Handbuch für Immobilienkäufer in Dubai

80 kurze Antworten auf das, was Käufer vor, während und nach einem Kauf fragen: wie das Eigentum eingetragen wird, was Off-plan-Käufer schützt, wie die Miete funktioniert, welche Gebühren anfallen und was Begriffe wie Oqood, Ejari und DEWA bedeuten.

Kauf und Registrierung

Kann ein Ausländer in Dubai eine Immobilie kaufen?

Ja, aber volles Eigentum (Freehold) gibt es nur in ausgewiesenen Gebieten. Es sind mehr als fünfzig; die Liste wird vom Herrscher von Dubai auf Grundlage des Dubai Law No. 7 of 2006 genehmigt.

Der gesamte beworbene Off-plan-Markt liegt innerhalb dieser Liste. Außerhalb kann ein Ausländer bestenfalls ein langfristiges Nutzungsrecht halten, deshalb wird der Status des Grundstücks vor jeder Anzahlung geprüft.

Mehr dazu: Freehold vs leasehold·Dubai areas

Was ist der Unterschied zwischen Freehold und Leasehold?

Freehold ist volles Eigentum einschließlich des Grundstücks: Sie können verkaufen, vermieten und die Immobilie an Erben weitergeben. Leasehold ist ein eingetragenes Nutzungsrecht für bis zu 99 Jahre: Das Land bleibt beim Eigentümer, und die Restlaufzeit schrumpft jedes Jahr – mit ihr der Wert des Rechts.

Nur Freehold berechtigt zu einem Aufenthaltsvisum, und Banken finanzieren Leasehold nur ungern. Die Gebühr des Dubai Land Department von 4 % fällt in beiden Fällen an.

Prüfen Sie den Status anhand der Unterlagen des Land Department nach Adresse und Grundstücksnummer, nicht nach dem Namen des Viertels: Freehold-Cluster gibt es innerhalb von Leasehold-Vierteln und umgekehrt.

Mehr dazu: Freehold vs leasehold explained

Was ist eine Title Deed und wann wird sie ausgestellt?

Die Title Deed ist die Eigentumsurkunde, die vom Dubai Land Department (DLD) ausgestellt wird. Auf dem Wiederverkaufsmarkt wird sie am Tag der Übertragung im Trustee-Büro elektronisch ausgestellt; bei einer Off-plan-Einheit erst nach Fertigstellung des Baus.

Bis dahin hält ein Off-plan-Käufer eine vertragliche Position, die in Oqood registriert ist, und keine Wohnung. Prüfen Sie in der Urkunde die Einheitennummer, die Flächen und die Grundstücksdaten.

Mehr dazu: Conveyancing in Dubai

Was ist ein EOI, und wird die Reservierungszahlung erstattet?

Ein EOI (Expression of Interest) ist eine durch eine Zahlung gedeckte Anfrage an den Bauträger, in die Zuteilungsliste für Einheiten aufgenommen zu werden. Wird Ihnen die gewünschte Einheit nicht angeboten, wird der Betrag in der Regel vollständig erstattet; bei einem Sinneswandel entscheiden die schriftlichen Bedingungen des Bauträgers.

Sobald Sie eine Einheit wählen und das Reservierungsformular unterschreiben, wird das Geld zur ersten Rate des Vertrags, und der Rücktritt richtet sich nach dem SPA. Die Aufsichtsbehörde legt keinen einheitlichen EOI-Betrag fest. Zahlen Sie nur auf das eigene Konto des Bauträgers in den VAE.

Mehr dazu: Off-plan property selection

Wie hoch ist die Anzahlung beim Kauf einer fertigen Immobilie?

Üblich ist eine Anzahlung von 10 % nach Form F (dem MOU). Der Scheck wird von der Agentur oder einem Treuhand-Makler gehalten, nicht vom Verkäufer, und die Rückerstattungsbedingungen stehen im Formular selbst.

Ein Käufer mit Hypothek nimmt eine Finanzierungsbedingung in die Zusatzvereinbarungen auf. Ohne sie geht die Anzahlung an den Verkäufer, wenn die Bank ablehnt: Bei einer Wohnung für 1,5 Millionen AED sind das 150 000 AED.

Mehr dazu: Legal handling of the transaction

Wie läuft ein Wiederverkauf in Dubai ab?

Er läuft über eine Kette von RERA-Formularen: Der Eigentümer unterschreibt mit einer Agentur das Form A, der Käufer das Form B, die beiden Agenturen das Form I, und die Parteien unterzeichnen das Form F. Danach holt der Verkäufer das NOC des Bauträgers ein, und das Eigentum wird in einem Trustee-Büro übertragen.

Bei der Übertragung prüft das Büro die Identitäten und nimmt das NOC, den Vertrag und die Bankschecks entgegen: an den Verkäufer für den Restbetrag, an das Land Department für die Gebühr von 4 % und an das Trustee-Büro für dessen Leistung.

Mehr dazu: Conveyancing in Dubai·Resale property selection

Wie lange dauert eine Eigentumsübertragung?

Die Registrierung selbst ist ein einziger Termin im Trustee-Büro: Die Title Deed wird auf den Namen des Käufers ausgestellt, bevor die Parteien gehen. Ein Barkauf ist meist in einem Besuch abgeschlossen.

Den Zeitplan bestimmt die Vorbereitung: das NOC, die Löschung der Hypothek des Verkäufers, die Zusage der Bank und die Legalisierung einer Vollmacht, die Wochen dauert. Eine fertige Wohnung mit Hypothek braucht insgesamt etwa vier bis sechs Wochen.

Was ist ein NOC und wer bezahlt es?

Ein NOC ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers für den Verkauf: Sie bestätigt, dass für die Einheit keine Rückstände bei den Nebenkosten (Service Charge) bestehen. Ohne sie kann die Übertragung nicht registriert werden.

Den Preis legt der Bauträger fest – von einigen hundert bis zu einigen tausend Dirham. Marktüblich zahlt der Verkäufer, doch sollte das vor der Anzahlung schriftlich vereinbart werden.

Kann man eine Immobilie in Dubai kaufen, ohne hinzureisen?

