80 коротких ответов на вопросы, которые задают до покупки, во время сделки и после неё: как оформляется право собственности, что защищает покупателя строящегося жилья, как устроена аренда, сколько стоят сборы и что значат термины вроде Oqood, Ejari и DEWA.
Да, но в полную собственность (freehold) — только в специально отведённых зонах. Таких зон больше пятидесяти, их список утверждает правитель эмирата; порядок задан законом Дубая № 7 от 2006 года.
Весь рынок новостроек из рекламы находится внутри этого списка. За его пределами иностранцу доступно в лучшем случае длинное право пользования, поэтому статус участка проверяют до депозита.
Подробнее: Freehold и leasehold · Районы Дубая
Freehold — полная собственность вместе с правом на землю: объект можно продавать, сдавать и передавать по наследству. Leasehold — зарегистрированное право пользования на срок до 99 лет: земля остаётся у владельца, а остаток срока каждый год уменьшается вместе с ценой права.
Резидентскую визу даёт только freehold, а под leasehold банки кредитуют неохотно. Сбор Земельного департамента 4% платится в обоих случаях.
Статус проверяют по данным Земельного департамента — по адресу и номеру участка, а не по названию района: freehold-кластеры встречаются внутри leasehold-районов и наоборот.
Подробнее: Разбор: freehold и leasehold
Title deed — свидетельство о праве собственности, которое выпускает Земельный департамент Дубая (DLD). На вторичном рынке его выдают электронно в день сделки в офисе Trustee, в новостройке — по завершении строительства.
До этого покупатель новостройки владеет не квартирой, а контрактной позицией, зарегистрированной в реестре Oqood. В свидетельстве сверяют номер юнита, площади и данные участка.
Подробнее: Конвейансинг в Дубае
EOI (Expression of Interest) — заявка застройщику с платежом за место в очереди на распределение юнитов. Если нужный юнит не достался, платёж, как правило, возвращают полностью; если покупатель передумал — всё решают письменные условия застройщика.
После выбора юнита и подписания брони это уже первый взнос по договору, и отказ регулирует SPA. Единого размера EOI регулятор не устанавливает. Платят только на счёт самого застройщика в ОАЭ.
Подробнее: Подбор новостроек
Обычная практика — депозит 10% от цены по договору Form F (MOU). Чек держит агентство или трастовый агент, а не продавец; условия возврата прописаны в самой форме.
При покупке в ипотеку в дополнительные условия вписывают пункт о финансировании. Без него при отказе банка задаток уходит продавцу: на квартире за 1,5 млн дирхамов это 150 тысяч.
Подробнее: Юридическое оформление сделки
Сделка идёт цепочкой форм RERA: собственник подписывает с агентством Form A, покупатель — Form B, агентства между собой — Form I, стороны — Form F. Затем продавец получает NOC застройщика, и право перерегистрируют в офисе Trustee.
На трансфере проверяют личности, принимают NOC, договор и банковские чеки: продавцу — на остаток суммы, Земельному департаменту — на сбор 4%, трастовому офису — за услуги.
Подробнее: Конвейансинг в Дубае · Подбор вторичной недвижимости
Сама регистрация — одна встреча в офисе Trustee: title deed выпускают на имя покупателя до того, как стороны разошлись. Сделка за наличные обычно закрывается за один визит.
Сроки определяет подготовка: NOC, снятие залога, одобрение банка и легализация доверенности, которая занимает недели. С готовой квартирой и ипотекой весь маршрут — ориентировочно месяц-полтора.
NOC — справка застройщика об отсутствии возражений против сделки: она подтверждает, что за квартирой нет долга по сервисному сбору. Без неё регистрация не пройдёт.
Цену назначает застройщик — от нескольких сотен до нескольких тысяч дирхамов. По рыночной практике платит продавец, но пункт лучше согласовать письменно до передачи задатка.
