Guida per chi acquista casa a Dubai

80 risposte brevi alle domande che gli acquirenti si pongono prima, durante e dopo la transazione: come viene registrato il titolo di proprietà, che cosa tutela chi compra off-plan, come funziona l’affitto, quali sono i costi e che cosa significano termini come Oqood, Ejari e DEWA.

Acquisto e registrazione

Uno straniero può comprare casa a Dubai?

Sì, ma la piena proprietà (freehold) è disponibile solo nelle zone designate. Sono più di cinquanta; l’elenco è approvato dal Sovrano di Dubai ai sensi della Dubai Law No. 7 of 2006.

L’intero mercato off-plan che si vede pubblicizzato rientra in questo elenco. Fuori da esso uno straniero può al massimo ottenere un diritto d’uso di lunga durata: per questo lo status del terreno si verifica prima di versare qualsiasi caparra.

Per saperne di più: Freehold vs leasehold·Dubai areas

Che differenza c’è tra freehold e leasehold?

Il freehold è la proprietà piena, terreno incluso: si può vendere, affittare e lasciare in eredità. Il leasehold è un diritto d’uso registrato fino a 99 anni: il terreno resta al suo proprietario e la durata residua diminuisce ogni anno, insieme al valore del diritto.

Solo il freehold dà diritto a un visto di residenza, e le banche concedono finanziamenti su immobili leasehold con molta riluttanza. La tassa del 4 % al Dubai Land Department si paga in entrambi i casi.

Verificate lo status nei registri del Land Department tramite indirizzo e numero del lotto, non in base al nome del quartiere: esistono cluster freehold all’interno di quartieri leasehold e viceversa.

Per saperne di più: Freehold vs leasehold explained

Che cos’è il title deed e quando viene rilasciato?

Il title deed è il certificato di proprietà rilasciato dal Dubai Land Department (DLD). Nel mercato di rivendita viene emesso in formato elettronico il giorno del trasferimento presso l’ufficio Trustee; per un’unità off-plan arriva a costruzione ultimata.

Fino ad allora l’acquirente off-plan detiene una posizione contrattuale registrata in Oqood, non un appartamento. Sul documento controllate il numero dell’unità, le superfici e i dati del lotto.

Per saperne di più: Conveyancing in Dubai

Che cos’è un EOI e il pagamento di prenotazione è rimborsabile?

Un EOI (Expression of Interest) è una richiesta al costruttore, accompagnata da un pagamento, per un posto nella coda di assegnazione delle unità. Se non vi viene proposta l’unità richiesta, di norma viene rimborsato per intero; se cambiate idea, decidono le condizioni scritte del costruttore.

Quando scegliete un’unità e firmate il modulo di prenotazione, la somma diventa la prima rata del contratto e il recesso è regolato dallo SPA. L’ente regolatore non fissa un importo standard per l’EOI. Pagate solo sul conto del costruttore stesso negli Emirati.

Per saperne di più: Off-plan property selection

A quanto ammonta la caparra per l’acquisto di un immobile pronto?

La prassi corrente è una caparra del 10 % con il Form F (l’MOU). L’assegno è custodito dall’agenzia o da un agente fiduciario, non dal venditore, e le condizioni di rimborso sono scritte nel modulo stesso.

Chi acquista con un mutuo aggiunge una condizione di finanziamento alle clausole aggiuntive. Senza di essa la caparra va al venditore se la banca rifiuta: su un appartamento da 1,5 milioni di AED sono 150 000 AED.

Per saperne di più: Legal handling of the transaction

Come si svolge una compravendita sul mercato di rivendita a Dubai?

Si procede attraverso una catena di moduli RERA: il proprietario firma il Form A con un’agenzia, l’acquirente firma il Form B, le due agenzie firmano il Form I e le parti firmano il Form F. Il venditore ottiene poi l’NOC del costruttore e la proprietà viene trasferita presso un ufficio Trustee.

Al momento del trasferimento l’ufficio verifica le identità e accetta l’NOC, il contratto e gli assegni circolari: al venditore per il saldo, al Land Department per la tassa del 4 % e all’ufficio trustee per il suo servizio.

Per saperne di più: Conveyancing in Dubai·Resale property selection

Quanto tempo richiede il trasferimento di proprietà?

La registrazione vera e propria è un unico appuntamento presso l’ufficio Trustee: il title deed viene rilasciato a nome dell’acquirente prima che le parti escano. Un acquisto in contanti si chiude di solito in una sola visita.

I tempi dipendono dalla preparazione: l’NOC, la cancellazione dell’ipoteca del venditore, l’approvazione della banca e la legalizzazione di una procura, che richiede settimane. Un appartamento pronto acquistato con un mutuo richiede in tutto circa quattro-sei settimane.

Che cos’è un NOC e chi lo paga?

Un NOC è il certificato di non opposizione del costruttore alla vendita: attesta che sull’unità non ci sono arretrati di spese condominiali. Senza di esso il trasferimento non può essere registrato.

Il prezzo lo stabilisce il costruttore: da poche centinaia a qualche migliaio di dirham. Per prassi di mercato lo paga il venditore, ma è meglio metterlo per iscritto prima di versare la caparra.

