Majan

Un piccolo distretto ancora in via di riempimento ai margini di Dubailand: prezzi bassi, edifici nuovi e per ora poco altro.

• ingresso a basso costo in un distretto nuovo
• buoni rendimenti lordi
• investimenti di lungo periodo

Com'è davvero questa zona

Che cos'è Majan

Majan è un distretto residenziale compatto sul lato Dubailand di Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, accanto ad Arjan e a Wadi Al Safa. Prevalgono i condomini, sviluppati in modo indipendente lotto per lotto, con una piccola quota di ville.

È una delle aggiunte più recenti del corridoio interno e si sta ancora riempiendo: un misto di edifici completati, cantieri attivi e lotti non ancora edificati.

I prezzi sono tra i più bassi per le nuove costruzioni dell'area interna occidentale, ed è questa la caratteristica principale del distretto.

Che cosa significa qui «fase iniziale»

I servizi sono scarsi. I negozi sono pochi, i ristoranti ancora meno, e i residenti fanno affidamento sulle vicine Arjan, Dubailand e sul gruppo di Cityland per le necessità quotidiane.

I lavori proseguono in tutto il distretto: per chi abita negli edifici già completati significano rumore, polvere e traffico di camion.

La domanda di affitto è di conseguenza più debole rispetto ai distretti consolidati vicini, e i canoni lo riflettono. Si imposti il modello in modo prudente, senza prendere in prestito le cifre di Arjan.

L'argomento a favore dell'investimento

Acquistare la posizione prima che sia stata prezzata. Majan è immediatamente accanto ad Arjan, che è consolidata e quota prezzi più alti, e l'intero corridoio si è riempito progressivamente dall'interno verso l'esterno.

I rendimenti lordi sugli edifici completati sono buoni, perché i prezzi d'acquisto sono bassi e i canoni non lo sono in proporzione.

Il rischio è che l'abbondanza di terreni a Dubailand faccia arrivare continuamente nuova offerta, il che limita quanto possa ridursi il divario di prezzo rispetto ad Arjan.

Che cosa verificare

Il costruttore e il suo curriculum: con lo sviluppo indipendente per lotti la qualità varia moltissimo.

Che cosa si sta costruendo sui lotti circostanti e quando sarà ultimato.

Le spese condominiali e lo stato delle parti comuni dell'edificio.

L'assegnazione dei posti auto, in un distretto privo di trasporto pubblico.

Il canone realisticamente ottenuto dallo specifico edificio, non una proiezione sul distretto.

A chi si adatta

A un investitore orientato al rendimento, con un orizzonte lungo, che accetta di entrare in un distretto non finito con uno sconto rispetto al vicino consolidato.

A un inquilino o a chi vive l'immobile e vuole un edificio nuovo al prezzo più basso disponibile, senza aver bisogno di servizi sotto casa.

Si adatta male a chi ha bisogno di un ambiente finito e a chi potrebbe dover uscire in fretta: in un distretto così piccolo e così nuovo la liquidità in fase di rivendita è limitata.

Chi è davvero l'inquilino

A Majan affittano persone che lavorano lungo il corridoio di Sheikh Mohammed Bin Zayed e vogliono un edificio nuovo al prezzo più basso che garantisca comunque ascensore, palestra e posto auto. È un segmento reale e duraturo, ma ristretto, e pone un tetto rigido ai canoni.

Una quota significativa della domanda arriva per tracimazione da Arjan, qui accanto: inquilini che volevano Arjan, l'hanno trovata tutta locata o fuori budget e hanno scelto l'edificio più nuovo una strada più in là. Questa tracimazione è affidabile finché Arjan resta satura e svanisce nel momento in cui si allenta.

Quello che Majan non ha è una ragione propria per cui un inquilino debba stare qui. Nel distretto non c'è un datore di lavoro, né una scuola, né un polo commerciale, né un nodo di trasporto. Ogni inquilino è qui per ciò che sta nei dintorni, e questo rende il mercato degli affitti interamente derivato dai vicini.

Per l'investitore significa valutare Arjan e il più ampio corridoio di Dubailand, più che Majan. Se quei distretti restano forti, funziona; se si indeboliscono, Majan si indebolisce per prima e di più.

Acquistare in una strada non finita

La variabile di gran lunga più importante è ciò che sorge sui lotti immediatamente attorno al proprio edificio, perché in un distretto a metà costruzione questo determina per anni vista, rumore, traffico e canone.

Si chiedano i numeri dei lotti adiacenti e si verifichi che cosa è consentito e che cosa è in costruzione. Un lotto libero non è un parco: è un futuro edificio, di solito più alto di quanto suggerisse il rendering, spesso con il podio rivolto verso il soggiorno.

Si chieda anche il calendario delle consegne dell'intero distretto, non solo della propria torre. Quando alcune centinaia di unità vengono ultimate nello stesso trimestre in un distretto piccolo, la prima stagione di locazione è sensibilmente peggiore della seconda, e una proiezione del rendimento del primo anno costruita sulle medie del distretto sbaglierà di molto.

E si percorra la strada di notte. In un distretto costruito a metà, la differenza tra una via con edifici occupati e una con recinzioni di cantiere è la differenza tra un inquilino che rinnova e uno che non lo fa.

Il periodo di detenzione realistico

Majan è una proposta da cinque-dieci anni. Il prezzo d'ingresso è basso perché il distretto è incompleto, e il rendimento viene dall'affitto per tutto il periodo più l'eventuale riduzione del divario con Arjan man mano che i lotti circostanti vengono edificati.

Su un orizzonte più breve i conti raramente tornano. Si venderebbe un ordinario appartamento di fascia media in un distretto poco noto, a un acquirente che usa lo stesso foglio di calcolo, in concorrenza con immobili più nuovi ancora in fase di rilascio.

Su un orizzonte più lungo in questo corridoio in genere ha funzionato: da vent'anni si riempie dalla città verso l'esterno e ha ridefinito i prezzi di ogni fascia man mano che avanzava.

L'errore da evitare è comprare la tesi del corridoio a un prezzo che già presuppone che si sia avverata. Si verifichi a quanto sono stati effettivamente locati e venduti gli edifici consegnati nella stessa strada, e si paghi quello, non la mappa.

Majan si sta ancora riempiendo: ci si aspetti cantieri attorno e una domanda di affitto più debole che nella vicina Arjan. Si calcolino i canoni su quanto ottiene effettivamente lo specifico edificio, non sul distretto consolidato accanto.

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  Edifici nuovi ai prezzi più bassi del corridoio interno occidentale, sviluppati lotto per lotto sul lato Dubailand di Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Ciò che si sta davvero valutando è Arjan.

Domande frequenti

Dov'è Majan a Dubai?

Sul lato Dubailand di Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, accanto ad Arjan e a Wadi Al Safa. È un distretto piccolo e recente, ancora in via di riempimento, con prezzi inferiori a quelli dei vicini consolidati.

Sta valutando proprio Majan?

Mi invii l'edificio o l'unità e ricostruirò lo storico delle transazioni registrate, le attuali spese condominiali e i canoni reali di unità comparabili, prima che faccia un'offerta e non dopo.