Да. На первичном рынке бронирование, договор и оплата переводом проходят дистанционно почти целиком. На вторичном в офис Trustee приходит покупатель или его представитель по доверенности.
Счёт в банке ОАЭ для покупки не обязателен: расчёт идёт банковским переводом и чеком manager’s cheque. Для вторички нужен осмотр юнита по видео или независимая инспекция с отчётом.
Подробнее: Покупка удалённо и доверенность
Для одной-двух квартир обычно проще оформление на себя: резидентские визы построены на недвижимости, которой владеет физическое лицо. Сбор 4%, услуги трасти-офиса и NOC от формы владения не зависят.
Компания оправдана при нескольких активах или участниках. Это ежегодные расходы на лицензию, адрес и отчётность, а объект наследуется как доли компании. Корпоративный налог 9% личного владения квартирой по общему правилу не касается.
Подробнее: Открытие компании в Дубае · Юридические консультации
Да, через переуступку: продаётся не квартира, а место в договоре с застройщиком. В контракте стоит порог — обычно около 30–40% уплаченной цены, — до которого продать позицию нельзя вовсе.
Сделка проходит через застройщика и без его согласия не регистрируется. Новый покупатель платит сбор Земельного департамента 4% с новой цены, застройщик берёт сбор за разрешение.
Перед самыми ключами покупают со скидкой: потеря около 15% вложенного — обычная цена срочного выхода.
Подробнее: Переуступка off-plan
Брокера проверяют по номеру BRN в приложении Земельного департамента Dubai REST: там видны имя, фото, агентство и статус лицензии. У агентства свой номер — ORN.
С апреля 2023 года реклама объекта обязана нести разрешение Trakheesi с QR-кодом: скан показывает, кто получил разрешение и на какой объект. Объявление без него размещено незаконно.
Эскроу-счёт — счёт проекта в банке, на который идут все платежи покупателей. Он защищает от нецелевого использования денег, но не от срыва сроков. Механизм работает в Дубае с 2007 года.
Счёт открыт на проект, а не на компанию, распоряжается им банк, и деньги одной стройки нельзя перебросить на другую. Самый опасный платёж — мимо счёта: в запросе на оплату должно стоять название проекта, а не юрлицо застройщика.
Подробнее: Проверка новостройки до брони
Транши идут под отчёт инженера-консультанта и одобрение RERA. Прямые расчёты с подрядчиком открываются после готовности около 20%, дальше — на рубежах 40%, 60% и 80%; ещё 5% удерживаются год после завершения.
Процент готовности по каждому проекту фиксирует реестр Земельного департамента. Именно эта цифра, а не отчёт застройщика, определяет высвобождение средств.
Замороженный проект регулятор может отменить; дальше идёт судебная ликвидация, и остаток на эскроу-счёте распределяется между покупателями. Защита небыстрая, и полный возврат не гарантирован.
Поэтому история сданных проектов застройщика надёжнее любой конструкции счёта: смотрят, что он уже сдал и соблюдал ли сроки.
Подробнее: Застройщики Дубая
Автоматически — нет: компенсация за задержку — вопрос договора, а не закона. Большинство шаблонов SPA предусматривает меньше, чем ждут покупатели, а некоторые — ничего до истечения льготного периода.
Льготный период — обычно шесть-двенадцать месяцев, чаще всего двенадцать — позволяет сдвинуть дату без компенсаций. Права покупателя возникают после его истечения.
Подробнее: Проверка договора SPA
Найти в договоре дату передачи и льготный период, сверить процент готовности в реестре Земельного департамента и запросить письменное объяснение с новым графиком.
Платежи не останавливают: это поставит в нарушение покупателя, а не застройщика. Допсоглашение о переносе не подписывают без юриста — оно может обнулить накопленные права требования.
Это регулирует пункт договора о допустимом отклонении площади. У разных застройщиков отличается и размер допуска, и то, пересчитывается ли цена при недостаче, — единой цифры нет.
