Town Square

Le grand quartier abordable de Nshama autour d’un parc central : maisons de ville et appartements, tous d’un seul promoteur.

• qualité homogène d’un promoteur unique
• un parc central vraiment réussi
• maisons de ville familiales

Ce que ce quartier est vraiment

Ce qu’est Town Square

Town Square est un vaste quartier planifié développé par Nshama dans le couloir d’Al Qudra Road, qui associe immeubles d’appartements et maisons de ville autour d’un parc central de grande taille, doté d’équipements sportifs, d’un skate park, de jeux d’eau et de parcours de promenade.

À la différence de la plupart des quartiers abordables de Dubaï, il a été construit par un seul promoteur selon un seul plan, ce qui donne une architecture homogène, une qualité de construction homogène et une gestion unifiée du quartier.

Il est en grande partie livré et occupé, avec des écoles, un centre commercial, des cliniques et une vie de quartier qui fonctionne.

Pourquoi le promoteur unique compte

À JVC, Arjan et Sports City, la loterie de la qualité est le principal risque, car des dizaines de promoteurs indépendants ont construit selon leurs propres normes sur des parcelles voisines.

Town Square évite cet écueil. Les immeubles sont homogènes, les charges de copropriété sont fixées à l’échelle du quartier et la mécanique de l’association des propriétaires est unifiée. Pour un acheteur, cela supprime la plus grande source de variance de l’immobilier abordable à Dubaï.

Cela signifie aussi que le quartier donne l’impression d’avoir été conçu plutôt qu’accumulé, avec un espace public cohérent et un véritable centre.

Le parc central

Le parc est l’équipement phare du quartier et il est réellement réussi : vaste, correctement équipé, bien entretenu et très fréquenté par les résidents.

La proximité du parc est la principale variable de prix à l’intérieur du quartier, et les appartements et maisons de ville donnant sur le parc bénéficient d’une prime nette.

Pour les familles, c’est la raison de choisir Town Square plutôt qu’un quartier moins cher sans espace vert équivalent.

La situation

En bordure d’Al Qudra Road, à environ trente à trente-cinq minutes de Downtown en dehors des heures de pointe et davantage aux heures de pointe, Marina étant à peu près à la même distance. Pas de métro.

C’est une situation de seconde couronne et le trajet en est la principale contrainte. Le vivier de locataires se compose de familles et de couples pour qui le coût et l’espace pèsent plus que le temps de trajet.

Les commodités alentour sont limitées ; le centre commercial du quartier couvre les besoins quotidiens et les résidents se rendent en voiture à Cityland, Dubai Hills Mall ou Mall of the Emirates pour le reste.

L’argumentaire d’investissement

Les rendements sont solides pour un quartier offrant ce niveau d’équipements et d’homogénéité — meilleurs que ceux des quartiers familiaux haut de gamme et comparables à ceux des zones d’appartements de milieu de gamme, avec moins de risque sur la qualité.

La demande locative est portée par les familles, avec des baux longs et peu de rotation, ce qui convient à un bailleur qui veut un revenu prévisible.

La plus-value est modeste. Nshama continue de lancer de nouvelles phases et le couloir dispose de foncier, de sorte que l’offre maintient les valeurs ancrées.

À qui il convient

À une famille qui veut une maison de ville ou un appartement à côté d’un vrai parc, à un prix accessible, et qui peut accepter plus de trente minutes de trajet.

À un investisseur qui veut les rendements d’un quartier abordable sans la loterie de la qualité des immeubles, et qui apprécie une gestion homogène du quartier.

Il convient mal à qui doit être central, et à qui attend une appréciation fondée sur la rareté.

Les appartements face aux maisons de ville

Town Square comprend deux produits très différents, qui se comportent différemment en tant qu’investissements. Les immeubles d’appartements — Zahra, Safi, Hayat, Rawda et les autres — constituent le parc de volume et le point d’entrée accessible. Les maisons de ville sont le produit familial et la raison pour laquelle la plupart des résidents ont choisi le quartier.

Les appartements y rapportent davantage en pourcentage et se louent à un vivier plus large : couples, petites familles, professionnels qui veulent un parc et une piscine à un prix que les quartiers centraux ne peuvent pas égaler. Ils connaissent aussi plus de rotation.

Les maisons de ville se louent à des familles qui restent le temps de la scolarité, ce qui signifie des baux longs, peu de rotation et un locataire qui traite bien le bien, pour un rendement en pourcentage plus faible.