Ja. Auf dem Primärmarkt werden Reservierung, Vertrag und Zahlung per Banküberweisung fast vollständig aus der Ferne abgewickelt. Beim Wiederverkauf erscheint entweder der Käufer oder ein Bevollmächtigter im Trustee-Büro.

Für den Kauf ist kein Bankkonto in den VAE nötig: Bezahlt wird per Überweisung und Bankscheck. Bei einer Wiederverkaufseinheit empfiehlt sich eine Videobesichtigung oder eine unabhängige Inspektion mit Bericht.

Mehr dazu: Buying remotely and power of attorney

Sollte man die Immobilie privat oder über eine Gesellschaft halten?

Für ein oder zwei Wohnungen ist persönliches Eigentum meist einfacher: Aufenthaltsvisa orientieren sich an Immobilien im Besitz einer Privatperson. Die Gebühr von 4 %, das Trustee-Büro und das NOC kosten in beiden Fällen gleich viel.

Eine Gesellschaft lohnt sich bei mehreren Objekten oder mehreren Eigentümern. Sie verursacht laufende Kosten – Lizenz, Geschäftsadresse, Buchhaltung –, und die Immobilie wird in Form von Anteilen vererbt. Die Körperschaftsteuer von 9 % betrifft eine privat gehaltene Wohnung in der Regel nicht.

Mehr dazu: Company formation in Dubai·Legal advice

Kann man eine Off-plan-Wohnung vor der Übergabe verkaufen?

Ja, im Wege der Abtretung (Assignment): Verkauft wird Ihre Position im Vertrag mit dem Bauträger, keine Wohnung. Der Vertrag legt eine Schwelle fest – meist etwa 30–40 % des gezahlten Preises –, unterhalb derer die Position gar nicht verkauft werden kann.

Das Geschäft läuft über den Bauträger und kann ohne dessen Zustimmung nicht registriert werden. Der neue Käufer zahlt die Gebühr des Land Department von 4 % auf den neuen Preis, und der Bauträger erhebt eine Gebühr für seine Genehmigung.

Kurz vor der Übergabe erwarten Käufer einen Preisnachlass: Der Verlust von rund 15 % des eingezahlten Geldes ist der übliche Preis für einen eiligen Ausstieg.

Mehr dazu: Off-plan assignment

Wie prüft man einen Makler und ein Inserat in Dubai?

Suchen Sie die BRN des Maklers in der App Dubai REST des Land Department: Sie zeigt Name, Foto, Agentur und Lizenzstatus. Die Agentur hat eine eigene Nummer, die ORN.

Seit April 2023 muss jede Immobilienanzeige eine Trakheesi-Genehmigung mit QR-Code tragen: Beim Scannen sieht man, wer die Genehmigung für welche Immobilie erhalten hat. Ein Inserat ohne sie wird unrechtmäßig beworben.

Off-plan-Immobilien

Was ist ein Escrow-Konto und wovor schützt es den Käufer?

Ein Escrow-Konto ist das Bankkonto des Projekts, auf das alle Zahlungen der Käufer fließen. Es schützt vor zweckwidriger Verwendung des Geldes, nicht aber vor Verzögerungen. Der Mechanismus besteht in Dubai seit 2007.

Das Konto wird für das Projekt eröffnet, nicht für die Gesellschaft, die Bank kontrolliert es, und Geld von einer Baustelle kann nicht auf eine andere übertragen werden. Am gefährlichsten ist eine Zahlung außerhalb des Kontos: Die Zahlungsaufforderung muss das Projekt nennen, nicht die Rechtsperson des Bauträgers.

Mehr dazu: Checking an off-plan project before booking

Wann erhält der Bauträger Geld aus dem Escrow?

Die Mittel werden gegen den Bericht des Bauingenieurs (Consulting Engineer) und die Freigabe durch RERA ausgezahlt. Direktzahlungen an den Bauunternehmer öffnen sich bei etwa 20 % Baufortschritt, dann bei den Meilensteinen 40 %, 60 % und 80 %; weitere 5 % werden ein Jahr nach Fertigstellung einbehalten.

Der Fertigstellungsgrad jedes Projekts ist im Register des Land Department vermerkt. Diese Zahl, nicht der eigene Fortschrittsbericht des Bauträgers, steuert die Freigabe der Mittel.

Was geschieht mit Ihrem Geld, wenn der Bau stoppt?

Die Aufsichtsbehörde kann ein stillgelegtes Projekt aufheben; es folgt eine gerichtlich geleitete Liquidation, und was im Escrow verbleibt, wird unter den Käufern verteilt. Der Schutz ist langsam, und eine vollständige Rückerstattung ist nicht garantiert.

Deshalb zählt die Bilanz eines Bauträgers bei übergebenen Projekten mehr als jede Kontostruktur: Schauen Sie, was er übergeben hat und ob er seine Termine eingehalten hat.

Mehr dazu: Dubai developers

Steht Ihnen eine Entschädigung zu, wenn der Bauträger den Übergabetermin verpasst?

Nicht automatisch: Die Entschädigung für Verzug ist eine Frage des Vertrags, nicht des Gesetzes. Die meisten SPA-Vorlagen sehen weit weniger vor, als Käufer annehmen, manche bis zum Ablauf der Karenzzeit gar nichts.

Die Karenzzeit (Grace Period) – meist sechs bis zwölf Monate, am häufigsten zwölf – erlaubt dem Bauträger, den Termin ohne Entschädigung zu verschieben. Die Rechte des Käufers entstehen erst nach ihrem Ablauf.

Mehr dazu: SPA review

Was tun, wenn der Übergabetermin verschoben wird?

Suchen Sie im Vertrag den Übergabetermin und die Karenzzeit, prüfen Sie den Fertigstellungsgrad im Register des Land Department und verlangen Sie eine schriftliche Erklärung mit neuem Zeitplan.

Stellen Sie die Zahlungen nicht ein: Dadurch gerät der Käufer in Verzug, nicht der Bauträger. Unterschreiben Sie keinen Nachtrag zum neuen Termin ohne Anwalt – er kann bereits entstandene Ansprüche zunichtemachen.