Оба условия находят в своём SPA до подписания и уточняют письменно. Отдельно запрашивают площадь внутри стен и площадь балкона: в рекламе их часто складывают в одну цифру.
Пострассрочка — план, при котором часть цены платится после получения ключей. Типичная схема: 10–20% при бронировании, 30–50% во время стройки, 10% при сдаче и 25–50% в течение двух-трёх лет, чаще всего по 1% в месяц.
Не путайте её с планом 40/60: там 60% нужно внести в момент получения ключей — своими деньгами или ипотекой.
Подробнее: Гайд по off-plan
Рассрочка удобна тому, кто покупает под сдачу и не хочет брать кредит, но она не бесплатна: её стоимость заложена в цену за фут. Пока долг не погашен, застройщик, как правило, сохраняет залог или не выдаёт чистый титул.
Ипотека на последний взнос покрывает до 80% оценочной стоимости на срок до 25 лет. Для неё нужен подтверждённый доход в ОАЭ не ниже 15 000 AED в месяц.
Подробнее: Ипотека на последний взнос · Ипотечный калькулятор
Через шесть месяцев просрочки начинается отчуждение, и суд возвращает инвестору 30% от внесённого. Пока по долгу идут хотя бы небольшие платежи — порядка 1% от остатка в месяц, — квартиру отобрать не могут.
Об отсрочке на 30–60 дней под письмо банка о рассмотрении заявки договариваются до просрочки и письменно. Продать квартиру перед ключами реально, но с потерей около 15% вложенного.
Подробнее: Ипотека на последний взнос
От передачи отсчитываются два срока: десять лет ответственности застройщика по конструктиву и один год по инженерным системам — электрике, сантехнике и механике.
Осмотр на дефекты проводят до финальной подписи, а не после неё: ключи выдают после сертификата о завершении строительства, и приёмка с недостатками оформляется письменно.
Подробнее: Приёмка квартиры в Дубае
Ejari — обязательная регистрация договора аренды в системе Земельного департамента Дубая. Без неё арендатор не подключит электричество и воду в DEWA и не оформит визу семье.
Собственнику регистрация нужна не меньше: на незарегистрированный договор нельзя опереться в Центре арендных споров (RDC).
Подробнее: Аренда, Ejari и повышение платы
Зарегистрировать или продлить договор могут и арендатор, и арендодатель, а также их представители по доверенности. На практике регистрацию часто оставляют арендатору, которому она нужна для DEWA и визы.
Ejari обновляется каждый год вместе с продлением договора. С июня 2025 года это можно сделать через WhatsApp доверенного центра, из любой страны.
Подробнее: Сдача квартиры в аренду
Через сайт DLD или приложение Dubai REST — 177,75 AED, через доверенный центр, в том числе по WhatsApp, — 220 AED, обе суммы с НДС. В них входит регистрационный сбор 100 дирхамов.
Нужны подписанный типовой договор аренды, Emirates ID арендатора, свидетельство о собственности арендодателя или доверенность представителя и номер помещения в DEWA.
Договор заключают на год и оплачивают чеками вперёд: 1, 2, 4, иногда 6 или 12 чеков. Число чеков — предмет торга: разница в ставке между одним чеком и двенадцатью доходит до 8–12% годовой суммы.
Чеки выписывают с датами на весь срок. Отказной чек сам по себе служит доказательством долга.
Подробнее: Аренда и доходность
Рыночная практика — 5% годовой аренды за квартиру без мебели и 10% за меблированную. Это обычай, а не норма закона.
Депозит удерживают за повреждения сверх обычного износа. Состояние фиксируют описью и датированными фотографиями на въезде и выезде: спор по депозиту выигрывает тот, у кого они есть.
Примерно 115–120% годовой аренды, а не 100%. Сверх чеков за жильё платят депозит, услуги агента, регистрацию Ejari и депозит DEWA за подключение электричества и воды.