Si può comprare casa a Dubai senza recarsi sul posto?

Sì. Nel mercato primario prenotazione, contratto e pagamento con bonifico si gestiscono quasi interamente a distanza. Nel mercato di rivendita all’ufficio Trustee si presenta l’acquirente oppure un rappresentante munito di procura.

Per acquistare non serve un conto bancario negli Emirati: il pagamento avviene con bonifico e assegno circolare. Per un’unità in rivendita servono una visita in videochiamata o un’ispezione indipendente con relazione.

Per saperne di più: Buying remotely and power of attorney

Conviene intestare l’immobile a sé stessi o a una società?

Per uno o due appartamenti l’intestazione personale è di solito più semplice: i visti di residenza sono costruiti attorno agli immobili di proprietà di una persona fisica. La tassa del 4 %, l’ufficio trustee e l’NOC costano uguale in entrambi i casi.

Una società ha senso con più immobili o più proprietari. Comporta costi annuali — licenza, indirizzo registrato, contabilità — e l’immobile passa agli eredi sotto forma di quote. L’imposta sulle società del 9 % di norma non si applica a un appartamento intestato a una persona fisica.

Per saperne di più: Company formation in Dubai·Legal advice

Si può vendere un appartamento off-plan prima della consegna?

Sì, mediante cessione: ciò che si vende è la vostra posizione nel contratto con il costruttore, non un appartamento. Il contratto fissa una soglia — di solito circa il 30–40 % del prezzo versato — al di sotto della quale la posizione non può essere venduta affatto.

L’operazione passa attraverso il costruttore e non può essere registrata senza il suo consenso. Il nuovo acquirente paga la tassa del 4 % al Land Department sul nuovo prezzo e il costruttore addebita una commissione per l’approvazione.

Poco prima della consegna gli acquirenti si aspettano uno sconto: perdere circa il 15 % della somma versata è il prezzo abituale di un’uscita urgente.

Per saperne di più: Off-plan assignment

Come si verificano un broker e un annuncio a Dubai?

Cercate il BRN del broker nell’app Dubai REST del Land Department: mostra nome, foto, agenzia e stato della licenza. L’agenzia ha un proprio numero, l’ORN.

Da aprile 2023 ogni annuncio immobiliare deve riportare un permesso Trakheesi con codice QR: scansionandolo si vede chi ha ottenuto il permesso e per quale immobile. Un annuncio privo di permesso è pubblicato illegalmente.

Immobili off-plan

Che cos’è un conto escrow e da che cosa tutela l’acquirente?

Un conto escrow è il conto bancario del progetto su cui confluiscono tutti i pagamenti degli acquirenti. Protegge dall’uso improprio del denaro, ma non dai ritardi. Il meccanismo opera a Dubai dal 2007.

Il conto è aperto per il progetto, non per la società, è controllato dalla banca e il denaro di un cantiere non può essere trasferito a un altro. Il pagamento più pericoloso è quello effettuato al di fuori di esso: la richiesta di pagamento deve indicare il progetto, non la persona giuridica del costruttore.

Per saperne di più: Checking an off-plan project before booking

Quando il costruttore riceve il denaro dall’escrow?

I fondi vengono rilasciati sulla base della relazione dell’ingegnere consulente e dell’approvazione RERA. I pagamenti diretti all’appaltatore si aprono a circa il 20 % di avanzamento, poi alle tappe del 40 %, 60 % e 80 %; un ulteriore 5 % viene trattenuto per un anno dopo il completamento.

La percentuale di avanzamento di ogni progetto è riportata nel registro del Land Department. È questo dato, non la relazione sullo stato dei lavori del costruttore, a determinare il rilascio dei fondi.

Che cosa succede al vostro denaro se la costruzione si ferma?

L’ente regolatore può annullare un progetto bloccato; segue una liquidazione sotto controllo giudiziario e quanto resta nell’escrow viene ripartito tra gli acquirenti. La tutela è lenta e un rimborso integrale non è garantito.

Per questo i progetti già consegnati da un costruttore valgono più di qualsiasi struttura di conto: guardate che cosa ha consegnato e se ha rispettato le date.

Per saperne di più: Dubai developers

Si ha diritto a un risarcimento se il costruttore non rispetta la data di consegna?

Non automaticamente: il risarcimento per il ritardo è una questione contrattuale, non di legge. La maggior parte dei modelli di SPA prevede molto meno di quanto gli acquirenti immaginino, e alcuni non prevedono nulla finché non scade il periodo di tolleranza.

Il periodo di tolleranza — di solito da sei a dodici mesi, più spesso dodici — consente al costruttore di spostare la data senza risarcimento. I diritti dell’acquirente sorgono solo quando è trascorso.

Per saperne di più: SPA review

Che cosa fare se la data di consegna viene rinviata?

Individuate nel contratto la data di consegna e il periodo di tolleranza, verificate la percentuale di avanzamento nel registro del Land Department e chiedete una spiegazione scritta con il nuovo calendario.

Non smettete di pagare: così a essere inadempiente diventa l’acquirente, non il costruttore. Non firmate un addendum sulla nuova data senza un avvocato: può cancellare i diritti già maturati.

