Town Square

Duże, przystępne cenowo osiedle Nshama wokół centralnego parku: domy szeregowe i apartamenty, wszystko od jednego dewelopera.

• spójna jakość dzięki jednemu deweloperowi
• naprawdę dobry centralny park
• rodzinne domy szeregowe

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Czym jest Town Square

Town Square to duże osiedle z masterplanu, realizowane przez Nshama w korytarzu Al Qudra Road, łączące budynki apartamentowe i domy szeregowe wokół sporego centralnego parku z obiektami sportowymi, skateparkiem, brodzikami z fontannami i trasami spacerowymi.

W odróżnieniu od większości przystępnych cenowo dzielnic Dubaju zostało zbudowane przez jednego dewelopera według jednego planu, co daje spójną architekturę, spójną jakość wykonania i jednolite zarządzanie osiedlem.

Jest w dużej mierze oddane i zamieszkane, ze szkołami, centrum handlowym, przychodniami i działającym życiem lokalnym.

Dlaczego jeden deweloper ma znaczenie

W JVC, Arjan i Sports City głównym ryzykiem jest loteria jakości, bo dziesiątki niezależnych deweloperów budowało według własnych standardów na sąsiednich działkach.

Town Square tego unika. Budynki są spójne, opłaty serwisowe ustalane są dla całego osiedla, a mechanizm stowarzyszenia właścicieli jest jednolity. Dla kupującego oznacza to usunięcie największego pojedynczego źródła rozrzutu w przystępnych cenowo nieruchomościach Dubaju.

Oznacza też, że osiedle sprawia wrażenie zaprojektowanego, a nie narosłego z przypadkowych elementów, ze spójną przestrzenią publiczną i prawdziwym centrum.

Centralny park

Park jest wyróżniającym udogodnieniem osiedla i jest naprawdę dobry: duży, właściwie wyposażony, dobrze utrzymany i intensywnie używany przez mieszkańców.

Bliskość parku jest główną wewnętrzną zmienną cenową, a apartamenty i domy szeregowe od strony parku mają wyraźną premię.

Dla rodzin to powód, by wybrać Town Square zamiast tańszej dzielnicy bez porównywalnej otwartej przestrzeni.

Lokalizacja

Przy Al Qudra Road, mniej więcej trzydzieści do trzydziestu pięciu minut do Downtown poza szczytem i dłużej w szczycie, do Marina podobnie. Bez metra.

To lokalizacja na zewnętrznym pierścieniu, a dojazd jest głównym ograniczeniem. Pulę najemców tworzą rodziny i pary, dla których koszt i przestrzeń ważą więcej niż czas dojazdu.

Otoczenie jest ubogie w udogodnienia; potrzeby codzienne zaspokaja własne centrum handlowe osiedla, a po więcej mieszkańcy jeżdżą do Cityland, Dubai Hills Mall lub Mall of the Emirates.

Argumenty inwestycyjne

Stopy zwrotu są wysokie jak na osiedle o takim poziomie udogodnień i spójności — lepsze niż w prestiżowych dzielnicach rodzinnych i porównywalne z apartamentowymi obszarami średniego segmentu, przy mniejszym ryzyku jakościowym.

Popyt najmu jest napędzany przez rodziny, z długimi najmami i niską rotacją, co odpowiada wynajmującemu, który chce przewidywalnego dochodu.

Wzrost wartości jest umiarkowany. Nshama nadal oddaje kolejne etapy, a w korytarzu jest ziemia, więc podaż trzyma ceny w ryzach.

Dla kogo

Dla rodziny, która chce domu szeregowego lub apartamentu przy prawdziwym parku, w przystępnej cenie, i akceptuje dojazd trwający ponad trzydzieści minut.

Dla inwestora, który chce stóp zwrotu z przystępnych cenowo dzielnic bez loterii jakości budynku i ceni spójne zarządzanie osiedlem.

Źle pasuje każdemu, kto musi mieszkać w centrum, oraz każdemu, kto oczekuje wzrostu wartości z racji niedoboru.

Apartamenty a domy szeregowe

Town Square obejmuje dwa dość różne produkty i jako inwestycje zachowują się inaczej. Budynki apartamentowe — Zahra, Safi, Hayat, Rawda i pozostałe — to zasób wolumenowy i przystępny punkt wejścia. Domy szeregowe to produkt rodzinny i powód, dla którego większość mieszkańców wybrała to osiedle.

Apartamenty dają tu lepszą stopę zwrotu w ujęciu procentowym i wynajmują się szerszej puli osób: parom, małym rodzinom, specjalistom, którzy chcą parku i basenu w cenie, jakiej centralne dzielnice nie zaoferują. Mają też większą rotację.

Domy szeregowe wynajmuje się rodzinom, które zostają na cały cykl szkolny, co oznacza długie najmy, niską rotację i najemcę dbającego o nieruchomość — przy niższym zwrocie procentowym.

