Majan

Mała, wciąż zabudowywana dzielnica na skraju Dubailand: niskie ceny, nowe budynki i na razie bardzo niewiele poza nimi.

• niski próg wejścia do nowej dzielnicy
• dobre stopy zwrotu brutto
• inwestycje na długi horyzont

Jaka ta okolica jest naprawdę

Czym jest Majan

Majan to kompaktowa dzielnica mieszkaniowa po stronie Dubailand przy Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, sąsiadująca z Arjan i Wadi Al Safa. Przeważają tu bloki mieszkalne, budowane niezależnie, działka po działce, z niewielką liczbą willi.

To jeden z nowszych dodatków do korytarza wewnątrz lądu, wciąż się zabudowujący — mieszanka ukończonych budynków, trwających budów i niezagospodarowanych działek.

Ceny należą do najniższych w segmencie nowych budynków w zachodniej części obszaru wewnątrz lądu, i to jest główna cecha tej dzielnicy.

Co oznacza tu wczesny etap rozwoju

Zaplecze jest skromne. Handlu jest niewiele, restauracji niewiele, a mieszkańcy korzystają na co dzień z sąsiedniego Arjan, Dubailand i skupiska Cityland.

W całej dzielnicy trwają budowy, co oznacza hałas, kurz i ruch ciężarówek dla mieszkańców ukończonych budynków.

Popyt na wynajem jest odpowiednio słabszy niż w ugruntowanych dzielnicach w okolicy, a czynsze to odzwierciedlają. Warto liczyć ostrożnie, nie pożyczając wartości z Arjan.

Argument inwestycyjny

Kupić położenie, zanim zostanie wycenione. Majan leży tuż obok Arjan, które jest ugruntowane i droższe, a cały korytarz zabudowywał się stopniowo od środka na zewnątrz.

Stopy zwrotu brutto w ukończonych budynkach są dobre, bo ceny zakupu są niskie, a czynsze nie są proporcjonalnie niższe.

Ryzyko polega na tym, że obfitość ziemi w Dubailand oznacza ciągły napływ nowej podaży, co ogranicza zamknięcie luki cenowej wobec Arjan.

Co sprawdzić

Dewelopera i jego dorobek, ponieważ przy zabudowie prowadzonej niezależnie na poszczególnych działkach jakość bardzo się różni.

Co jest budowane na sąsiednich działkach i kiedy zostanie ukończone.

Opłatę serwisową i stan części wspólnych budynku.

Przydział miejsc parkingowych w dzielnicy bez transportu publicznego.

Realnie uzyskiwany czynsz w konkretnym budynku, a nie prognozę dla całej dzielnicy.

Dla kogo to miejsce

Dla inwestora nastawionego na rentowność, z długim horyzontem, który nie ma oporów przed kupnem w niedokończonej dzielnicy ze zniżką względem ugruntowanego sąsiada.

Dla najemcy lub właściciela mieszkającego na własny użytek, który chce nowego budynku w najniższej dostępnej cenie i nie potrzebuje zaplecza tuż za progiem.

Miejsce słabo pasuje do osób, które potrzebują ukończonego otoczenia, oraz do tych, które mogłyby chcieć szybko wyjść z inwestycji — płynność odsprzedaży w tak małej i tak nowej dzielnicy jest ograniczona.

Kim naprawdę jest najemca

W Majan wynajmują osoby pracujące wzdłuż korytarza Sheikh Mohammed Bin Zayed, które chcą nowego budynku w najniższej cenie, jaka wciąż zapewnia windę, siłownię i miejsce parkingowe. To realny i trwały segment, ale wąski, i wyznacza on twardy pułap czynszów.

Znaczna część popytu przelewa się z sąsiedniego Arjan: to najemcy, którzy chcieli Arjan, zastali je w pełni wynajęte albo zbyt drogie i wybrali nowszy budynek przecznicę dalej. Ten przepływ jest pewny, dopóki w Arjan jest ciasno, i znika w chwili, gdy rynek tam się rozluźni.