Отдельно идёт муниципальный сбор за жильё (housing fee) — 5% годовой аренды. Его не платят разом: сумму делят на 12 частей и включают в ежемесячные счета DEWA.
Повышение ограничено шкалой, действующей с 2013 года. Если ставка не более чем на 10% ниже рыночной, поднимать нельзя; при разрыве 11–20% — до 5%, 21–30% — до 10%, 31–40% — до 15%, более 40% — до 20%.
С 2 января 2025 года индекс считают по конкретному зданию: Smart Rental Index присваивает дому от одной до пяти звёзд более чем по 60 критериям. Допустимый диапазон показывает калькулятор в приложении Dubai REST.
Подробнее: Шкала повышения аренды
Не позднее чем за 90 дней до окончания договора, письменно. Это касается любого изменения условий — ставки, сроков оплаты.
Пропущенный срок означает, что договор продлевается на прежних условиях ещё на год, и устные договорённости этого не меняют.
По окончании договора — по четырём причинам: снос или реконструкция, капитальный ремонт, проживание собственника или родственника первой степени и продажа объекта. Уведомление направляют через нотариуса или заказным письмом не позднее чем за 12 месяцев.
Выселив жильца «для себя», сдать жильё другому нельзя два года, коммерческое помещение — три. Иначе бывший арендатор вправе требовать компенсацию.
Направить через нотариуса или заказным письмом уведомление с требованием оплатить за 30 дней. Если денег нет — подать иск в Центр арендных споров (RDC).
Пошлина — 3,5% годовой аренды, не меньше 500 и не больше 20 000 дирхамов. Бесспорное дело доходит до исполнимого решения за один-два месяца, весь цикл до возврата ключей — три-четыре месяца.
Подробнее: Сдача квартиры в аренду
Арендатор: он открывает счёт DEWA на своё имя и вносит депозит, для этого нужен зарегистрированный Ejari. Сервисный сбор дома остаётся на собственнике весь срок аренды.
Между арендаторами счета возвращаются на владельца. При продаже квартиры счета DEWA не переходят: продавец закрывает свои, покупатель открывает новые.
Два разрешения: permit на holiday home от Департамента экономики и туризма (DTCM) и согласие самого здания — не каждая башня допускает посуточную сдачу. Оба пункта проверяют письменно.
Оператор обычно забирает 15–25% выручки, коммунальные платежи остаются на собственнике. Дубай уверенно работает с октября по апрель и слабее летом.
Подробнее: Длинная или посуточная аренда
Сбор Земельного департамента Дубая — 4% от суммы сделки. Формально он делится между сторонами, на практике его платит покупатель.
При покупке новостройки эти 4% платят в начале, при регистрации договора в системе Oqood, а не при получении ключей. Акция застройщика «DLD waiver» означает, что сбор он берёт на себя, — её считают как часть цены.
Подробнее: Расходы сделки
При покупке за наличные закладывают 7–8% сверх цены. Основная часть — сбор Земельного департамента 4%; остальное — услуги агентства, трастового офиса, выпуск титула и административные сборы.
Услуги трасти-офиса стоят около 4 200 AED, для объектов дешевле 500 тысяч дирхамов — меньше. Эти деньги платят в момент сделки, и в кредит они не входят.
Подробнее: Расходы сделки · Сколько стоит переход права
Первый взнос 10–20% и сбор Земельного департамента 4% при регистрации в Oqood. Агентству покупатель на первичном рынке не платит — брокера оплачивает застройщик.
Дополнительно застройщик берёт административный сбор за регистрацию, а при последующей переуступке — отдельный сбор за разрешение.
Подробнее: Подбор новостроек
На жильё — нет: жилая недвижимость либо освобождена от НДС, либо облагается по нулевой ставке при первой продаже. Коммерческие объекты — офисы, ритейл, склады — облагаются НДС 5%.
При покупке офиса НДС считают отдельной строкой и уточняют у продавца, как оформлена его регистрация по налогу.