Dla wynajmującego, który chce minimalnego zaangażowania, lepszym aktywem jest zwykle dom szeregowy, mimo słabszej nominalnej stopy zwrotu. Dla maksymalnego zwrotu gotówkowego na każdy zainwestowany dirham — apartament.

Park i dlaczego utrzymuje wartość

Parki osiedlowe w przystępnych cenowo dzielnicach Dubaju bywają pasem trawy i kilkoma huśtawkami, które niszczeją w ciągu pięciu lat. Park w Town Square jest prawdziwy: boiska, skatepark, brodziki z fontannami, trasy spacerowe i rowerowe oraz tyle miejsca, że pomieści całe osiedle bez poczucia tłoku.

Jest też utrzymywany, a to trudniejsza część. Nshama ustaliła opłatę serwisową tak, by go finansowała, a struktura jednego dewelopera oznacza, że decyzję podejmuje jedno stowarzyszenie właścicieli, a nie kilkanaście.

Ma to znaczenie dla wartości, bo park jest jedynym prawdziwym wyróżnikiem dzielnicy wobec Villanova, Mudon i innych osiedli w korytarzu Dubailand w podobnych cenach. Jeśli jest utrzymywany, premia się utrzymuje; jeśli niszczeje, Town Square staje się zwykłą dzielnicą domów szeregowych, daleko od centrum.

Dlatego za bliskość parku warto tu płacić. Lokale od strony parku lub w niewielkiej odległości spacerem wynajmują się szybciej i lepiej się odsprzedają, a różnica w cenie jest mniejsza niż różnica w atrakcyjności.

Dojazd, powiedziany wprost

Al Qudra Road, trzydzieści do trzydziestu pięciu minut do Downtown poza szczytem, w szczycie dłużej, do Marina podobnie, a metra nie ma w żadnym obecnym planie. To ograniczenie wyznacza sufit tej dzielnicy.

Sprawdza się w gospodarstwach, w których przynajmniej jedna osoba pracuje z domu, pracuje lokalnie lub ma elastyczne godziny. Źle sprawdza się u dwóch osób dojeżdżających codziennie na wybrzeże, a takie gospodarstwa nie wynajmują tu po raz drugi.

Zanim się zdecydujesz, przejedź trasę sam o godzinie, o której pojechałby Twój najemca. To najbardziej rozstrzygający fakt o każdym osiedlu na zewnętrznym pierścieniu Dubaju i ten, który kupujący najczęściej przyjmują na wiarę.

Jeśli dojazd się sprawdza, Town Square jest jednym z lepiej zrealizowanych przystępnych cenowo osiedli rodzinnych w emiracie, a spójność wykonania usuwa większość ryzyka, które czyni tańsze dzielnice niebezpiecznymi.

Osiedle w liczbach

Town Square zajmuje około 3,5 kilometra kwadratowego, realizowane przez Nshama od 2015 roku, z czego około 260 000 metrów kwadratowych przeznaczono na tereny zielone — niezwykle wysoki udział jak na osiedle przystępne cenowo.

Sam Town Square Park ma 50 000 metrów kwadratowych i jest właściwie wyposażony: fontanny, karuzele, miniaturowa kolejka i trampoliny zamiast trawnika i kilku huśtawek.

Zabudowa mieszkaniowa to 32 budynki apartamentowe i dziewięć projektów domów szeregowych, od kawalerek po rodzinne domy.

Sport i rekreacja obejmują baseny, sztuczną falę surfingową, około 8 000 metrów kwadratowych kortów sportowych, skatepark i 23 kilometry tras biegowych i rowerowych.

Osiedle leży przy Al Qudra Road, około dziesięciu minut od klubu golfowego Trump International, trzydzieści do Business Bay i trzydzieści pięć do Dubai International.

Zespół założycielski Nshama wywodzi się z Emaar, pracował przy Downtown, Dubai Marina i Arabian Ranches, co widać w organizacji masterplanu.

Nshama nadal oddaje tu kolejne etapy, więc przy każdym założeniu o wzroście wartości uwzględnij trwającą podaż i sprawdź, co jeszcze jest w budowie w pobliżu Twojego lokalu.

Najczęstsze pytania

Kto zbudował Town Square w Dubaju?

Nshama, która zbudowała całe osiedle według jednego planu. Takie podejście jednego dewelopera usuwa loterię jakości budynków, która dotyczy dzielnic takich jak JVC i Arjan, gdzie dziesiątki niezależnych deweloperów budowało na sąsiednich działkach.

Czy Town Square nadaje się dla rodzin?

Tak — duży, dobrze wyposażony i dobrze utrzymany centralny park, szkoły i centrum handlowe na terenie osiedla oraz spójna jakość wykonania. Głównym ograniczeniem jest dojazd trwający ponad trzydzieści minut, bez metra.

Interesuje Państwa konkretnie Town Square?

Proszę podać, o który budynek lub lokal chodzi. Zanim złożą Państwo ofertę, przedstawię zarejestrowaną historię transakcji, aktualną opłatę serwisową i rzeczywiste ceny najmu porównywalnych lokali.