Was ist, wenn die übergebene Fläche von der Vertragsfläche abweicht?

Das regelt die Klausel zur Flächenabweichung im Vertrag. Bauträger unterscheiden sich sowohl in der Größe der Toleranz als auch darin, ob der Preis bei einer Minderfläche angepasst wird – eine einheitliche Zahl gibt es nicht.

Suchen Sie beide Bedingungen in Ihrem eigenen SPA, bevor Sie unterschreiben, und lassen Sie sie schriftlich bestätigen. Fragen Sie getrennt nach der Wohnfläche und der Balkonfläche: Das Marketing fasst sie oft in einer Zahl zusammen.

Was ist ein Post-Handover-Zahlungsplan?

Das ist ein Plan, bei dem ein Teil des Preises erst nach Erhalt der Schlüssel gezahlt wird. Eine typische Struktur: 10–20 % bei Buchung, 30–50 % während des Baus, 10 % bei Übergabe und 25–50 % über zwei bis drei Jahre, meist mit 1 % pro Monat.

Nicht zu verwechseln mit einem 40/60-Plan, bei dem 60 % bei Übergabe fällig werden – aus eigenen Mitteln oder per Hypothek.

Mehr dazu: Off-plan guide

Zahlungsplan des Bauträgers oder Hypothek – was ist besser?

Ein Zahlungsplan passt zu einem Käufer, der die Einheit vermieten will und keinen Kredit möchte, ist aber nicht kostenlos: Seine Kosten stecken im Preis pro Quadratfuß. Bis der Restbetrag beglichen ist, behält der Bauträger in der Regel ein Pfandrecht an der Einheit oder hält den lastenfreien Titel zurück.

Eine Handover-Hypothek deckt bis zu 80 % der Bewertung bei einer Laufzeit von bis zu 25 Jahren. Sie setzt ein nachgewiesenes Einkommen in den VAE von mindestens 15 000 AED im Monat voraus.

Mehr dazu: Handover mortgage·Mortgage calculator

Was passiert, wenn Sie die letzte Rate nicht zahlen können?

Nach sechs Monaten Rückstand wird die Einheit eingezogen, und das Gericht erstattet dem Investor 30 % des Gezahlten. Solange wenigstens kleine Zahlungen eingehen – etwa 1 % des Restbetrags im Monat –, kann die Wohnung nicht weggenommen werden.

Eine Fristverlängerung um 30–60 Tage gegen ein Schreiben der Bank, dass der Antrag geprüft wird, muss vor Fälligkeit und schriftlich vereinbart werden. Ein Verkauf kurz vor der Übergabe ist möglich, mit einem Verlust von etwa 15 % des eingezahlten Geldes.

Mehr dazu: Handover mortgage

Welche Gewährleistung gilt für einen Neubau nach der Übergabe?

Ab der Übergabe laufen zwei Fristen: zehn Jahre Haftung des Bauträgers für die Tragkonstruktion und ein Jahr für die Gebäudetechnik – Elektrik, Sanitär und Mechanik.

Die Snagging-Inspektion erfolgt vor der Schlussunterschrift, nicht danach: Die Schlüssel werden nach Ausstellung des Fertigstellungszertifikats übergeben, und Mängel werden bei der Abnahme schriftlich festgehalten.

Mehr dazu: Snagging inspection in Dubai

Mieten

Was ist Ejari und warum ist es wichtig?

Ejari ist die verpflichtende Registrierung eines Mietvertrags im System des Dubai Land Department. Ohne sie kann der Mieter weder Strom und Wasser bei DEWA anmelden noch ein Familienvisum sponsern.

Der Vermieter braucht sie ebenso: Auf einen nicht registrierten Vertrag kann er sich vor dem Rental Disputes Centre (RDC) nicht berufen.

Mehr dazu: Ejari and rent increases

Wer registriert Ejari – Vermieter oder Mieter?

Den Vertrag können sowohl der Mieter als auch der Vermieter registrieren oder verlängern, ebenso ihre Bevollmächtigten. In der Praxis bleibt es oft beim Mieter hängen, der Ejari für DEWA und das Visum braucht.

Ejari wird jedes Jahr zusammen mit dem Vertrag erneuert. Seit Juni 2025 geht das über den WhatsApp-Kanal eines Trusted Centre, aus jedem Land.

Mehr dazu: Renting out an apartment

Was kostet Ejari und welche Unterlagen sind nötig?

Über die Website des DLD oder die App Dubai REST kostet es 177,75 AED; über ein Trusted Centre, auch per WhatsApp, 220 AED – jeweils inklusive MwSt. Beide Beträge enthalten die Registrierungsgebühr von 100 AED.

Benötigt werden der unterschriebene einheitliche Mietvertrag, die Emirates ID des Mieters, die Title Deed des Vermieters oder die Vollmacht des Vertreters sowie die DEWA-Objektnummer.

Wie wird die Miete in Dubai gezahlt?

Der Vertrag läuft ein Jahr und wird im Voraus mit vordatierten Schecks bezahlt: 1, 2, 4, manchmal 6 oder 12. Die Zahl der Schecks ist verhandelbar: Der Mietunterschied zwischen einem Scheck und zwölf erreicht 8–12 % der Jahresmiete.

Die Schecks werden über die gesamte Laufzeit datiert. Ein geplatzter Scheck ist für sich genommen ein Schuldnachweis.

Mehr dazu: Letting and yield

Welche Kaution wird verlangt, und wann darf sie einbehalten werden?

Marktüblich sind 5 % der Jahresmiete für eine unmöblierte und 10 % für eine möblierte Wohnung. Das ist Gewohnheit, keine gesetzliche Regel.

Die Kaution wird für Schäden über die normale Abnutzung hinaus einbehalten. Halten Sie den Zustand beim Einzug und beim Auszug mit einem Inventar und datierten Fotos fest: Kautionsstreitigkeiten gewinnt, wer sie hat.

Wie viel Geld braucht ein Mieter beim Einzug?

Etwa 115–120 % der Jahresmiete, nicht 100 %. Zu den Mietschecks kommen die Kaution, die Provision des Maklers, die Ejari-Registrierung und die DEWA-Kaution für den Strom- und Wasseranschluss.