Подробнее: Коммерческая ипотека
В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость, подоходного налога с физлиц на арендный доход и налога на прирост капитала при продаже. Налога на наследство тоже нет.
Корпоративный налог 9% действует с 2023 года на прибыль выше 375 000 AED в год; личного владения квартирой он по общему правилу не касается.
Подробнее: Налоги: Россия и Дубай
Зависит от налогового резидентства, а не от визы. Резидент России — 183 дня и больше за 12 месяцев — декларирует мировой доход, включая аренду и продажу квартиры в Дубае.
С аренды резидент РФ платит НДФЛ 13% или 15%; с 2025 года шкала прогрессивная, до 22%. Зачесть нечего: в ОАЭ налог не взимался.
Подробнее: Налоговая консультация
Сервисный сбор (service charge) — ежегодная плата собственника за содержание дома, она считается за квадратный фут. В неё входят обслуживание здания, доля расходов мастер-комьюнити и резервный фонд на капитальные работы.
Сбор начисляется и за пустую квартиру. Охлаждение почти всегда идёт отдельной строкой: в одних домах оно включено, в других выставляется по счётчику сверху.
Подробнее: Сервисный сбор
Ставку утверждает RERA отдельно по каждому зданию, и она меняется год от года. Порядок величин — примерно $9–88 за м² в год, а в домах под управлением отельного оператора — $97–119.
Утверждённую цифру по адресу видно в приложении Dubai REST. С 2019 года деньги собственников идут на отдельный эскроу-счёт здания в системе Mollak.
Подробнее: Как проверить ставку
Управляющая компания взыскивает долг через суд, а продать квартиру не получится: без справки об отсутствии задолженности регистрация сделки не пройдёт.
С 24 марта 2025 года действует программа RERA Tayseer — рассрочка просроченного сбора минимум на шесть месяцев через управляющие компании-участники. Пока график соблюдается, принудительное взыскание не начинают.
Нет. Резервный фонд — накопление на капитальные работы раз в десять-пятнадцать лет; оно принадлежит зданию и переходит вместе с квартирой к новому собственнику.
Для покупателя вторички дом с честно наполняемым резервом лучше дома, где сбор ниже именно потому, что резерв не собирают.
Из четырёх статей: электричество, вода, топливная надбавка и муниципальный сбор housing fee, сверху — НДС 5%. Электричество тарифицируют ступенями: от 23 филсов за кВт·ч при расходе до 2 000 кВт·ч в месяц до 38 филсов свыше 6 000.
Housing fee — 5% годовой аренды, разбитые на 12 платежей. Летом студия или квартира с одной спальней платит 300–500 AED в месяц, зимой счёт на 30–50% ниже.
Подробнее: Охлаждение и chiller free
Да, такие программы существуют давно, но условия жёстче: первый взнос от 35–40%, меньше банков, в основном готовое жильё во фригольд-районах. Для подписания и открытия счёта обычно нужен один визит.
Программы работают не со всеми паспортами. С паспортом СНГ без Emirates ID рабочий путь — трудоустройство в ОАЭ и заявка через шесть месяцев официальных выплат, уже как резидент.
Подробнее: Ипотека на жильё в Дубае · Ипотека в Дубае
Резиденту — от 20%: на первое жильё дешевле 5 млн AED банк даёт до 80% стоимости по правилам Центробанка ОАЭ. Нерезиденту банк не финансирует минимум 35%, на практике взнос начинается от 40% и доходит до половины цены.
Кредит считают от меньшей из двух величин — цены договора или оценки банка. Разницу покупатель доплачивает сам.
Подробнее: Ипотечный калькулятор
В 2026 году банки ОАЭ предлагали экспатам примерно 3,75–4,99% годовых; лучшее предложение — 3,99% с фиксацией на три года.