Che cosa succede se la superficie consegnata differisce da quella del contratto?

La questione è regolata dalla clausola sulla variazione di superficie del contratto. I costruttori differiscono sia per l’ampiezza della tolleranza sia per l’eventuale adeguamento del prezzo in caso di superficie inferiore: non esiste una cifra unica.

Trovate entrambe le condizioni nel vostro SPA prima di firmare e fatele confermare per iscritto. Chiedete separatamente la superficie dell’unità e quella del balcone: il marketing le unisce spesso in un solo numero.

Che cos’è un post-handover payment plan?

È un piano in cui una parte del prezzo si paga dopo aver ricevuto le chiavi. Una struttura tipica: 10–20 % alla prenotazione, 30–50 % durante la costruzione, 10 % alla consegna e 25–50 % in due-tre anni, più spesso all’1 % al mese.

Non va confuso con un piano 40/60, in cui il 60 % scade alla consegna — con fondi propri o con un mutuo.

Per saperne di più: Off-plan guide

Piano di pagamento del costruttore o mutuo: che cosa conviene?

Un piano di pagamento si adatta a chi intende affittare l’unità e non vuole un prestito, ma non è gratuito: il suo costo è incorporato nel prezzo al piede quadrato. Finché il saldo non è versato, il costruttore di norma mantiene un vincolo sull’unità o trattiene un titolo libero da gravami.

Un handover mortgage copre fino all’80 % della valutazione per un massimo di 25 anni. Richiede un reddito verificato negli Emirati di almeno 15 000 AED al mese.

Per saperne di più: Handover mortgage·Mortgage calculator

Che cosa succede se non si riesce a pagare l’ultima rata?

Dopo sei mesi di arretrato l’unità viene ripresa in possesso e il tribunale restituisce il 30 % di quanto l’investitore ha versato. Finché continuano ad arrivare almeno piccoli pagamenti — circa l’1 % del saldo al mese — l’appartamento non può essere tolto.

Una proroga di 30–60 giorni a fronte di una lettera della banca che conferma l’esame della pratica va concordata prima della scadenza e per iscritto. Vendere poco prima della consegna è possibile, con una perdita di circa il 15 % della somma versata.

Per saperne di più: Handover mortgage

Quale garanzia vale per un immobile nuovo dopo la consegna?

Dalla consegna decorrono due periodi: dieci anni di responsabilità del costruttore per la struttura e un anno per gli impianti dell’edificio — elettrico, idraulico e meccanico.

L’ispezione snagging si fa prima della firma finale, non dopo: le chiavi vengono consegnate una volta emesso il certificato di completamento e i difetti si annotano per iscritto all’atto dell’accettazione.

Per saperne di più: Snagging inspection in Dubai

Affitto

Che cos’è l’Ejari e perché è importante?

L’Ejari è la registrazione obbligatoria di un contratto di locazione nel sistema del Dubai Land Department. Senza di essa l’inquilino non può attivare elettricità e acqua con DEWA né sponsorizzare un visto familiare.

Serve altrettanto al proprietario: un contratto non registrato non può essere fatto valere davanti al Rental Disputes Centre (RDC).

Per saperne di più: Ejari and rent increases

Chi registra l’Ejari: il proprietario o l’inquilino?

Può registrare o rinnovare il contratto sia l’inquilino sia il proprietario, così come i loro rappresentanti muniti di procura. In pratica spesso se ne occupa l’inquilino, che ne ha bisogno per DEWA e per il visto.

L’Ejari si rinnova ogni anno insieme al contratto. Da giugno 2025 lo si può fare tramite il canale WhatsApp di un trusted centre, da qualsiasi paese.

Per saperne di più: Renting out an apartment

Quanto costa l’Ejari e quali documenti servono?

Attraverso il sito del DLD o l’app Dubai REST costa 177,75 AED; attraverso un trusted centre, anche via WhatsApp, 220 AED — entrambi IVA inclusa. Ogni importo comprende la tassa di registrazione di 100 AED.

Servono il contratto di locazione unificato firmato, l’Emirates ID dell’inquilino, il title deed del proprietario o la procura del rappresentante e il numero dell’immobile presso DEWA.

Come si paga l’affitto a Dubai?

Il contratto dura un anno e si paga in anticipo con assegni postdatati: 1, 2, 4, talvolta 6 o 12. Il numero di assegni è negoziabile: la differenza di canone tra un assegno e dodici arriva all’8–12 % dell’importo annuo.

Gli assegni sono datati sull’intera durata. Un assegno protestato è di per sé una prova del debito.

Per saperne di più: Letting and yield

Quale deposito cauzionale viene richiesto e quando può essere trattenuto?

La prassi di mercato è il 5 % del canone annuo per un appartamento non arredato e il 10 % per uno arredato. È una consuetudine, non una norma di legge.

Il deposito viene trattenuto per danni che vanno oltre la normale usura. Documentate lo stato dell’immobile con un inventario e foto datate all’ingresso e all’uscita: le controversie sul deposito le vince chi ha questi documenti.

Di quanto denaro ha bisogno un inquilino all’ingresso?