Hinzu kommt die kommunale Wohnungsgebühr – 5 % der Jahresmiete. Sie wird nicht auf einmal gezahlt: Der Betrag wird in 12 Teile geteilt und auf die monatlichen DEWA-Rechnungen aufgeschlagen.

Um wie viel darf die Miete bei der Verlängerung erhöht werden?

Erhöhungen sind durch eine seit 2013 geltende Staffel begrenzt. Liegt die Miete höchstens 10 % unter dem Markt, darf sie nicht erhöht werden; bei einer Lücke von 11–20 % liegt die Obergrenze bei 5 %, bei 21–30 % bei 10 %, bei 31–40 % bei 15 %, bei über 40 % bei 20 %.

Seit dem 2. Januar 2025 wird der Index pro Gebäude berechnet: Der Smart Rental Index bewertet ein Wohngebäude anhand von mehr als 60 Kriterien mit einem bis fünf Sternen. Den zulässigen Rahmen zeigt der Rechner in der App Dubai REST.

Mehr dazu: The rent increase scale

Mit welcher Frist muss eine Mieterhöhung angekündigt werden?

Mindestens 90 Tage vor Vertragsende, schriftlich. Das gilt für jede Änderung der Bedingungen – der Miete oder des Zahlungsplans.

Wird die Frist versäumt, verlängert sich der Vertrag zu denselben Bedingungen um ein weiteres Jahr, und keine mündliche Absprache ändert das.

Wann darf ein Vermieter einen Mieter kündigen?

Zum Vertragsende, aus vier Gründen: Abriss oder Umbau, größere Renovierung, Eigenbedarf des Eigentümers oder eines Verwandten ersten Grades sowie Verkauf der Immobilie. Die Kündigung erfolgt über einen Notar oder per Einschreiben mindestens 12 Monate im Voraus.

Nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs darf die Wohnung zwei Jahre lang nicht neu vermietet werden, Gewerbeflächen drei Jahre. Andernfalls kann der frühere Mieter Entschädigung verlangen.

Was tun, wenn der Mieter nicht mehr zahlt?

Senden Sie über einen Notar oder per Einschreiben eine Mahnung mit Zahlungsfrist von 30 Tagen. Geht das Geld nicht ein, reichen Sie Klage beim Rental Disputes Centre (RDC) ein.

Die Gebühr für die Klageerhebung beträgt 3,5 % der Jahresmiete, mindestens 500 und höchstens 20 000 AED. Ein unbestrittener Fall führt in ein bis zwei Monaten zu einem vollstreckbaren Urteil; der gesamte Weg bis zur Rückgabe der Schlüssel dauert drei bis vier.

Mehr dazu: Renting out an apartment

Wer zahlt die Nebenkosten in einer Mietwohnung?

Der Mieter: Er eröffnet ein DEWA-Konto auf seinen Namen und zahlt die Kaution, wofür ein registriertes Ejari nötig ist. Die Service Charge des Gebäudes bleibt für die gesamte Mietzeit beim Eigentümer.

Zwischen zwei Mietern fallen die Rechnungen an den Eigentümer zurück. Bei einem Verkauf gehen die DEWA-Konten nicht über: Der Verkäufer schließt seine, der Käufer eröffnet neue.

Was ist für die Kurzzeitvermietung einer Wohnung erforderlich?

Zwei Genehmigungen: eine Holiday-Home-Genehmigung des Department of Economy and Tourism (DTCM) und die Zustimmung des Gebäudes selbst – nicht jeder Turm erlaubt Kurzzeitvermietung. Beides wird schriftlich geprüft.

Ein Betreiber nimmt üblicherweise 15–25 % der Einnahmen, und die Nebenkostenrechnungen bleiben beim Eigentümer. Dubai läuft von Oktober bis April stark und im Sommer schwächer.

Mehr dazu: Long-term or short-term letting

Kosten und Steuern

Wie hoch ist die DLD-Gebühr und wer zahlt sie?

Die Gebühr des Dubai Land Department beträgt 4 % des Transaktionswerts. Formal teilen sich die Parteien die Gebühr, in der Praxis zahlt sie der Käufer.

Beim Off-plan-Kauf werden die 4 % zu Beginn gezahlt, bei der Registrierung des Vertrags in Oqood, nicht bei der Übergabe. Ein „DLD waiver“ des Bauträgers bedeutet, dass er die Gebühr übernimmt – betrachten Sie sie als Teil des Preises, nicht als Geschenk.

Mehr dazu: Transaction costs

Was zahlt man zusätzlich zum Preis einer fertigen Immobilie?

Planen Sie bei einem Barkauf 7–8 % über dem Preis ein. Den Löwenanteil macht die Gebühr des Land Department von 4 % aus; der Rest entfällt auf die Provision der Agentur, das Trustee-Büro, die Ausstellung der Title Deed und Verwaltungsgebühren.

Das Trustee-Büro kostet etwa 4 200 AED, bei Objekten unter 500 000 AED weniger. Dieses Geld wird im Moment der Übertragung gezahlt und lässt sich nicht finanzieren.

Mehr dazu: Transaction costs·What a transfer of ownership costs

Welche Kosten fallen beim Off-plan-Kauf an?

Eine Anzahlung von 10–20 % und die Gebühr des Land Department von 4 % bei der Oqood-Registrierung. Auf dem Primärmarkt zahlt der Käufer der Agentur nichts – den Makler bezahlt der Bauträger.

Der Bauträger erhebt zudem eine Verwaltungsgebühr für die Registrierung und bei einer späteren Abtretung eine gesonderte Gebühr für seine Genehmigung.

Mehr dazu: Off-plan property selection

Fällt beim Immobilienkauf in den VAE Mehrwertsteuer an?

Nicht bei Wohnungen: Wohnimmobilien sind bei der Erstveräußerung entweder von der MwSt. befreit oder mit null Prozent besteuert. Gewerbeimmobilien – Büros, Einzelhandel, Lager – unterliegen 5 % MwSt.