Ставку фиксируют на первые 1–5 лет, дальше кредит переходит на плавающую: трёхмесячный EIBOR плюс маржа банка, обычно 1,5–2,5 процентного пункта. Реклама «от 3,75%» бывает уловкой: со второго месяца платёж уходит к 5,5–5,7%.
Подробнее: Ипотека на жильё
Срок — до 25 лет, погасить кредит нужно до 65 лет; отдельным письмом банк согласует до 70. Поэтому возраст спрашивают первым: в 55 лет срок будет 15 лет, а не 25.
На одного заёмщика банки финансируют до пяти жилых юнитов: первый — до 80% оценки, каждый следующий — до 60%.
Около 6% стоимости живыми деньгами. С 1 февраля 2025 года по указанию Центробанка ОАЭ банки не включают в кредит ни сбор Земельного департамента 4%, ни комиссию агента.
Пример: квартира за 1 400 000 AED. Первый взнос 20% — 280 000 AED, но до ключей нужно примерно 379 200 AED. Кредит 1 120 000 AED под 4,5% на 25 лет даёт платёж около 6 226 AED в месяц.
Подробнее: Посчитать платёж
В четыре шага: предодобрение, объект и договор, оценка, регистрация. Предодобрение занимает 3–7 рабочих дней и действует обычно 60 дней; оценка и итоговое предложение банка — по 3–5 дней.
После финального одобрения расчёты идут через трасти-офис. Переход права и закладную регистрируют в Земельном департаменте: покупатель получает титул с обременением в пользу банка.
Подробнее: Ипотека шаг за шагом
Да. Программы под финальный платёж есть у семнадцати банков ОАЭ: банк закрывает до 80% оценочной стоимости квартиры, а уплаченное застройщику засчитывается как вклад покупателя. Нерезидент получает обычно 50–65%.
Начинать стоит за год до сдачи, минимум — за шесть месяцев. Доход подтверждают зарплатой в ОАЭ, арендой от 180 000 AED в год или официальными дивидендами; планка — 15 000 AED в месяц.
Подробнее: Ипотека на последний взнос
Оценка объекта — 2 500–3 500 дирхамов, комиссия банка — обычно 0,5–1% от суммы кредита, регистрация ипотеки в DLD — 0,25% плюс административные сборы. Банк также потребует страхование жизни и имущества.
Досрочное погашение при продаже — как правило, 1% от остатка долга, но не больше 10 000 дирхамов: этот потолок Центробанк ОАЭ установил в 2019 году.
Да — рефинансированием в другом банке или репрайсингом в своём. Переход оправдан, если комиссия за досрочное погашение, новые сборы и перерегистрация возвращаются экономией за один-два года.
После периода фиксации кредит переходит на переменную ставку — EIBOR плюс маржа банка из договора, — и платёж может заметно вырасти. Такой кредит перекупает другой банк.
Подробнее: Ипотека на жильё
Объект во фригольде стоимостью от 2 000 000 AED (около $545 тысяч) по оценке Земельного департамента даёт Golden Visa на 10 лет. Лизхолд не подходит.
Порог считают по оценке, а не по договору: принимают сертификат Taqeemi, который действует около 90 дней и стоит 2,5–4 тысячи AED. Квартира, купленная дешевле и подорожавшая, может пройти.
Подробнее: Golden Visa и резидентские визы · ВНЖ и гражданства
Резидентскую визу на 2 года: классический порог — 750 000 AED (около $204 тысяч). При долевой собственности доля каждого владельца — от 400 000 AED.
Промежуточный вариант — пенсионная виза на 5 лет: с 55 лет и при объекте от 1 млн AED, без права на работу. Двухлетняя виза слетает после шести месяцев вне страны, золотая — нет.
Подробнее: Резидентские визы в Дубае
В Дубае — да. С января 2024 года достаточно стоимости объекта от 2 млн AED по оценке Земельного департамента, независимо от кредита и стадии стройки. Для ипотечного объекта нужно письмо банка об отсутствии возражений (NOC).