Circa il 115–120 % del canone annuo, non il 100 %. Agli assegni del canone si aggiungono il deposito cauzionale, la commissione dell’agente, la registrazione dell’Ejari e il deposito DEWA per l’attivazione di elettricità e acqua.

A parte c’è la tassa municipale sugli alloggi — il 5 % del canone annuo. Non si paga in una volta: la somma è divisa in 12 parti e aggiunta alle bollette mensili DEWA.

Di quanto si può aumentare il canone al rinnovo?

Gli aumenti sono limitati da una scala in vigore dal 2013. Se il canone non è inferiore di oltre il 10 % a quello di mercato, non può essere aumentato; con uno scarto dell’11–20 % il limite è il 5 %, con il 21–30 % il 10 %, con il 31–40 % il 15 %, oltre il 40 % il 20 %.

Dal 2 gennaio 2025 l’indice è calcolato per singolo edificio: lo Smart Rental Index valuta un edificio residenziale da una a cinque stelle sulla base di più di 60 criteri. L’intervallo consentito è mostrato dal calcolatore nell’app Dubai REST.

Per saperne di più: The rent increase scale

Con quanto preavviso va comunicato un aumento del canone?

Almeno 90 giorni prima della scadenza del contratto, per iscritto. Vale per qualsiasi modifica delle condizioni — il canone o il calendario dei pagamenti.

Se il termine viene mancato, il contratto si rinnova alle stesse condizioni per un altro anno, e nessun accordo verbale lo cambia.

Quando il proprietario può sfrattare l’inquilino?

Alla scadenza del contratto, per quattro motivi: demolizione o ricostruzione, ristrutturazione importante, occupazione da parte del proprietario o di un parente di primo grado e vendita dell’immobile. Il preavviso va notificato tramite notaio o con raccomandata almeno 12 mesi prima.

Dopo uno sfratto per uso personale l’abitazione non può essere riaffittata per due anni, i locali commerciali per tre. In caso contrario l’ex inquilino può chiedere un risarcimento.

Che cosa si può fare se l’inquilino smette di pagare?

Notificate, tramite notaio o con raccomandata, una diffida a pagare entro 30 giorni. Se il denaro non arriva, presentate ricorso al Rental Disputes Centre (RDC).

La tassa di deposito è il 3,5 % del canone annuo, non meno di 500 e non più di 20 000 AED. Una causa non contestata arriva a una sentenza esecutiva in uno-due mesi; l’intero ciclo fino alla riconsegna delle chiavi richiede da tre a quattro.

Per saperne di più: Renting out an apartment

Chi paga le utenze in un appartamento in affitto?

L’inquilino: apre un account DEWA a proprio nome e versa il deposito, per il quale serve un Ejari registrato. Le spese condominiali dell’edificio restano a carico del proprietario per tutta la durata della locazione.

Tra un inquilino e l’altro le bollette tornano al proprietario. In caso di vendita gli account DEWA non si trasferiscono: il venditore chiude il proprio e l’acquirente ne apre di nuovi.

Che cosa serve per affittare un appartamento a breve termine?

Due autorizzazioni: un holiday home permit del Department of Economy and Tourism (DTCM) e il consenso dell’edificio stesso — non tutte le torri consentono gli affitti brevi. Entrambi si verificano per iscritto.

Un operatore trattiene di solito il 15–25 % dei ricavi e le bollette restano a carico del proprietario. Dubai lavora molto bene da ottobre ad aprile e meno in estate.

Per saperne di più: Long-term or short-term letting

Costi e imposte

A quanto ammonta la tassa DLD e chi la paga?

La tassa del Dubai Land Department è il 4 % del valore della transazione. Formalmente è ripartita tra le parti; in pratica la paga l’acquirente.

In un acquisto off-plan il 4 % si paga all’inizio, quando il contratto viene registrato in Oqood, non alla consegna. Un «DLD waiver» del costruttore significa che questi si fa carico della tassa: consideratelo parte del prezzo, non un regalo.

Per saperne di più: Transaction costs

Quanto si paga in più rispetto al prezzo di un immobile pronto?

Per un acquisto in contanti prevedete il 7–8 % in più del prezzo. La parte principale è la tassa del 4 % al Land Department; il resto è la commissione dell’agenzia, l’ufficio trustee, il rilascio del title deed e i costi amministrativi.

L’ufficio trustee costa circa 4 200 AED, meno per gli immobili sotto i 500 000 AED. Questa somma si paga al momento del trasferimento e non può essere finanziata.

Per saperne di più: Transaction costs·What a transfer of ownership costs

Quali sono i costi di un acquisto off-plan?

Un acconto del 10–20 % e la tassa del 4 % al Land Department alla registrazione in Oqood. Nel mercato primario l’acquirente non paga nulla all’agenzia: il broker è pagato dal costruttore.

Il costruttore addebita inoltre una commissione amministrativa di registrazione e, in caso di successiva cessione, una commissione separata per la sua approvazione.

Per saperne di più: Off-plan property selection

Sull’acquisto di immobili negli Emirati c’è l’IVA?

Non sulle abitazioni: gli immobili residenziali sono esenti da IVA oppure soggetti ad aliquota zero alla prima vendita. Gli immobili commerciali — uffici, negozi, magazzini — scontano l’IVA del 5 %.