Planen Sie beim Kauf eines Büros die MwSt. als eigene Position ein und fragen Sie den Verkäufer, wie seine MwSt.-Registrierung gestaltet ist.

Mehr dazu: Commercial mortgage

Welche Steuern zahlt ein Immobilieneigentümer in Dubai?

In den VAE gibt es keine jährliche Grundsteuer, keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und keine Kapitalertragsteuer auf einen Verkauf. Auch eine Erbschaftsteuer gibt es nicht.

Die Körperschaftsteuer von 9 % gilt seit 2023 für Gewinne über 375 000 AED im Jahr; eine privat gehaltene Wohnung betrifft sie in der Regel nicht.

Mehr dazu: Tax residency and Dubai

Schuldet man Steuern auf eine Wohnung in Dubai im Heimatland?

Das hängt von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit ab, nicht von Ihrem Visum. Dass es in den VAE keine Steuer gibt, hebt Pflichten dort nicht auf, wo Sie steuerlich ansässig sind: Dieses Land kann sowohl die Miete als auch den Verkauf besteuern.

Ein Beispiel aus unserer Praxis: Ein in Russland steuerlich Ansässiger – 183 Tage oder mehr innerhalb von 12 Monaten – deklariert sein weltweites Einkommen, einschließlich der Miete aus Dubai. Anrechnen lässt sich nichts, da in den VAE keine Steuer erhoben wurde.

Mehr dazu: Tax and legal advice

Was ist die Service Charge und was deckt sie ab?

Die Service Charge ist die jährliche Zahlung des Eigentümers für den Betrieb des Gebäudes, berechnet pro Quadratfuß. Sie deckt die Instandhaltung des Gebäudes, einen Anteil an den Kosten der Master Community und eine Rücklage für Großreparaturen.

Sie fällt auch bei einer leeren Wohnung an. Die Kühlung ist fast immer ein eigener Posten: In manchen Gebäuden ist sie inbegriffen, in anderen wird sie gemessen und zusätzlich berechnet.

Mehr dazu: Service charges

Wie hoch ist die Service Charge und wer legt den Satz fest?

RERA genehmigt den Satz für jedes Gebäude einzeln, und er ändert sich von Jahr zu Jahr. Als Größenordnung gelten etwa 9–88 $ pro Quadratmeter und Jahr, in von einem Hotelbetreiber geführten Gebäuden 97–119 $.

Den genehmigten Wert für eine Adresse sieht man in der App Dubai REST. Seit 2019 fließen die Zahlungen der Eigentümer auf das eigene Escrow-Konto des Gebäudes im Mollak-System.

Mehr dazu: How to check the rate

Was passiert, wenn man die Service Charge nicht zahlt?

Die Verwaltungsgesellschaft treibt die Schuld gerichtlich ein, und die Wohnung kann nicht verkauft werden: Ohne Freigabebescheinigung wird die Übertragung nicht registriert.

Seit dem 24. März 2025 bietet das RERA-Programm Tayseer über teilnehmende Verwaltungsgesellschaften Ratenpläne von mindestens sechs Monaten für rückständige Gebühren an. Solange der Plan eingehalten wird, wird keine Vollstreckung eingeleitet.

Wird die Rücklage beim Verkauf erstattet?

Nein. Die Rücklage ist ein Sparbetrag für Großreparaturen, die alle zehn bis fünfzehn Jahre anfallen; sie gehört dem Gebäude und geht mit der Wohnung auf den neuen Eigentümer über.

Für einen Wiederverkaufskäufer ist ein Gebäude mit ehrlich gefüllter Rücklage besser als eines, dessen Gebühr nur deshalb niedriger ist, weil keine Rücklage gebildet wird.

Woraus besteht eine DEWA-Rechnung?

Aus vier Posten: Strom, Wasser, ein Brennstoffzuschlag und die kommunale Wohnungsgebühr, dazu 5 % MwSt. Der Strom wird gestaffelt berechnet: von 23 Fils pro kWh bis 2 000 kWh im Monat bis zu 38 Fils oberhalb von 6 000.

Die Wohnungsgebühr beträgt 5 % der Jahresmiete, aufgeteilt auf 12 Zahlungen. Im Sommer zahlt ein Studio oder eine Einzimmerwohnung 300–500 AED im Monat; im Winter fällt die Rechnung um 30–50 % niedriger aus.

Mehr dazu: Cooling and “chiller free”

Hypotheken

Kann ein Nichtansässiger in Dubai eine Hypothek bekommen?

Ja, solche Programme gibt es seit Jahren, doch die Bedingungen sind enger: eine Anzahlung ab 35–40 %, weniger Banken und überwiegend fertige Wohnungen in Freehold-Gebieten. Unterzeichnung und Kontoeröffnung dauern meist einen Besuch.

Die Programme gelten nicht für jeden Pass: Staatsangehörige der GCC-Staaten und des Vereinigten Königreichs kommen sicher durch, europäische Anträge werden langsamer bearbeitet. Ohne Emirates ID bleibt für andere der gangbare Weg eine Anstellung in den VAE und ein Antrag nach sechs Monaten offiziellen Gehalts als Ansässiger.

Mehr dazu: Home mortgage in Dubai·Mortgage in Dubai

Welche Anzahlung verlangt eine Hypothek in Dubai?

Ein Ansässiger braucht ab 20 %: Bei einer ersten Wohnung unter 5 Millionen AED finanziert die Bank nach den Regeln der Zentralbank der VAE bis zu 80 % des Wertes. Bei einem Nichtansässigen lässt die Bank mindestens 35 % unfinanziert; in der Praxis beginnt die Anzahlung bei 40 % und reicht bis zur Hälfte des Preises.

Der Kredit wird auf den niedrigeren von zwei Werten berechnet – den Vertragspreis oder die Bewertung der Bank. Die Differenz trägt der Käufer.

Mehr dazu: Mortgage calculator

Wie hoch sind die Hypothekenzinsen in Dubai 2026?

2026 boten Banken der VAE Expats etwa 3,75–4,99 % im Jahr an; das beste Angebot waren 3,99 % fest für drei Jahre.