Застройщик новостройки должен быть в списке, согласованном DLD. При готовности выше 50% одобрение Golden Visa практически гарантировано.
В Дубае — да, если все объекты оформлены на заявителя. Объекты в разных эмиратах не складываются: $300 000 в Дубае и $250 000 в Рас-эль-Хайме — это два объекта ниже порога, а не золотая виза.
Сначала статус получает спонсор, затем иждивенцы: без Emirates ID супруга или ребёнка спонсировать нельзя. Нужны адрес — титул или договор аренды с Ejari — и легализованные свидетельства о браке и рождении.
Семья держателя золотой визы получает тот же срок — 10 лет, без возрастного ограничения для сыновей.
Подробнее: Визы для семьи
Нет. Заявка подаётся лично, даже если покупка оформлена по доверенности. Последовательность фиксирована: въездное разрешение, медицинское обследование, биометрия, виза, затем Emirates ID.
Золотую визу можно подать сразу после выдачи титула. Медицинский тест и страховка обязательны.
Нет. Налоговое резидентство — отдельный статус: нужны реальное присутствие 180 дней и подтверждённый адрес, а подтверждает его сертификат по заявлению.
Программы гражданства за инвестиции в ОАЭ нет: гражданство дают в порядке исключения, по индивидуальному решению властей.
Виза, полученная через объект, аннулируется вместе с визами иждивенцев. Замещающее основание — другой объект, компания или работа — должно появиться до сделки.
Саму недвижимость можно держать и без визы: владение не зависит от резидентства.
Как правило, оформление на компанию визе мешает: уровни резидентской визы построены на недвижимости, которой владеет физическое лицо. Это проверяют по конкретной структуре до оплаты.
Сама компания во фризоне тоже даёт основателю резидентскую визу, но у неё появляются ежегодные обязательства: продление лицензии, отчётность, налоговая регистрация.
Подробнее: Открытие компании в Дубае
DLD (Dubai Land Department) — Земельный департамент Дубая: он регистрирует право собственности, договоры офф-план и ипотеку и взимает сбор 4% с суммы сделки.
В его приложении Dubai REST проверяют номер брокера, утверждённую ставку сервисного сбора по зданию и допустимое повышение аренды.
RERA — агентство по регулированию рынка недвижимости в составе Земельного департамента Дубая. Оно утверждает стандартные формы сделки — Form A, B, F, I — и ставки сервисных сборов по каждому зданию.
RERA также одобряет высвобождение средств с эскроу-счетов строящихся проектов.
DEWA — Управление электроэнергетики и водоснабжения Дубая. Раз в месяц оно выставляет один счёт, в который сведены электричество, вода и муниципальный сбор housing fee.
Для открытия счёта нужны Ejari, Emirates ID и паспорт с визой. При подключении вносят депозит, который возвращают при закрытии счёта за вычетом задолженностей.
Oqood — временный реестр Земельного департамента для юнитов офф-план: в нём регистрируют договор покупателя с застройщиком. По правилам DLD договор должен попасть туда в течение 90 дней после подписания.
Сбор 4% платят при этой регистрации. Незарегистрированная сделка офф-план — самый большой тревожный сигнал на рынке.
SPA — договор купли-продажи с застройщиком при покупке новостройки, обычно на его шаблоне. Form F, она же MOU, — обязывающий договор между покупателем и продавцом на вторичном рынке.
В Form F фиксируют цену, сроки, депозит 10%, распределение расходов и последствия отказа. Особые условия вписывают в раздел additional terms.
На первичном рынке покупают у застройщика: первый взнос 10–20%, платежи по графику, агентству покупатель не платит. На вторичном покупают у собственника и вносят 100% суммы в момент сделки.
Готовое жильё — инструмент денежного потока, новостройка — инструмент роста капитала на горизонте трёх-четырёх лет.
Подробнее: Новостройки · Вторичная недвижимость
В квадратных футах: 1 м² ≈ 10,76 фута. Студия на 450 футов — около 42 м², квартира с одной спальней на 750 футов — около 70 м².
