tetto di questo quartiere.

Funziona per i nuclei in cui almeno un componente lavora da casa, lavora in zona o ha orari flessibili. Funziona male per due persone che ogni giorno vanno sulla costa, e questi nuclei non affittano qui due volte.

Percorrete voi stessi il tragitto all'ora in cui lo farebbe il vostro inquilino prima di impegnarvi. È il fatto più decisivo di qualsiasi comunità dell'anello esterno di Dubai e quello che gli acquirenti più spesso danno per buono sulla fiducia.

Se il tragitto funziona, Town Square è una delle comunità familiari accessibili meglio realizzate dell'emirato e la coerenza della costruzione elimina la maggior parte del rischio che rende pericolosi i quartieri più economici.

La comunità in numeri

Town Square si estende su circa 3,5 chilometri quadrati ed è sviluppata da Nshama dal 2015, con circa 260 000 metri quadrati dedicati al verde, una quota insolitamente alta per una comunità accessibile.

Town Square Park occupa 50 000 metri quadrati ed è ben attrezzato: fontane, giostre, un trenino in miniatura e trampolini anziché un prato e qualche altalena.

La composizione residenziale è di 32 edifici di appartamenti e nove progetti di townhouse, dai monolocali alle case familiari.

Tra le attività sportive e ricreative ci sono piscine, un'onda artificiale per il surf, circa 8 000 metri quadrati di campi sportivi, uno skate park e 23 chilometri di percorsi per corsa e ciclismo.

La comunità si trova lungo Al Qudra Road, a circa dieci minuti dal Trump International golf club, trenta da Business Bay e trentacinque dal Dubai International.

Il management fondatore di Nshama proveniva da Emaar, dove aveva lavorato a Downtown, Dubai Marina e Arabian Ranches, e si vede da come è organizzato il masterplan.

Nshama continua a rilasciare fasi qui, quindi includete nelle ipotesi di crescita del capitale una pipeline di offerta ancora in corso e verificate che cosa è ancora in costruzione vicino alla vostra unità.

Domande frequenti

Chi ha sviluppato Town Square a Dubai?

Nshama, che ha costruito l'intera comunità secondo un unico piano. Questo approccio a sviluppatore unico elimina la lotteria della qualità degli edifici che colpisce quartieri come JVC e Arjan, dove decine di sviluppatori indipendenti hanno costruito su lotti adiacenti.

Town Square è adatta alle famiglie?

Sì: un parco centrale ampio, ben attrezzato e ben curato, scuole e un centro commerciale all'interno della comunità e una qualità costruttiva coerente. Il vincolo principale è un tragitto di oltre trenta minuti senza metropolitana.

Vi interessa proprio Town Square?

Ditemi di quale edificio o unità si tratta. Prima di fare un'offerta vi porterò lo storico delle transazioni registrate, le spese di gestione attuali e i canoni reali di unità comparabili.