Der Zins ist für die ersten 1–5 Jahre fest, danach wechselt der Kredit auf einen variablen Zins: Drei-Monats-EIBOR plus Marge der Bank, meist 1,5–2,5 Prozentpunkte. Eine Anzeige „ab 3,75 %“ kann eine Falle sein: Ab dem zweiten Monat driftet die Rate auf 5,5–5,7 %.

Mehr dazu: Home mortgage

Wie lang darf die Laufzeit sein und welche Altersgrenze gilt?

Die Laufzeit beträgt bis zu 25 Jahre, und der Kredit muss bis zum Alter von 65 getilgt sein; mit gesondertem Schreiben kann die Bank 70 zustimmen. Deshalb ist das Alter die erste Frage: Mit 55 beträgt die Laufzeit 15 Jahre, nicht 25.

Banken finanzieren bis zu fünf Wohneinheiten pro Kreditnehmer: die erste mit bis zu 80 % der Bewertung, jede weitere mit bis zu 60 %.

Wie viel Eigenkapital braucht man über die Anzahlung hinaus?

Etwa 6 % des Preises in bar. Seit dem 1. Februar 2025 finanzieren Banken auf Anweisung der Zentralbank der VAE weder die Gebühr des Land Department von 4 % noch die Maklerprovision.

Beispiel: eine Wohnung für 1 400 000 AED. Eine Anzahlung von 20 % sind 280 000 AED, doch bis zur Schlüsselübergabe werden etwa 379 200 AED benötigt. Ein Kredit von 1 120 000 AED zu 4,5 % über 25 Jahre ergibt eine Rate von etwa 6 226 AED im Monat.

Mehr dazu: Calculate the payment

Wie läuft eine Hypothek in Dubai ab?

In vier Schritten: Vorabzusage, Immobilie und Vertrag, Bewertung, Registrierung. Die Vorabzusage dauert 3–7 Werktage und gilt meist 60 Tage; die Bewertung und das endgültige Angebot der Bank brauchen jeweils 3–5 Tage.

Nach der endgültigen Genehmigung läuft die Abwicklung über das Trustee-Büro. Die Übertragung und die Hypothek werden beim Land Department eingetragen: Der Käufer erhält eine Title Deed mit einem Pfandrecht zugunsten der Bank.

Mehr dazu: The mortgage step by step

Gibt es eine Hypothek für die letzte Zahlung bei einer Off-plan-Einheit?

Ja. Siebzehn Banken der VAE haben Programme für die Zahlung bei Übergabe: Die Bank deckt bis zu 80 % der Bewertung der Wohnung, und das, was Sie dem Bauträger gezahlt haben, zählt als Ihr Eigenanteil. Ein Nichtansässiger erhält meist 50–65 %.

Beginnen Sie ein Jahr vor der Übergabe, spätestens sechs Monate. Das Einkommen wird durch ein Gehalt in den VAE, Mieteinnahmen ab 180 000 AED im Jahr oder offizielle Dividenden nachgewiesen; die Untergrenze liegt bei 15 000 AED im Monat.

Mehr dazu: Handover mortgage

Welche Gebühren fallen bei einer Hypothek an?

Die Bewertung kostet 2 500–3 500 AED, die Bearbeitungsgebühr der Bank beträgt meist 0,5–1 % des Kredits, und die Eintragung der Hypothek beim DLD kostet 0,25 % plus Verwaltungsgebühren. Die Bank verlangt zudem eine Lebens- und eine Gebäudeversicherung.

Die vorzeitige Ablösung bei einem Verkauf beträgt typischerweise 1 % der Restschuld, begrenzt auf 10 000 AED – eine Obergrenze, die die Zentralbank der VAE 2019 festgelegt hat.

Kann man den Zins einer bestehenden Hypothek senken?

Ja – durch Refinanzierung bei einer anderen Bank oder Neuverhandlung bei der eigenen. Der Schritt lohnt sich, wenn die Gebühr für die vorzeitige Ablösung, neue Kosten und die Neueintragung binnen ein bis zwei Jahren durch Einsparungen wieder hereinkommen.

Nach der Festzinsphase wechselt der Kredit auf einen variablen Zins – EIBOR plus die im Vertrag festgelegte Marge der Bank –, und die Rate kann spürbar steigen. Eine andere Bank kann einen solchen Kredit ablösen.

Mehr dazu: Home mortgage

Visa

Welche Immobilie berechtigt in Dubai zum Golden Visa?

Eine Freehold-Immobilie mit einem vom Land Department bewerteten Wert von 2 000 000 AED oder mehr (etwa 545 000 $) berechtigt zu einem Golden Visa für 10 Jahre. Leasehold berechtigt nicht.

Die Schwelle bemisst sich nach der Bewertung, nicht nach dem Vertrag: Ein Taqeemi-Zertifikat wird anerkannt, ist etwa 90 Tage gültig und kostet 2 500–4 000 AED. Eine günstiger gekaufte Wohnung, die inzwischen im Wert gestiegen ist, kann die Schwelle erreichen.

Mehr dazu: Golden Visa and residence visas·Residency and citizenship

Welches Visum gibt eine Immobilie unter 2 Millionen AED?

Ein Aufenthaltsvisum für 2 Jahre: Die klassische Schwelle liegt bei 750 000 AED (etwa 204 000 $). Bei gemeinsamem Eigentum muss der Anteil jedes Eigentümers mindestens 400 000 AED betragen.

Dazwischen liegt das 5-jährige Ruhestandsvisum: ab 55 Jahren mit einer Immobilie ab 1 Million AED, ohne Arbeitserlaubnis. Das 2-Jahres-Visum verfällt nach sechs Monaten Aufenthalt außerhalb des Landes; das Golden Visa nicht.

Mehr dazu: Residence visas in Dubai

Berechtigt eine belastete oder Off-plan-Immobilie zu einem Visum?

In Dubai ja. Seit Januar 2024 genügt eine Bewertung des Land Department von 2 Millionen AED oder mehr, unabhängig vom Kredit oder vom Baustadium. Bei einer belasteten Immobilie wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bank (NOC) benötigt.

