Town Square

Nshamas große, erschwingliche Siedlung rund um einen zentralen Park: Reihenhäuser und Apartments, alles von einem Entwickler.

• einheitliche Qualität aus einer Hand
• ein wirklich guter zentraler Park
• Reihenhäuser für Familien

Wie es in diesem Viertel tatsächlich ist

Was Town Square ist

Town Square ist eine große Masterplan-Siedlung von Nshama im Korridor der Al Qudra Road. Apartmenthäuser und Reihenhäuser gruppieren sich um einen weitläufigen zentralen Park mit Sportanlagen, Skatepark, Wasserspielplätzen und Spazierwegen.

Anders als die meisten erschwinglichen Viertel Dubais wurde es von einem einzigen Entwickler nach einem einzigen Plan gebaut. Das ergibt eine einheitliche Architektur, eine einheitliche Bauqualität und eine einheitliche Verwaltung der Siedlung.

Es ist weitgehend fertiggestellt und bewohnt, mit Schulen, einem Einkaufszentrum, Kliniken und einem funktionierenden Gemeinschaftsleben.

Warum ein einziger Entwickler wichtig ist

In JVC, Arjan und Sports City ist die Qualitätslotterie das Hauptrisiko, weil Dutzende unabhängiger Entwickler auf benachbarten Grundstücken nach eigenen Standards gebaut haben.

Town Square vermeidet das. Die Gebäude sind einheitlich, die Service Charges werden für die gesamte Siedlung festgelegt, und die Eigentümergemeinschaft arbeitet aus einem Guss. Für einen Käufer beseitigt das die größte Einzelquelle der Streuung im erschwinglichen Immobilienmarkt Dubais.

Es bedeutet auch, dass die Siedlung entworfen wirkt statt gewachsen, mit einem stimmigen öffentlichen Raum und einem echten Zentrum.

Der zentrale Park

Der Park ist die prägende Attraktion der Siedlung, und er ist wirklich gut: groß, ordentlich ausgestattet, gut gepflegt und von den Bewohnern rege genutzt.

Die Nähe zu ihm ist die wichtigste interne Preisvariable; Apartments und Reihenhäuser mit Blick auf den Park erzielen einen deutlichen Aufschlag.

Für Familien ist er der Grund, sich für Town Square statt für einen billigeren Stadtteil ohne vergleichbare Freifläche zu entscheiden.

Die Lage

An der Al Qudra Road, außerhalb der Stoßzeiten etwa dreißig bis fünfunddreißig Minuten nach Downtown, zu Stoßzeiten länger; zur Marina ähnlich. Keine Metro.

Es ist eine Lage im äußeren Ring, und der Arbeitsweg ist die wichtigste Einschränkung. Der Mieterkreis besteht aus Familien und Paaren, für die Kosten und Platz schwerer wiegen als die Fahrzeit.

Das Umfeld bietet wenig; das siedlungseigene Einkaufszentrum deckt den täglichen Bedarf, für mehr fahren die Bewohner nach Cityland, zur Dubai Hills Mall oder zur Mall of the Emirates.

Das Investitionsargument

Die Renditen sind für eine Siedlung mit diesem Ausstattungsniveau und dieser Einheitlichkeit stark – besser als in den gehobenen Familienvierteln und vergleichbar mit den Apartmentgebieten des mittleren Segments, bei geringerem Qualitätsrisiko.

Die Mietnachfrage wird von Familien getragen, mit langen Mietverhältnissen und geringer Fluktuation, was einem Vermieter entgegenkommt, der planbare Einnahmen wünscht.

Der Kapitalzuwachs ist bescheiden. Nshama bringt weiterhin Bauabschnitte auf den Markt, und im Korridor ist noch Land vorhanden, sodass das Angebot die Werte verankert.

Für wen es geeignet ist

Für eine Familie, die ein Reihenhaus oder ein Apartment neben einem echten Park zu einem erschwinglichen Preis möchte und einen Arbeitsweg von dreißig Minuten und mehr in Kauf nehmen kann.

Für einen Anleger, der die Renditen erschwinglicher Viertel ohne die Lotterie der Gebäudequalität sucht und eine einheitliche Verwaltung der Siedlung schätzt.

Wenig geeignet ist es für alle, die zentral sein müssen, und für alle, die Wertsteigerung aus Knappheit erwarten.

Die Apartments im Vergleich zu den Reihenhäusern

Town Square umfasst zwei recht unterschiedliche Produkte, die sich als Investition unterschiedlich verhalten. Die Apartmenthäuser – Zahra, Safi, Hayat, Rawda und die übrigen – bilden den Massenbestand und den günstigen Einstieg. Die Reihenhäuser sind das Familienprodukt und der Grund, warum die meisten Bewohner sich für die Siedlung entschieden haben.

Apartments rentieren hier in Prozent besser und werden an einen breiteren Kreis vermietet: Paare, kleine Familien, Berufstätige, die einen Park und einen Pool zu einem Preis wollen, den die zentralen Viertel nicht bieten können. Sie haben allerdings auch mehr Fluktuation.

Reihenhäuser werden an Familien vermietet, die für die Dauer der Schulzeit bleiben – also lange Mietverhältnisse, geringe Fluktuation und ein Mieter, der die Immobilie pfleglich behandelt, bei einer niedrigeren prozentualen Rendite.