В заявленную площадь часто входит балкон или терраса, поэтому сравнивать цену за фут нужно по одинаково посчитанной площади. Во вторичной сделке площади зафиксированы в title deed.
ROI — годовой доход, делённый на полную цену объекта; ROE — на фактически вложенные деньги. При рассрочке после ключей ROE выше: аренда 10 при цене 90 и внесённых 60 даёт ROI 11,1% и ROE 16,7%.
По ROI сравнивают объекты между собой, по ROE оценивают свой сценарий финансирования. Обе цифры считают по чистому доходу после расходов.
Подробнее: Калькулятор доходности
Валовая — аренда к цене до расходов: в Дубае обычно 5–8% годовых. Чистая — на 1,5–2,5 процентного пункта ниже: разницу забирают сервисный сбор, управление, простой между жильцами и ремонт.
Один пустой месяц — это минус 8% годового дохода.
Подробнее: Аренда и доходность
Собственник подписывает с агентством Form A — одновременно не более чем с тремя агентствами. После согласования цены стороны подписывают Form F с депозитом 10%.
Затем продавец гасит долг по сервисному сбору, получает NOC застройщика и передаёт право в офисе Trustee. Коммунальные счета он закрывает сам.
Подробнее: Продать недвижимость в Дубае · Оформление сделки
Да, документы подписывает доверенное лицо. Но с июня 2025 года платёж идёт на имя владельца из свидетельства, поэтому продавцу нужен счёт в банке ОАЭ на своё имя.
Нерезиденту счёт открывают не во всех банках и не за один день — это самый долгий этап подготовки.
Подробнее: Доверенность и удалённая сделка
Доверенность заверяют у нотариуса в стране выдачи, легализуют в консульстве ОАЭ, заверяют в МИД ОАЭ и переводят на арабский. На это закладывают несколько недель.
По циркуляру Земельного департамента № 29/R/2025 от 16 июля 2025 года доверенность должна называть конкретный объект и вид сделки, а в центр регистрации приносят оригинал. Общая доверенность не пройдёт.
Подробнее: Сделка по доверенности
Банк продавца выдаёт liability letter с остатком долга на дату закрытия и получает свою часть напрямую в рамках сделки. Такая сделка за один визит обычно не закрывается.
Комиссия за досрочное погашение ограничена 1% остатка долга или 10 000 дирхамов — берётся меньшая сумма.
Суд ОАЭ может применить местные нормы, основанные на шариате: доли делятся между кругом родственников, и супруга не становится автоматически единственной наследницей.
На время разбирательства счета могут быть заблокированы, а сервисный сбор и ипотека продолжают начисляться. Немусульмане вправе распорядиться активами по своей воле — для этого и регистрируют завещание.
Подробнее: Завещания и наследство в Дубае · Наследство и завещание
В Дубае работают два контура — реестр DIFC Wills на основе английского общего права и государственные суды эмирата. В Абу-Даби есть свой офис регистрации завещаний немусульман.
Проект и проверка формулировок идут удалённо, регистрация частично доступна по видеосвязи. Обычно процедура занимает от нескольких дней до пары недель.
Подробнее: Оформление завещания
Сама — нет: без документа доля умершего проходит обычную процедуру наследования, которая измеряется месяцами.
Завещание в DIFC может закрепить совместное владение так, что доля сразу переходит пережившему совладельцу. Оформляют это заранее, пока живы оба: задним числом создать его нельзя.
Нет: при передаче активов возникают в основном административные и регистрационные расходы.
Обязанность может возникнуть у наследников по месту их налогового резидентства — этот вопрос решается по своей юрисдикции, а не в Дубае.
Подробнее: Завещания и наследство
Ничего не нашлось. Спросите нас напрямую — форма ниже.
Самый быстрый способ — Telegram. Я отвечаю лично.
Написать в Telegram