Der Off-plan-Bauträger muss auf der vom DLD genehmigten Liste stehen. Ab 50 % Fertigstellung ist die Genehmigung des Golden Visa praktisch sicher.

Kann man mehrere Immobilien kombinieren, um die Golden-Visa-Schwelle zu erreichen?

In Dubai ja, sofern jede Immobilie auf den Namen des Antragstellers eingetragen ist. Immobilien in verschiedenen Emiraten werden nicht addiert: 300 000 $ in Dubai und 250 000 $ in Ras Al Khaimah sind zwei Immobilien unter der Schwelle, kein Golden Visa.

Wie sponsert man Visa für die Familie des Eigentümers?

Zuerst erhält der Sponsor seinen Status, dann die Angehörigen: Ohne Emirates ID kann man weder Ehepartner noch Kind sponsern. Nötig sind eine Adresse – eine Title Deed oder ein Mietvertrag mit Ejari – sowie legalisierte Heirats- und Geburtsurkunden.

Die Familie eines Golden-Visa-Inhabers erhält dieselbe Laufzeit von 10 Jahren, ohne Altersgrenze für Söhne.

Mehr dazu: Family visas

Kann ein Aufenthaltsvisum aus der Ferne erlangt werden?

Nein. Der Antrag wird persönlich gestellt, auch wenn der Kauf per Vollmacht abgeschlossen wurde. Die Reihenfolge ist fest: Einreiseerlaubnis, ärztliche Untersuchung, Biometrie, Visum, dann Emirates ID.

Ein Antrag auf das Golden Visa kann gestellt werden, sobald die Title Deed ausgestellt ist. Die ärztliche Untersuchung und eine Krankenversicherung sind Pflicht.

Begründet das Visum steuerliche Ansässigkeit oder die Staatsbürgerschaft der VAE?

Nein. Die steuerliche Ansässigkeit ist ein eigener Status: Sie setzt 180 Tage tatsächlicher Anwesenheit und eine bestätigte Adresse voraus und wird durch eine auf Antrag ausgestellte Bescheinigung nachgewiesen.

Die VAE haben kein Programm für Staatsbürgerschaft durch Investition: Die Staatsbürgerschaft wird ausnahmsweise nach Einzelentscheidung der Behörden verliehen.

Was geschieht mit dem Visum, wenn die Immobilie verkauft wird?

Ein über die Immobilie erlangtes Visum wird zusammen mit den Visa der Angehörigen annulliert. Eine Ersatzgrundlage – eine andere Immobilie, eine Gesellschaft oder eine Anstellung – muss vor dem Verkauf vorhanden sein.

Die Immobilie selbst kann ohne Visum gehalten werden: Das Eigentum hängt nicht vom Aufenthalt ab.

Berechtigt eine über eine Gesellschaft gehaltene Immobilie zu einem Visum?

In der Regel steht das Gesellschaftseigentum im Weg: Die Stufen der Aufenthaltsvisa orientieren sich an Immobilien im Besitz einer Privatperson. Prüfen Sie das an Ihrer konkreten Struktur, bevor Geld fließt.

Eine Free-Zone-Gesellschaft verschafft ihrem Gründer durchaus ein eigenes Aufenthaltsvisum, bringt aber jährliche Pflichten mit sich: Lizenzverlängerung, Berichterstattung und steuerliche Registrierung.

Mehr dazu: Company formation in Dubai

Begriffe

Was ist das DLD?

Das DLD ist das Dubai Land Department: Es registriert Eigentum, Off-plan-Verträge und Hypotheken und erhebt die Gebühr von 4 % auf den Transaktionswert.

In seiner App Dubai REST prüft man die Nummer eines Maklers, die genehmigte Service Charge eines Gebäudes und die zulässige Mieterhöhung.

Was ist RERA?

RERA ist die Real Estate Regulatory Agency, Teil des Dubai Land Department. Sie legt die Standardformulare für Transaktionen fest – Form A, B, F und I – und genehmigt den Satz der Service Charge für jedes Gebäude.

RERA genehmigt auch die Freigabe von Mitteln aus den Escrow-Konten von Projekten im Bau.

Was ist DEWA?

DEWA ist die Dubai Electricity and Water Authority. Einmal im Monat stellt sie eine gemeinsame Rechnung für Strom, Wasser und die kommunale Wohnungsgebühr aus.

Für die Kontoeröffnung werden Ejari, eine Emirates ID und ein Reisepass mit Visum benötigt. Beim Anschluss wird eine Kaution gezahlt, die bei Schließung des Kontos abzüglich etwaiger Rückstände erstattet wird.

Was ist Oqood?

Oqood ist das Zwischenregister des Land Department für Off-plan-Einheiten, in dem der Vertrag des Käufers mit dem Bauträger erfasst wird. Nach den Regeln des DLD muss der Vertrag innerhalb von 90 Tagen nach Unterzeichnung eingetragen werden.

Bei dieser Registrierung wird die Gebühr von 4 % gezahlt. Ein nicht registrierter Off-plan-Verkauf ist das größte Warnsignal auf diesem Markt.

Was ist der Unterschied zwischen SPA und Form F (dem MOU)?

Ein SPA ist der Kaufvertrag mit einem Bauträger beim Off-plan-Kauf, normalerweise auf dessen Vorlage. Form F, auch MOU genannt, ist der verbindliche Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer auf dem Wiederverkaufsmarkt.

Form F legt den Preis, die Fristen, die Anzahlung von 10 %, die Kostenverteilung und die Folgen eines Rücktritts fest. Sonderbedingungen kommen in den Abschnitt der Zusatzvereinbarungen.

Wie unterscheidet sich der Primärmarkt vom Sekundärmarkt?

Auf dem Primärmarkt kaufen Sie vom Bauträger: eine Anzahlung von 10–20 %, Raten nach Plan und keine Agenturprovision für den Käufer. Auf dem Sekundärmarkt kaufen Sie von einem Eigentümer und zahlen 100 % bei der Übertragung.

Eine fertige Immobilie ist ein Instrument für den Cashflow; Off-plan ist ein Instrument für Kapitalwachstum mit einem Horizont von drei bis vier Jahren.

