Seven Tides

Developer privato e operatore alberghiero attivo dal 2004, che lavora quasi esclusivamente a Palm Jumeirah e a JLT. Costruisce poco e tiene in proprietà e gestione diretta gran parte di ciò che costruisce.

• Palm Jumeirah
• Abitazioni con servizi alberghieri
• Edifici già completati
• Affitti brevi

L'azienda in sintesi

Fondazione

2004, società privata

Fondatore

Abdulla Bin Sulayem

A Palm Jumeirah

Anantara The Palm, Oceana, DUKES, Seven Palm

A JLT

SE7EN City

Ibn Battuta Gate

un hotel da 396 camere più 156 appartamenti e uffici

Una particolarità sul mercato

developer e operatore alberghiero nella stessa azienda

Che tipo di developer è

Un developer che resta

La maggior parte dei developer vende e se ne va. Questo rimane proprietario e gestore di buona parte di ciò che ha costruito, e ciò cambia gli incentivi su progettazione e manutenzione: non c'è nessuno a cui scaricare poi il problema.

Il prezzo di questo modello è il volume. Dopo due decenni il portafoglio è piccolo — una manciata di edifici, concentrati in due località.

Gli appartamenti con servizi alberghieri, spiegati

Il prodotto centrale è un appartamento all'interno di un edificio che funziona anche come hotel. Il proprietario accede ai servizi dell'hotel e può inserire l'unità nel pool di camere; il reddito viene poi ripartito in base a un accordo con la società di gestione.

Il reddito lordo è più alto di quello di un normale affitto a lungo termine, e lo sono anche i costi: commissione dell'operatore, pulizie, ristrutturazioni, vuoti stagionali. Il rendimento netto risulta paragonabile a quello di un buon affitto lungo, con maggiore volatilità — e senza i mesi vuoti tra un inquilino e l'altro, il che conta se si vive all'estero.

Che cosa verificare prima di firmare

L'accordo di gestione per intero: la quota di reddito spettante al proprietario, quante notti all'anno si può occupare personalmente l'unità, chi paga le ristrutturazioni e come si esce dal programma. Queste condizioni variano molto e decidono l'economia dell'operazione.

Poi occorre essere onesti sullo scenario. Per una casa di famiglia un edificio alberghiero è di solito la scelta sbagliata — estranei in ascensore, limiti su come arredare e modificare l'appartamento, un'alta stagione rumorosa.

Una larga parte di queste abitazioni viene venduta legata alla gestione alberghiera, che è un prodotto giuridico distinto: il reddito da locazione è ripartito secondo l'accordo di gestione e l'uso personale dell'appartamento può essere limitato a un certo numero di notti all'anno. Legga quella clausola, non il rendimento pubblicizzato.

Seven Palm a Palm Jumeirah: una piscina a sfioro, un rooftop bar e un hotel sotto

Seven Palm si trova sul tronco di Palm Jumeirah accanto a DUKES e di fronte a Nakheel Mall. Com'è all'interno, chi sono Seven Tides e le ragioni oneste per acquistare un prodotto di appartamento-hotel sulla Palm.

Domande frequenti

Ci sono sconti sulle proprietà di Seven Tides?

Al momento il database contiene 1 lotto di questo developer con prezzo inferiore al mercato, con il ribasso massimo al 3%. Lo sconto viene dal venditore in una rivendita o in una cessione, non dal developer: ha i propri motivi per uscire in fretta. L'entità del ribasso è calcolata da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, non inserita a mano da un broker.

Seven Tides è un developer affidabile?

Fondazione: 2004, società privata. Un developer si verifica nel registro pubblico del Land Department e non su una brochure: lì risultano lo stato della licenza, l'avanzamento dei lavori di ogni progetto e il conto escrow registrato. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente confluisce in quel conto sotto la supervisione della RERA e viene rilasciato a fronte di tappe verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti sta realizzando Seven Tides?

Sopra, in questa pagina: 4 progetti di Seven Tides dal nostro catalogo, ciascuno con una scheda che riporta piani, unità, consegna e camere da letto. I distretti con il maggior numero dei suoi lotti sono raggruppati sotto «Dove costruiscono». I lotti in vendita, quando ci sono, compaiono subito sotto il progetto.

Conviene acquistare da Seven Tides direttamente o tramite un broker?

Dal punto di vista economico non cambia nulla: nell'off-plan il broker è pagato da Seven Tides, non da Lei, quindi chiamare direttamente l'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia la prospettiva — il team vendite del developer vende solo i propri edifici e non Le dirà che la stessa unità costa meno accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è del 2% più IVA, come d'uso.

Vale la pena acquistare da Seven Tides

La risposta dipende dall'obiettivo. Mi invii il suo budget e lo scopo: passeremo in rassegna quali progetti di Seven Tides valga la pena considerare adesso e quali io lascerei perdere.