Majan

Un petit quartier encore en cours de remplissage, en bordure de Dubailand : prix bas, immeubles neufs et, pour l’instant, très peu d’autre chose.

• entrée à bas prix dans un quartier neuf
• bons rendements bruts
• placements à long horizon

Ce qu’est réellement ce quartier

Ce qu’est Majan

Majan est un quartier résidentiel compact, du côté de Dubailand de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, voisin d’Arjan et de Wadi Al Safa. Il se compose surtout d’immeubles d’appartements, aménagés indépendamment parcelle par parcelle, avec un peu de villas.

C’est l’un des ajouts les plus récents du corridor intérieur, et il se remplit encore — un mélange d’immeubles livrés, de chantiers en cours et de parcelles non bâties.

Les prix figurent parmi les plus bas pour le neuf dans la partie ouest de l’intérieur des terres, et c’est la principale caractéristique du quartier.

Ce que signifie « à un stade précoce » ici

Les services sont rares. Les commerces sont limités, les restaurants peu nombreux, et les habitants dépendent d’Arjan, de Dubailand et du pôle Cityland voisins pour leurs besoins quotidiens.

Les chantiers se poursuivent dans tout le quartier : bruit, poussière et circulation de camions pour les habitants des immeubles déjà livrés.

La demande locative est par conséquent plus mince que dans les quartiers établis voisins, et les loyers le reflètent. Modélisez avec prudence plutôt que d’emprunter les chiffres d’Arjan.

L’argument d’investissement

Acheter la géographie avant qu’elle ne soit valorisée. Majan jouxte Arjan, quartier établi qui se négocie plus cher, et l’ensemble du corridor s’est rempli progressivement de l’intérieur vers l’extérieur.

Les rendements bruts des immeubles livrés sont bons, car les prix d’achat sont bas et les loyers ne le sont pas dans la même proportion.

Le risque tient à l’abondance du foncier à Dubailand : l’offre continue d’arriver, ce qui limite la part de l’écart de prix avec Arjan qui peut se résorber.

Ce qu’il faut vérifier

Le promoteur et son parcours, car, avec un aménagement parcelle par parcelle, la qualité varie fortement.

Ce qui est en construction sur les parcelles voisines et quand cela sera livré.

Les charges de copropriété et l’état des parties communes de l’immeuble.

L’attribution des places de parking, dans un quartier sans transports publics.

Le loyer réaliste effectivement obtenu pour l’immeuble précis, et non une projection pour le quartier.

À qui il convient

À l’investisseur en quête de rendement, avec un horizon long, à l’aise pour acheter dans un quartier inachevé avec une décote par rapport à son voisin établi.

Au locataire ou au propriétaire occupant qui veut un immeuble neuf au prix le plus bas possible et n’a pas besoin de services au pied de l’immeuble.

Il convient mal à ceux qui ont besoin d’un environnement achevé, et à ceux qui pourraient devoir sortir rapidement : la liquidité à la revente est limitée dans un quartier aussi petit et aussi récent.

Qui est réellement le locataire

Majan loue à des personnes qui travaillent le long du corridor Sheikh Mohammed Bin Zayed et veulent un immeuble neuf au prix le plus bas qui leur garantisse encore un ascenseur, une salle de sport et une place de parking. C’est un segment réel et durable, mais étroit, et il impose un plafond strict aux loyers.

Une part significative de la demande déborde d’Arjan, juste à côté : des locataires qui voulaient Arjan, l’ont trouvé complet ou au-dessus de leur budget, et ont pris l’immeuble plus récent une rue plus loin. Ce report est fiable tant qu’Arjan reste tendu, et il s’évapore dès que le marché s’y détend.

Ce que Majan n’a pas, c’est sa propre raison d’attirer un locataire. Il n’y a dans le quartier ni employeur, ni école, ni commerce moteur, ni pôle de transport. Chaque locataire est là à cause de ce qui se trouve à proximité, ce qui rend le marché locatif entièrement dérivé de celui de ses voisins.

Pour un investisseur, cela signifie qu’il faut évaluer Arjan et l’ensemble du corridor de Dubailand plutôt que Majan lui-même. Si ces quartiers restent solides, cela fonctionne ; s’ils faiblissent, Majan faiblit le premier et le plus fort.

Acheter dans une rue inachevée

La variable la plus déterminante ici est ce qui occupe les parcelles qui entourent immédiatement votre immeuble, car, dans un quartier à moitié construit, cela fixe pour des années votre vue, votre bruit, votre circulation et votre loyer.

Demandez les numéros des parcelles adjacentes à la vôtre et vérifiez ce qui y est autorisé et ce qui y est en construction. Une parcelle vide n’est pas un parc : c’est un futur immeuble, généralement plus haut que ne le laissait croire la perspective, et souvent avec son podium face à votre salon.

Renseignez-vous aussi sur le calendrier de livraison dans l’ensemble du quartier, pas seulement pour votre tour. Quand plusieurs centaines de logements sont livrés le même trimestre dans un petit quartier, la première saison de location est nettement moins bonne que la deuxième, et une projection de rendement de première année fondée sur les moyennes du quartier passera largement à côté.

Et parcourez la rue de nuit. Dans un quartier en partie construit, la différence entre une rue aux immeubles occupés et une rue bordée de palissades, c’est la différence entre un locataire qui renouvelle et un autre qui part.

Une durée de détention réaliste

Majan est une proposition à cinq-dix ans. Le prix d’entrée est bas parce que le quartier est inachevé, et le rendement vient du loyer perçu tout du long, plus de ce que l’écart avec Arjan se réduit à mesure que les parcelles voisines se construisent.

Sur un horizon plus court, le calcul fonctionne rarement. Vous revendriez un appartement ordinaire de milieu de gamme, dans un quartier peu connu, à un acheteur qui fait le même tableau que vous, en concurrence avec du neuf encore mis en vente.

Sur un horizon plus long, cela a généralement fonctionné dans ce corridor, qui se remplit depuis vingt ans de la ville vers l’extérieur et a revalorisé chaque bande à mesure.

L’erreur à éviter est d’acheter la thèse du corridor à un prix qui suppose qu’elle s’est déjà réalisée. Vérifiez à quel prix les immeubles livrés de la même rue se louent et se vendent réellement, et payez cela plutôt que la carte.

Majan est encore en cours de remplissage : attendez-vous à des chantiers autour de vous et à une demande locative plus mince qu’à Arjan, voisin. Modélisez les loyers d’après ce que l’immeuble précis obtient réellement, et non d’après le quartier établi d’à côté.

Pour aller plus loin sur Majan

Analyses écrites de sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• Majan : un quartier dont le marché locatif appartient au quartier voisin

  Des immeubles neufs aux prix les plus bas du corridor intérieur ouest, aménagés parcelle par parcelle du côté de Dubailand de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Ce que vous évaluez réellement, c’est Arjan.

Questions fréquentes

Où se trouve Majan à Dubaï ?

Du côté de Dubailand de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, voisin d’Arjan et de Wadi Al Safa. C’est un petit quartier récent, encore en cours de remplissage, avec des prix inférieurs à ceux de ses voisins établis.

Vous vous intéressez précisément à Majan ?

Envoyez-moi l’immeuble ou le bien et je sortirai l’historique des transactions enregistrées, les charges de copropriété actuelles et les loyers réellement obtenus par des biens comparables — avant votre offre, non après.