Se acquistate un ufficio, prevedete l’IVA come voce a parte e chiedete al venditore come è impostata la sua registrazione IVA.

Per saperne di più: Commercial mortgage

Quali imposte paga il proprietario di un immobile a Dubai?

Gli Emirati non hanno un’imposta annuale sugli immobili, né un’imposta sul reddito delle persone fisiche sui canoni di locazione, né un’imposta sulle plusvalenze alla vendita. Non c’è nemmeno l’imposta di successione.

L’imposta sulle società del 9 % si applica dal 2023 agli utili superiori a 375 000 AED l’anno; di norma non riguarda un appartamento intestato a una persona fisica.

Per saperne di più: Tax residency and Dubai

Si deve pagare l’imposta nel proprio paese per un appartamento a Dubai?

Dipende dalla vostra residenza fiscale, non dal visto. L’assenza di imposte negli Emirati non annulla gli obblighi nel paese in cui siete residenti fiscali: quel paese può tassare sia l’affitto sia la vendita.

Un esempio dalla nostra pratica: un residente fiscale russo — 183 giorni o più in 12 mesi — dichiara i redditi di fonte mondiale, compreso l’affitto di Dubai. Non si può accreditare nulla, perché negli Emirati non è stata prelevata alcuna imposta.

Per saperne di più: Tax and legal advice

Che cos’è il service charge e che cosa copre?

Il service charge è il pagamento annuale del proprietario per la gestione dell’edificio, calcolato per piede quadrato. Copre la manutenzione dell’edificio, una quota dei costi della master community e un fondo di riserva per i lavori straordinari.

Matura anche su un appartamento vuoto. Il raffrescamento è quasi sempre una voce a parte: in alcuni edifici è incluso, in altri viene misurato e fatturato in aggiunta.

Per saperne di più: Service charges

A quanto ammonta il service charge e chi fissa la tariffa?

La RERA approva la tariffa edificio per edificio, e cambia di anno in anno. Come ordine di grandezza, è di circa 9–88 $ al metro quadrato l’anno, e 97–119 $ negli edifici gestiti da un operatore alberghiero.

Il valore approvato per un indirizzo è visibile nell’app Dubai REST. Dal 2019 i pagamenti dei proprietari confluiscono sul conto escrow dell’edificio nel sistema Mollak.

Per saperne di più: How to check the rate

Che cosa succede se non si paga il service charge?

La società di gestione persegue il debito in tribunale e l’appartamento non può essere venduto: senza un certificato di liberatoria il trasferimento non viene registrato.

Dal 24 marzo 2025 il programma Tayseer della RERA offre, tramite le società di gestione aderenti, piani rateali di almeno sei mesi per gli oneri scaduti. Finché il piano viene rispettato, l’esecuzione forzata non viene avviata.

Il fondo di riserva viene rimborsato alla vendita?

No. Il fondo di riserva è un accantonamento per i lavori straordinari che ricorrono ogni dieci-quindici anni; appartiene all’edificio e passa con l’appartamento al nuovo proprietario.

Per chi compra in rivendita, un edificio con una riserva alimentata onestamente è meglio di uno in cui la tariffa è più bassa proprio perché nessuna riserva viene raccolta.

Da che cosa è composta una bolletta DEWA?

Da quattro voci: elettricità, acqua, una maggiorazione per il carburante e la tassa municipale sugli alloggi, più il 5 % di IVA. L’elettricità è fatturata a scaglioni: da 23 fils per kWh fino a 2 000 kWh al mese a 38 fils oltre i 6 000.

La tassa sugli alloggi è il 5 % del canone annuo, divisa in 12 rate. In estate uno studio o un bilocale paga 300–500 AED al mese; in inverno la bolletta è inferiore del 30–50 %.

Per saperne di più: Cooling and “chiller free”

Mutui

Un non residente può ottenere un mutuo a Dubai?

Sì, programmi di questo tipo esistono da anni, ma le condizioni sono più rigide: anticipo a partire dal 35–40 %, meno banche e perlopiù immobili pronti in zone freehold. La firma e l’apertura del conto richiedono di solito una sola visita.

I programmi non funzionano con ogni passaporto: i cittadini del GCC e del Regno Unito passano senza difficoltà, le pratiche europee procedono più lentamente. Senza Emirates ID, la via percorribile per gli altri è un impiego negli Emirati e la richiesta dopo sei mesi di stipendio ufficiale, come residente.

Per saperne di più: Home mortgage in Dubai·Mortgage in Dubai

Quale anticipo richiede un mutuo a Dubai?

Un residente ha bisogno di almeno il 20 %: per una prima casa sotto i 5 milioni di AED la banca finanzia fino all’80 % del valore secondo le regole della Banca Centrale degli Emirati. Per un non residente la banca lascia non finanziato almeno il 35 %; in pratica l’anticipo parte dal 40 % e arriva alla metà del prezzo.

Il prestito si calcola sul minore tra due valori: il prezzo del contratto o la valutazione della banca. La differenza è a carico dell’acquirente.

Per saperne di più: Mortgage calculator

Quali sono i tassi dei mutui a Dubai nel 2026?