Pour un bailleur qui veut s’impliquer le moins possible, la maison de ville est généralement le meilleur actif malgré un rendement affiché plus faible. Pour le rendement maximal en numéraire par dirham investi, c’est l’appartement.

Le parc, et pourquoi il préserve la valeur

Dans les quartiers abordables de Dubaï, les parcs communautaires sont souvent une bande de pelouse et quelques balançoires qui se dégradent en moins de cinq ans. Celui de Town Square est un vrai parc : terrains de sport, skate park, jeux d’eau, parcours de marche et de vélo, et assez d’espace pour absorber tout le quartier sans impression de foule.

Il est aussi entretenu, ce qui est le plus difficile. Nshama a fixé les charges de copropriété pour le financer, et la structure à promoteur unique fait qu’une seule association de propriétaires prend cette décision, et non une douzaine.

Cela compte pour la valeur, car le parc est le seul véritable élément de différenciation du quartier face à Villanova, Mudon et aux autres quartiers du couloir de Dubailand à des prix similaires. S’il est entretenu, la prime se maintient ; s’il se dégrade, Town Square devient un quartier ordinaire de maisons de ville très éloigné.

Ce qui fait de la proximité du parc la chose raisonnable à payer ici. Les biens donnant sur le parc ou à quelques pas se louent plus vite et se revendent mieux, et l’écart est plus faible que la différence d’attrait.

Le trajet, dit franchement

Al Qudra Road, trente à trente-cinq minutes de Downtown en dehors des heures de pointe, davantage aux heures de pointe, autant jusqu’à Marina, et aucun métro dans les plans actuels. C’est la contrainte qui fixe le plafond de ce quartier.

Cela convient aux ménages dont au moins un des revenus vient du télétravail, d’un emploi local ou d’horaires flexibles. Cela convient mal à deux personnes qui se rendent chaque jour sur la côte, et ces ménages ne louent pas ici deux fois.

Faites le trajet vous-même à l’heure où votre locataire le ferait avant de vous engager. C’est le fait le plus décisif de tout quartier de seconde couronne à Dubaï, et celui que les acheteurs prennent le plus souvent sur parole.

Si le trajet convient, Town Square est l’un des quartiers familiaux abordables les mieux réalisés de l’émirat, et l’homogénéité de la construction écarte l’essentiel du risque qui rend dangereux les quartiers moins chers.

Le quartier en chiffres

Town Square s’étend sur environ 3,5 kilomètres carrés, développés par Nshama à partir de 2015, dont environ 260 000 mètres carrés d’espaces verts — une part exceptionnellement élevée pour un quartier abordable.

Town Square Park lui-même couvre 50 000 mètres carrés et est correctement équipé : fontaines, carrousels, petit train et trampolines plutôt qu’une pelouse et quelques balançoires.

L’offre résidentielle compte 32 immeubles d’appartements et neuf projets de maisons de ville, des studios aux maisons familiales.

Les équipements sportifs et de loisirs comprennent des piscines, une vague de surf artificielle, environ 8 000 mètres carrés de terrains de sport, un skate park et 23 kilomètres de pistes de course et de cyclisme.

Le quartier longe Al Qudra Road, à environ dix minutes du Trump International golf club, trente de Business Bay et trente-cinq de Dubai International.

L’équipe fondatrice de Nshama est issue d’Emaar, où elle a travaillé sur Downtown, Dubai Marina et Arabian Ranches, ce que l’on voit dans l’organisation du plan d’ensemble.

Nshama continue de lancer des phases ici : intégrez donc un flux d’offre continu dans toute hypothèse de plus-value, et vérifiez ce qui est encore en construction près de votre bien.

Questions fréquentes

Qui a développé Town Square à Dubaï ?

Nshama, qui a construit l’ensemble du quartier selon un plan unique. Cette approche à promoteur unique supprime la loterie de la qualité des immeubles qui touche des quartiers comme JVC et Arjan, où des dizaines de promoteurs indépendants ont construit sur des parcelles voisines.

Town Square convient-il aux familles ?

Oui — un parc central vaste, bien équipé et bien entretenu, des écoles et un centre commercial dans le quartier, et une qualité de construction homogène. La principale contrainte est un trajet de plus de trente minutes sans métro.

Vous vous intéressez à Town Square en particulier ?

Dites-moi de quel immeuble ou de quel bien il s’agit. Avant que vous ne fassiez une offre, je vous apporterai l’historique des transactions enregistrées, les charges de copropriété actuelles et les loyers réellement pratiqués pour des biens comparables.