Majan

Ein kleines, noch im Aufbau befindliches Viertel am Rand von Dubailand: niedrige Preise, neue Gebäude und bislang kaum etwas anderes.

• günstiger Einstieg in ein neues Viertel
• gute Bruttorenditen
• Investments mit langem Horizont

Wie das Viertel tatsächlich ist

Was Majan ist

Majan ist ein kompaktes Wohnviertel auf der Dubailand-Seite der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, angrenzend an Arjan und Wadi Al Safa. Es besteht überwiegend aus Apartmenthäusern, die unabhängig voneinander Grundstück für Grundstück entwickelt wurden, dazu ein kleiner Anteil Villen.

Es gehört zu den neueren Ergänzungen im Korridor im Landesinneren und füllt sich noch auf – eine Mischung aus fertiggestellten Gebäuden, laufenden Baustellen und unbebauten Grundstücken.

Die Preise zählen zu den niedrigsten für Neubauten im westlichen Binnenland, und das ist das Hauptmerkmal des Viertels.

Was „frühe Phase“ hier bedeutet

Die Ausstattung ist dünn. Es gibt wenig Einzelhandel, kaum Restaurants, und die Bewohner sind für den Alltag auf das benachbarte Arjan, Dubailand und das Cityland-Cluster angewiesen.

Im gesamten Viertel wird weiter gebaut, was für die Bewohner der fertigen Gebäude Lärm, Staub und Lkw-Verkehr bedeutet.

Die Mietnachfrage ist entsprechend dünner als in den etablierten Vierteln der Umgebung, und die Mieten spiegeln das wider. Kalkulieren Sie vorsichtig, statt die Zahlen von Arjan zu übernehmen.

Das Investment-Argument

Die Lage kaufen, bevor sie eingepreist ist. Majan liegt direkt neben Arjan, das etabliert ist und höher gehandelt wird, und der Korridor insgesamt hat sich schrittweise von innen nach außen gefüllt.

Die Bruttorenditen bei fertigen Gebäuden sind gut, weil die Kaufpreise niedrig sind und die Mieten nicht im gleichen Maß niedriger.

Das Risiko: Wegen des reichlich vorhandenen Landes in Dubailand kommt ständig neues Angebot hinzu, was begrenzt, wie weit sich der Preisabstand zu Arjan schließen kann.

Worauf Sie achten sollten

Den Entwickler und seine Bilanz, denn bei unabhängiger Entwicklung einzelner Grundstücke schwankt die Qualität stark.

Was auf den umliegenden Grundstücken im Bau ist und wann es fertig wird.

Die Service Charge und den Zustand der Gemeinschaftsflächen des Gebäudes.

Die Zuteilung der Parkplätze in einem Viertel ohne öffentlichen Nahverkehr.

Die realistisch erzielte Miete für das konkrete Gebäude, nicht eine Projektion für das Viertel.

Für wen es geeignet ist

Für Renditeinvestoren mit langem Horizont, die bereit sind, mit Abschlag gegenüber dem etablierten Nachbarn in ein unfertiges Viertel einzukaufen.

Für Mieter oder Eigennutzer, die ein neues Gebäude zum niedrigsten verfügbaren Preis suchen und keine Infrastruktur vor der Haustür brauchen.

Schlecht geeignet ist es für alle, die ein fertiges Umfeld brauchen, und für alle, die vielleicht schnell wieder aussteigen müssen – die Liquidität beim Wiederverkauf ist in einem so kleinen und so neuen Viertel begrenzt.

Wer der Mieter tatsächlich ist

In Majan mieten Menschen, die entlang des Korridors der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road arbeiten und ein neues Gebäude zum niedrigsten Preis wollen, der ihnen noch Aufzug, Fitnessraum und Stellplatz bietet. Das ist ein reales und beständiges Segment, aber ein schmales, und es setzt der Miete eine harte Obergrenze.

Ein beträchtlicher Teil der Nachfrage schwappt aus dem benachbarten Arjan herüber: Mieter, die Arjan wollten, es voll vermietet oder über ihrem Budget fanden und stattdessen das neuere Gebäude eine Straße weiter nahmen. Dieser Überlauf ist verlässlich, solange Arjan angespannt bleibt, und verschwindet, sobald es sich entspannt.