Nel 2026 le banche degli Emirati offrivano agli espatriati circa il 3,75–4,99 % annuo; l’offerta migliore era il 3,99 % fisso per tre anni.

Il tasso è fisso per i primi 1–5 anni, poi il prestito passa a tasso variabile: l’EIBOR a tre mesi più il margine della banca, di solito 1,5–2,5 punti percentuali. Un annuncio «dal 3,75 %» può essere una trappola: dal secondo mese la rata sale verso il 5,5–5,7 %.

Per saperne di più: Home mortgage

Qual è la durata massima del mutuo e il limite di età?

La durata è fino a 25 anni e il prestito va estinto entro i 65 anni di età; con lettera separata la banca può concedere fino a 70. Per questo l’età è la prima domanda: a 55 anni la durata sarà di 15 anni, non di 25.

Le banche finanziano fino a cinque unità residenziali per mutuatario: la prima fino all’80 % della valutazione, ciascuna successiva fino al 60 %.

Di quanto denaro proprio serve disporre oltre all’anticipo?

Circa il 6 % del prezzo in contanti. Dal 1° febbraio 2025, per disposizione della Banca Centrale degli Emirati, le banche non finanziano né la tassa del 4 % al Land Department né la commissione dell’agente.

Esempio: un appartamento da 1 400 000 AED. Un anticipo del 20 % è 280 000 AED, ma prima delle chiavi servono circa 379 200 AED. Un prestito di 1 120 000 AED al 4,5 % su 25 anni dà una rata di circa 6 226 AED al mese.

Per saperne di più: Calculate the payment

Come funziona l’iter del mutuo a Dubai?

In quattro passaggi: pre-approvazione, immobile e contratto, valutazione, registrazione. La pre-approvazione richiede 3–7 giorni lavorativi ed è di norma valida 60 giorni; la valutazione e l’offerta definitiva della banca richiedono 3–5 giorni ciascuna.

Dopo l’approvazione definitiva, il regolamento passa attraverso l’ufficio trustee. Il trasferimento e l’ipoteca vengono registrati presso il Land Department: l’acquirente riceve un title deed con un vincolo a favore della banca.

Per saperne di più: The mortgage step by step

Si può ottenere un mutuo per l’ultimo pagamento di un’unità off-plan?

Sì. Diciassette banche degli Emirati hanno programmi per il pagamento alla consegna: la banca copre fino all’80 % della valutazione dell’appartamento e quanto avete già versato al costruttore conta come vostro contributo. Un non residente ottiene di solito il 50–65 %.

Cominciate un anno prima della consegna, sei mesi al più tardi. Il reddito si dimostra con uno stipendio negli Emirati, affitti da 180 000 AED l’anno o dividendi ufficiali; la soglia minima è di 15 000 AED al mese.

Per saperne di più: Handover mortgage

Quali commissioni comporta un mutuo?

La valutazione costa 2 500–3 500 AED, la commissione di istruttoria della banca è di solito lo 0,5–1 % del prestito e la registrazione dell’ipoteca presso il DLD è lo 0,25 % più i costi amministrativi. La banca richiederà anche un’assicurazione sulla vita e sull’immobile.

L’estinzione anticipata in caso di vendita è tipicamente l’1 % del debito residuo, con un massimo di 10 000 AED — un tetto fissato dalla Banca Centrale degli Emirati nel 2019.

Si può ridurre il tasso di un mutuo in corso?

Sì — rifinanziando con un’altra banca o rinegoziando il tasso con la propria. L’operazione conviene se la commissione di estinzione anticipata, i nuovi oneri e la nuova registrazione vengono recuperati con i risparmi entro uno-due anni.

Terminato il periodo a tasso fisso il prestito passa a tasso variabile — EIBOR più il margine della banca previsto dal contratto — e la rata può aumentare sensibilmente. Un’altra banca può rilevare un prestito di questo tipo.

Per saperne di più: Home mortgage

Visti

Quale immobile dà diritto al Golden Visa a Dubai?

Un immobile freehold valutato dal Land Department 2 000 000 AED o più (circa 545 000 $) dà diritto a un Golden Visa di 10 anni. Il leasehold non dà diritto.

La soglia si misura sulla valutazione, non sul contratto: è accettato un certificato Taqeemi, valido circa 90 giorni e dal costo di 2 500–4 000 AED. Può rientrare un appartamento acquistato a meno e poi rivalutato.

Per saperne di più: Golden Visa and residence visas·Residency and citizenship

Quale visto dà un immobile sotto i 2 milioni di AED?

Un visto di residenza di 2 anni: la soglia classica è di 750 000 AED (circa 204 000 $). In caso di comproprietà la quota di ciascun proprietario deve essere di almeno 400 000 AED.

A metà strada c’è il visto per pensionati di 5 anni: dai 55 anni con un immobile da 1 milione, senza diritto di lavorare. Il visto di 2 anni decade dopo sei mesi trascorsi fuori dal paese; il Golden Visa no.

Per saperne di più: Residence visas in Dubai

Un immobile ipotecato o off-plan dà diritto a un visto?

A Dubai, sì. Da gennaio 2024 basta una valutazione del Land Department di 2 milioni di AED o più, a prescindere dal prestito o dalla fase di costruzione. Per un immobile ipotecato serve la lettera di non opposizione (NOC) della banca.