Für einen Vermieter, der möglichst wenig Aufwand will, ist das Reihenhaus trotz der schwächeren Kennzahl meist das bessere Objekt. Für den höchsten Cashflow pro investiertem Dirham ist es das Apartment.

Der Park und warum er seinen Wert hält

Gemeinschaftsparks in erschwinglichen Vierteln Dubais sind häufig ein Streifen Rasen mit ein paar Schaukeln, der binnen fünf Jahren verkommt. Der von Town Square ist ein richtiger: Sportplätze, Skatepark, Wasserspielplätze, Geh- und Radwege und genug Platz, um die ganze Siedlung aufzunehmen, ohne überfüllt zu wirken.

Er wird zudem instand gehalten, und das ist der schwierigere Teil. Nshama hat die Service Charge so festgelegt, dass sie ihn finanziert, und durch die Struktur mit einem einzigen Entwickler trifft diese Entscheidung eine einzige Eigentümergemeinschaft statt eines Dutzends.

Für den Wert ist das wichtig, weil der Park das einzige echte Unterscheidungsmerkmal des Viertels gegenüber Villanova, Mudon und den anderen Siedlungen im Dubailand-Korridor zu ähnlichen Preisen ist. Wird er gepflegt, hält sich der Aufschlag; verkommt er, wird Town Square zu einem gewöhnlichen Reihenhausviertel weit draußen.

Damit ist die Nähe zum Park das Sinnvollste, wofür man hier bezahlt. Einheiten am Park oder in kurzer Gehentfernung lassen sich schneller vermieten und besser weiterverkaufen, und der Abstand ist kleiner als der Unterschied in der Begehrtheit.

Der Arbeitsweg, nüchtern betrachtet

Al Qudra Road, außerhalb der Stoßzeiten dreißig bis fünfunddreißig Minuten nach Downtown, zu Stoßzeiten länger, zur Marina ähnlich, und in keinem aktuellen Plan eine Metro. Das ist die Einschränkung, die dem Viertel die Obergrenze setzt.

Es funktioniert für Haushalte, in denen mindestens eine Person von zu Hause, vor Ort oder mit flexiblen Zeiten arbeitet. Es funktioniert schlecht für zwei Personen, die täglich zur Küste pendeln, und solche Haushalte mieten hier nicht ein zweites Mal.

Fahren Sie die Strecke selbst zu der Uhrzeit, zu der Ihr Mieter fahren würde, bevor Sie sich festlegen. Es ist die entscheidendste Tatsache über jede Siedlung im äußeren Ring Dubais und die, die Käufer am häufigsten ungeprüft glauben.

Wenn der Arbeitsweg passt, ist Town Square eine der besser umgesetzten erschwinglichen Familiensiedlungen des Emirats, und die Einheitlichkeit der Bauweise beseitigt den Großteil des Risikos, das billigere Viertel gefährlich macht.

Die Siedlung in Zahlen

Town Square erstreckt sich über rund 3,5 Quadratkilometer und wird seit 2015 von Nshama entwickelt; etwa 260 000 Quadratmeter sind Grünfläche – für eine erschwingliche Siedlung ein ungewöhnlich hoher Anteil.

Der Town Square Park selbst misst 50 000 Quadratmeter und ist ordentlich ausgestattet: Springbrunnen, Karussells, eine Miniaturbahn und Trampoline statt einer Rasenfläche mit ein paar Schaukeln.

Das Wohnangebot besteht aus 32 Apartmenthäusern und neun Reihenhausprojekten, von Studios bis zu Familienhäusern.

Zu Sport und Freizeit gehören Pools, eine künstliche Surfwelle, rund 8 000 Quadratmeter Sportplätze, ein Skatepark und 23 Kilometer Lauf- und Radwege.

Die Siedlung liegt an der Al Qudra Road, mit etwa zehn Minuten zum Trump International Golfclub, dreißig nach Business Bay und fünfunddreißig zum Dubai International.

Nshamas Gründungsmanagement stammt von Emaar und hat an Downtown, Dubai Marina und Arabian Ranches gearbeitet, was man der Anordnung des Masterplans anmerkt.

Nshama bringt hier weiterhin Bauabschnitte auf den Markt; berücksichtigen Sie daher in jeder Annahme zum Kapitalzuwachs die laufende Angebotspipeline und prüfen Sie, was in der Nähe Ihrer Einheit noch im Bau ist.

Häufige Fragen

Wer hat Town Square Dubai entwickelt?

Nshama, das die gesamte Siedlung nach einem einzigen Plan gebaut hat. Dieser Ansatz mit einem Entwickler beseitigt die Lotterie der Gebäudequalität, die Viertel wie JVC und Arjan betrifft, wo Dutzende unabhängiger Entwickler auf benachbarten Grundstücken gebaut haben.

Ist Town Square gut für Familien?

Ja – ein großer, gut ausgestatteter und gut gepflegter zentraler Park, Schulen und ein Einkaufszentrum innerhalb der Siedlung sowie einheitliche Bauqualität. Die wichtigste Einschränkung ist ein Arbeitsweg von dreißig Minuten und mehr ohne Metro.

Sie interessieren sich konkret für Town Square?

Sagen Sie mir, um welches Gebäude oder welche Einheit es geht. Bevor Sie ein Angebot abgeben, stelle ich die registrierte Transaktionshistorie, die aktuelle Service Charge und die realen Mietpreise vergleichbarer Einheiten zusammen.