Mehr dazu: Off-plan property·Resale property

In welcher Einheit wird die Fläche in Dubai gemessen?

In Quadratfuß: 1 Quadratmeter ≈ 10,76 Quadratfuß. Ein Studio mit 450 sq ft hat etwa 42 Quadratmeter; eine Einzimmerwohnung mit 750 sq ft etwa 70.

Die angegebene Fläche schließt oft den Balkon oder die Terrasse ein, vergleichen Sie den Preis pro Quadratfuß daher nur bei gleich gemessenen Flächen. Beim Wiederverkauf sind die Flächen in der Title Deed vermerkt.

Was ist der Unterschied zwischen ROI und ROE?

ROI ist das Jahreseinkommen geteilt durch den vollen Preis der Immobilie; ROE teilt es durch das tatsächlich eingezahlte Geld. Bei einem Post-Handover-Plan ist der ROE höher: Eine Miete von 10 bei einem Preis von 90 und 60 Eingezahltem ergibt einen ROI von 11,1 % und einen ROE von 16,7 %.

Nutzen Sie den ROI, um Immobilien untereinander zu vergleichen, und den ROE, um Ihr eigenes Finanzierungsszenario zu beurteilen. Beide werden auf das Nettoeinkommen nach Kosten berechnet.

Mehr dazu: ROI calculator

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?

Die Bruttorendite ist die Miete im Verhältnis zum Preis vor Kosten: in Dubai meist 5–8 % im Jahr. Die Nettorendite liegt 1,5–2,5 Prozentpunkte niedriger: Die Differenz entfällt auf die Service Charge, die Verwaltung, Leerstand zwischen Mietern und Reparaturen.

Ein leerer Monat kostet 8 % des Jahreseinkommens.

Mehr dazu: Letting and yield

Verkauf und Erbschaft

Wie verkauft man eine Wohnung in Dubai?

Der Eigentümer unterschreibt mit einer Agentur das Form A – mit höchstens drei Agenturen gleichzeitig. Sobald der Preis vereinbart ist, unterzeichnen die Parteien das Form F mit einer Anzahlung von 10 %.

Danach begleicht der Verkäufer etwaige Rückstände bei der Service Charge, holt das NOC des Bauträgers ein und überträgt das Eigentum im Trustee-Büro. Die Schließung der Versorgerkonten ist Sache des Verkäufers.

Mehr dazu: Sell property in Dubai·Handling the transaction

Kann man per Vollmacht verkaufen, ohne zu reisen?

Ja, ein Bevollmächtigter unterschreibt die Dokumente. Doch seit Juni 2025 wird die Zahlung an den in der Title Deed genannten Eigentümer ausgestellt, daher braucht der Verkäufer ein Bankkonto in den VAE auf seinen eigenen Namen.

Nicht jede Bank eröffnet ein Konto für Nichtansässige, und keine tut es an einem Tag – das ist die längste Phase der Vorbereitung.

Mehr dazu: Power of attorney and remote deals

Wie wird eine im Ausland ausgestellte Vollmacht in Dubai wirksam?

Sie wird im Ausstellungsland notariell beurkundet, beim Konsulat der VAE legalisiert, vom Außenministerium der VAE beglaubigt und ins Arabische übersetzt. Rechnen Sie mit mehreren Wochen.

Nach dem Rundschreiben des Land Department Nr. 29/R/2025 vom 16. Juli 2025 muss das Dokument die konkrete Immobilie und die Art des Geschäfts nennen, und das Original wird im Registrierungszentrum vorgelegt. Eine Generalvollmacht wird nicht akzeptiert.

Mehr dazu: Transactions under a power of attorney

Wie verkauft man eine Wohnung, die mit einer Hypothek belastet ist?

Die Bank des Verkäufers stellt ein Schuldschreiben mit dem Saldo zum Abschlusstag aus und erhält ihren Anteil im Rahmen des Geschäfts direkt. Ein solcher Verkauf wird in der Regel nicht in einem Besuch abgeschlossen.

Die Gebühr für die vorzeitige Ablösung ist auf 1 % der Restschuld oder 10 000 AED begrenzt, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist.

Was geschieht ohne Testament mit der Dubai-Immobilie eines Ausländers?

Ein Gericht der VAE kann örtliche, auf der Scharia beruhende Regeln anwenden: Die Anteile werden auf einen Kreis von Verwandten verteilt, und der Ehepartner wird nicht automatisch Alleinerbe.

Während des Verfahrens können Konten eingefroren werden, während Service Charge und Hypothek weiterlaufen. Nichtmuslime dürfen über ihr Vermögen frei verfügen – dafür gibt es das registrierte Testament.

Mehr dazu: Wills and inheritance in Dubai·Inheritance and wills

Wo wird ein Testament in den VAE registriert?

In Dubai gibt es zwei Wege – das Wills-Register des DIFC, das auf englischem Common Law beruht, und die staatlichen Gerichte des Emirats. Abu Dhabi hat eine eigene Registrierungsstelle für Testamente von Nichtmuslimen.

Entwurf und Prüfung erfolgen aus der Ferne, die Registrierung ist teilweise per Videoanruf möglich. Das Verfahren dauert meist von einigen Tagen bis zu ein paar Wochen.

Mehr dazu: Registering a will

Geht der Anteil eines Miteigentümers auf den überlebenden Miteigentümer über?

Nicht von selbst: Ohne Dokument durchläuft der Anteil des Verstorbenen das gewöhnliche Erbverfahren, das nach Monaten bemessen wird.

Ein DIFC-Testament kann das gemeinsame Eigentum so gestalten, dass der Anteil direkt an den überlebenden Miteigentümer geht. Es muss im Voraus eingerichtet werden, solange beide leben: Rückwirkend lässt es sich nicht schaffen.

Gibt es in den VAE Erbschaftsteuer?

Nein: Mit der Übertragung des Vermögens sind vor allem Verwaltungs- und Registrierungskosten verbunden.

Für die Erben kann dort eine Steuerpflicht entstehen, wo sie steuerlich ansässig sind – diese Frage richtet sich nach ihrem eigenen Recht, nicht nach dem Dubais.

Mehr dazu: Wills and inheritance

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