Il costruttore off-plan deve figurare nell’elenco approvato dal DLD. Oltre il 50 % di avanzamento, l’approvazione del Golden Visa è praticamente assicurata.

Si possono sommare più immobili per raggiungere la soglia del Golden Visa?

A Dubai, sì, purché ogni immobile sia registrato a nome del richiedente. Gli immobili in emirati diversi non si sommano: 300 000 $ a Dubai e 250 000 $ a Ras Al Khaimah sono due immobili sotto la soglia, non un Golden Visa.

Come si sponsorizzano i visti per la famiglia del proprietario?

Prima il garante ottiene il proprio status, poi i familiari a carico: senza Emirates ID non si può sponsorizzare un coniuge o un figlio. Serve un indirizzo — un title deed o un contratto di locazione con Ejari — e certificati di matrimonio e di nascita legalizzati.

La famiglia di un titolare di Golden Visa riceve la stessa durata di 10 anni, senza limite di età per i figli maschi.

Per saperne di più: Family visas

Il visto di residenza si può ottenere a distanza?

No. La domanda si presenta di persona, anche se l’acquisto è stato concluso tramite procura. La sequenza è fissa: permesso d’ingresso, visita medica, dati biometrici, visto, poi Emirates ID.

La domanda di Golden Visa può essere presentata non appena viene rilasciato il title deed. La visita medica e l’assicurazione sanitaria sono obbligatorie.

Il visto dà la residenza fiscale negli Emirati o la cittadinanza?

No. La residenza fiscale è uno status distinto: richiede 180 giorni di presenza effettiva e un indirizzo confermato ed è attestata da un certificato rilasciato su richiesta.

Gli Emirati non hanno un programma di cittadinanza per investimento: la cittadinanza è concessa in via eccezionale, con decisione individuale delle autorità.

Che cosa succede al visto quando l’immobile viene venduto?

Un visto ottenuto tramite l’immobile viene annullato, insieme ai visti dei familiari a carico. Una base sostitutiva — un altro immobile, una società o un impiego — deve essere pronta prima della vendita.

L’immobile in sé si può detenere senza visto: la proprietà non dipende dalla residenza.

Un immobile intestato a una società dà diritto a un visto?

Di norma la proprietà societaria è un ostacolo: le fasce del visto di residenza sono costruite attorno agli immobili di proprietà di una persona fisica. Verificatelo sulla vostra struttura specifica prima di muovere qualsiasi somma.

Una società di una free zone dà al suo fondatore un visto di residenza in proprio, ma comporta obblighi annuali: rinnovo della licenza, rendicontazione e registrazione fiscale.

Per saperne di più: Company formation in Dubai

Termini

Che cos’è il DLD?

Il DLD è il Dubai Land Department: registra proprietà, contratti off-plan e ipoteche e riscuote la tassa del 4 % sul valore della transazione.

Nella sua app Dubai REST si verificano il numero di un broker, il service charge approvato per un edificio e l’aumento di canone consentito.

Che cos’è la RERA?

La RERA è la Real Estate Regulatory Agency, parte del Dubai Land Department. Stabilisce i moduli standard delle transazioni — Form A, B, F e I — e approva la tariffa del service charge per ciascun edificio.

La RERA approva inoltre il rilascio dei fondi dai conti escrow dei progetti in costruzione.

Che cos’è DEWA?

DEWA è la Dubai Electricity and Water Authority. Una volta al mese emette un’unica bolletta che riunisce elettricità, acqua e tassa municipale sugli alloggi.

Per aprire un account servono l’Ejari, un Emirates ID e un passaporto con visto. Alla connessione si versa un deposito, rimborsato alla chiusura dell’account al netto di eventuali arretrati.

Che cos’è l’Oqood?

L’Oqood è il registro provvisorio del Land Department per le unità off-plan, in cui è annotato il contratto dell’acquirente con il costruttore. Secondo le regole del DLD il contratto deve essere iscritto entro 90 giorni dalla firma.

La tassa del 4 % si paga a questa registrazione. Una vendita off-plan non registrata è il più grande segnale d’allarme che esista su questo mercato.

Che differenza c’è tra lo SPA e il Form F (l’MOU)?

Lo SPA è il contratto di compravendita con un costruttore in un acquisto off-plan, normalmente sul modello del costruttore. Il Form F, detto anche MOU, è il contratto vincolante tra acquirente e venditore nel mercato di rivendita.

Il Form F fissa il prezzo, le date, la caparra del 10 %, la ripartizione dei costi e le conseguenze del recesso. Le condizioni particolari vanno nella sezione delle clausole aggiuntive.

In che cosa il mercato primario si distingue da quello secondario?

Nel mercato primario si compra da un costruttore: anticipo del 10–20 %, rate secondo un calendario e nessuna commissione di agenzia per l’acquirente. Nel mercato secondario si compra da un proprietario e si paga il 100 % al trasferimento.

Un immobile pronto è uno strumento di flusso di cassa; l’off-plan è uno strumento di crescita del capitale con un orizzonte di tre-quattro anni.