Czego Majan nie ma, to własnego powodu, dla którego najemca miałby tu być. W dzielnicy nie ma pracodawcy, szkoły, centrum handlowego ani węzła komunikacyjnego. Każdy najemca jest tu ze względu na to, co leży w pobliżu, więc rynek najmu jest w całości pochodną sąsiadów.

Dla inwestora oznacza to, że ocenia się Arjan i szerszy korytarz Dubailand, a nie sam Majan. Jeśli tamte dzielnice pozostaną silne, to się sprawdzi; jeśli osłabną, Majan osłabnie pierwszy i mocniej.

Kupno w niedokończonej ulicy

Najważniejszą zmienną jest to, co stoi na działkach bezpośrednio wokół budynku, ponieważ w na wpół zabudowanej dzielnicy decyduje to o widoku, hałasie, ruchu i czynszu na lata.

Warto poprosić o numery sąsiednich działek i sprawdzić, co na nich dopuszczono i co jest w budowie. Pusta działka to nie park — to przyszły budynek, zwykle wyższy, niż sugerował render, a często z podium zwróconym w stronę salonu.

Proszę też zapytać o harmonogram przekazań w całej dzielnicy, nie tylko dla swojej wieży. Gdy w małej dzielnicy w jednym kwartale oddaje się kilkaset lokali, pierwszy sezon najmu jest wyraźnie gorszy od drugiego, a prognoza rentowności pierwszego roku oparta na średnich dla dzielnicy będzie mocno chybiona.

I proszę przejść się ulicą nocą. W częściowo zabudowanej dzielnicy różnica między drogą z zamieszkanymi budynkami a drogą z płotami budowy to różnica między najemcą, który przedłuża umowę, a takim, który tego nie robi.

Realistyczny horyzont inwestycji

Majan to propozycja na pięć do dziesięciu lat. Cena wejścia jest niska, bo dzielnica jest niedokończona, a zwrot pochodzi z czynszu przez cały okres oraz z tego, o ile zmniejszy się dystans do Arjan, gdy sąsiednie działki zostaną zabudowane.

Na krótszym horyzoncie rachunek rzadko się zgadza. Sprzedawałoby się zwykły apartament średniego segmentu w dzielnicy o niewielkiej rozpoznawalności, kupującemu, który liczy w tym samym arkuszu co sprzedający, w konkurencji z nowszymi lokalami wciąż wprowadzanymi do sprzedaży.

Na dłuższym horyzoncie w tym korytarzu zwykle się to udawało — zabudowuje się on od miasta na zewnątrz od dwudziestu lat i za każdym razem przeceniał kolejny pas.

Błędem, którego należy unikać, jest kupno tezy o korytarzu po cenie, która zakłada, że już się ona zrealizowała. Proszę sprawdzić, za ile faktycznie wynajmuje się i sprzedaje oddane budynki przy tej samej ulicy, i płacić za to, a nie za mapę.

Majan wciąż się zabudowuje, więc proszę spodziewać się budów wokół i słabszego popytu na wynajem niż w sąsiednim Arjan. Czynsze warto szacować na podstawie tego, co faktycznie uzyskuje dany budynek, a nie ugruntowana dzielnica obok.

Więcej o Majan

Pisemne opracowania tematów, których angielskojęzyczny kanał nie nagrał.

• Majan: dzielnica, której rynek najmu należy do dzielnicy obok

  Nowe budynki w najniższych cenach w zachodnim korytarzu wewnątrz lądu, budowane działka po działce po stronie Dubailand przy Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. To, co naprawdę się ocenia, to Arjan.

Najczęstsze pytania

Gdzie w Dubaju leży Majan?

Po stronie Dubailand przy Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, obok Arjan i Wadi Al Safa. To mała, nowsza dzielnica wciąż w trakcie zabudowy, z cenami niższymi niż u ugruntowanych sąsiadów.

Interesuje Państwa konkretnie Majan?

Proszę przesłać budynek lub lokal, a przygotuję zarejestrowaną historię transakcji, bieżącą opłatę serwisową i to, za ile faktycznie wynajmuje się porównywalne lokale — zanim złożą Państwo ofertę, a nie po fakcie.