Was Majan nicht hat, ist ein eigener Grund, warum ein Mieter hier sein sollte. Es gibt keinen Arbeitgeber im Viertel, keine Schule, keinen Einzelhandelsanker und keinen Verkehrsknoten. Jeder Mieter ist wegen dessen hier, was in der Nähe liegt, und so ist der Mietmarkt vollständig von den Nachbarn abgeleitet.

Für Investoren heißt das: Sie kalkulieren Arjan und den weiteren Dubailand-Korridor, nicht Majan. Bleiben diese Viertel stark, geht die Rechnung auf; werden sie schwächer, wird Majan zuerst und stärker schwächer.

Kaufen in einer unfertigen Straße

Die folgenreichste Variable hier ist, was auf den Grundstücken unmittelbar um Ihr Gebäude steht, denn in einem halbfertigen Viertel bestimmt das jahrelang Ihre Aussicht, Ihren Lärm, Ihren Verkehr und Ihre Miete.

Fragen Sie nach den Nummern der angrenzenden Grundstücke und prüfen Sie, was zulässig und was im Bau ist. Ein freies Grundstück ist kein Park, sondern ein künftiges Gebäude, meist höher, als das Rendering vermuten ließ, und oft mit dem Podium zu Ihrem Wohnzimmer hin.

Fragen Sie auch nach dem Übergabeplan für das gesamte Viertel, nicht nur für Ihren Turm. Wenn in einem kleinen Viertel mehrere hundert Einheiten im selben Quartal fertig werden, ist die erste Vermietungssaison deutlich schlechter als die zweite, und eine Renditeprognose für das erste Jahr auf Basis von Viertel-Durchschnitten wird weit danebenliegen.

Und gehen Sie die Straße nachts ab. In einem teilweise bebauten Viertel ist der Unterschied zwischen einer Straße mit bewohnten Gebäuden und einer mit Bauzäunen der Unterschied zwischen einem Mieter, der verlängert, und einem, der es nicht tut.

Die realistische Haltedauer

Majan ist ein Vorhaben über fünf bis zehn Jahre. Der Einstiegspreis ist niedrig, weil das Viertel unfertig ist, und die Rendite kommt aus der laufenden Miete plus dem, um was sich der Abstand zu Arjan verringert, wenn die umliegenden Grundstücke bebaut werden.

Auf kürzerem Horizont geht die Rechnung selten auf. Sie würden ein gewöhnliches Apartment im mittleren Segment in einem Viertel mit geringem Bekanntheitsgrad verkaufen, an einen Käufer, der dieselbe Tabelle rechnet wie Sie, im Wettbewerb mit neuerem Bestand, der noch auf den Markt kommt.

Auf längerem Horizont ging es in diesem Korridor im Allgemeinen auf, der sich seit zwanzig Jahren von der Stadt nach außen füllt und dabei jede Zone neu bepreist hat.

Der Fehler, den es zu vermeiden gilt: die These vom Korridor zu einem Preis zu kaufen, der schon unterstellt, dass sie eingetreten ist. Prüfen Sie, wofür fertige Gebäude in derselben Straße tatsächlich vermietet und gehandelt werden, und zahlen Sie dafür, nicht für die Landkarte.

Majan füllt sich noch, rechnen Sie also mit Baustellen um Sie herum und einer dünneren Mietnachfrage als im benachbarten Arjan. Kalkulieren Sie die Mieten mit dem, was das konkrete Gebäude tatsächlich erzielt, nicht mit dem etablierten Viertel nebenan.

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• Majan: ein Viertel, dessen Mietmarkt dem Nachbarviertel gehört

  Neubauten zu den niedrigsten Preisen im westlichen Korridor im Landesinneren, Grundstück für Grundstück entwickelt auf der Dubailand-Seite der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Kalkuliert wird in Wahrheit Arjan.

Häufige Fragen

Wo liegt Majan in Dubai?

Auf der Dubailand-Seite der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, angrenzend an Arjan und Wadi Al Safa. Es ist ein kleines, neueres Viertel, das sich noch füllt, mit Preisen unter denen der etablierten Nachbarn.

Sie interessieren sich konkret für Majan?

Schicken Sie mir das Gebäude oder die Einheit, und ich hole die registrierte Transaktionshistorie, die aktuelle Service Charge und die Mieten vergleichbarer Einheiten – bevor Sie ein Angebot machen, nicht danach.