Per saperne di più: Off-plan property·Resale property

In quale unità si misura la superficie degli immobili a Dubai?

In piedi quadrati: 1 metro quadrato ≈ 10,76 piedi quadrati. Uno studio da 450 sq ft equivale a circa 42 metri quadrati; un bilocale da 750 sq ft a circa 70.

La superficie indicata include spesso il balcone o la terrazza, quindi confrontate il prezzo al piede quadrato su superfici misurate allo stesso modo. In una rivendita le superfici sono riportate sul title deed.

Che differenza c’è tra ROI e ROE?

Il ROI è il reddito annuo diviso per il prezzo pieno dell’immobile; il ROE lo divide per il denaro effettivamente versato. Con un piano post-handover il ROE è più alto: un affitto di 10 su un prezzo di 90 con 60 versati dà un ROI dell’11,1 % e un ROE del 16,7 %.

Usate il ROI per confrontare gli immobili tra loro e il ROE per valutare il vostro scenario di finanziamento. Entrambi si calcolano sul reddito netto dopo i costi.

Per saperne di più: ROI calculator

Che differenza c’è tra rendimento lordo e netto?

Il rendimento lordo è l’affitto rapportato al prezzo prima dei costi: a Dubai di solito il 5–8 % annuo. Il rendimento netto è inferiore di 1,5–2,5 punti percentuali: la differenza se ne va in service charge, gestione, periodi di sfitto tra un inquilino e l’altro e riparazioni.

Un mese di sfitto toglie l’8 % del reddito annuo.

Per saperne di più: Letting and yield

Vendita ed eredità

Come si vende un appartamento a Dubai?

Il proprietario firma il Form A con un’agenzia — con non più di tre agenzie alla volta. Concordato il prezzo, le parti firmano il Form F con una caparra del 10 %.

Il venditore salda poi gli eventuali arretrati di service charge, ottiene l’NOC del costruttore e trasferisce la proprietà presso l’ufficio Trustee. La chiusura delle utenze è compito del venditore stesso.

Per saperne di più: Sell property in Dubai·Handling the transaction

Si può vendere tramite procura senza recarsi sul posto?

Sì, un rappresentante firma i documenti. Ma da giugno 2025 il pagamento viene intestato al proprietario indicato sul title deed, quindi il venditore ha bisogno di un conto bancario negli Emirati a proprio nome.

Non tutte le banche aprono un conto a un non residente, e nessuna lo fa in un giorno: è la fase più lunga della preparazione.

Per saperne di più: Power of attorney and remote deals

Come si rende valida a Dubai una procura rilasciata all’estero?

Viene autenticata da un notaio nel paese di emissione, legalizzata presso il consolato degli Emirati, attestata dal Ministero degli Affari Esteri degli Emirati e tradotta in arabo. Calcolate diverse settimane.

Ai sensi della Circolare del Land Department No. 29/R/2025 del 16 luglio 2025 il documento deve indicare l’immobile specifico e il tipo di transazione, e l’originale viene presentato al centro di registrazione. Una procura generale non sarà accettata.

Per saperne di più: Transactions under a power of attorney

Come si vende un appartamento gravato da ipoteca?

La banca del venditore rilascia una lettera di debito che indica il saldo alla data della chiusura e riceve la sua quota direttamente nell’ambito dell’operazione. Una vendita di questo tipo di solito non si chiude in una sola visita.

La commissione di estinzione anticipata è limitata all’1 % del debito residuo o a 10 000 AED, a seconda di quale sia il minore.

Che cosa succede senza testamento a un immobile di uno straniero a Dubai?

Un tribunale degli Emirati può applicare le norme locali di ispirazione sharaitica: le quote sono ripartite tra una cerchia di parenti e il coniuge non diventa automaticamente erede unico.

Durante il procedimento i conti possono essere congelati mentre service charge e mutuo continuano a maturare. I non musulmani hanno diritto di disporre dei propri beni come desiderano — ed è a questo che serve un testamento registrato.

Per saperne di più: Wills and inheritance in Dubai·Inheritance and wills

Dove si registra un testamento negli Emirati?

Dubai offre due strade — il registro DIFC Wills, basato sulla common law inglese, e i tribunali statali dell’emirato. Abu Dhabi ha un proprio ufficio di registrazione per i testamenti dei non musulmani.

La redazione e la revisione si svolgono a distanza e la registrazione è in parte disponibile in videochiamata. Il procedimento richiede di solito da pochi giorni a un paio di settimane.

Per saperne di più: Registering a will

La quota di un comproprietario passa al comproprietario superstite?

Non di per sé: senza un documento la quota del defunto segue la normale procedura successoria, che si misura in mesi.

Un testamento DIFC può strutturare la comproprietà in modo che la quota passi direttamente al comproprietario superstite. Va predisposto in anticipo, quando entrambi sono in vita: non può essere creato retroattivamente.

Negli Emirati esiste l’imposta di successione?

No: il trasferimento dei beni comporta soprattutto costi amministrativi e di registrazione.

Un onere può sorgere per gli eredi nel paese in cui sono residenti fiscali — la questione si risolve secondo la loro giurisdizione, non a Dubai.

Per saperne di più: Wills and inheritance

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