The Oasis

Le plan directeur de luxe d’Emaar, organisé autour de l’eau, à l’extrême ouest : de grandes villas et des demeures, positionné au-dessus de Dubai Hills.

• grandes villas de luxe
• parcelles en bord d’eau
• utilisateurs finaux à long horizon

Ce qu’est réellement ce quartier

Ce qu’est The Oasis

The Oasis est un vaste plan directeur d’Emaar composé surtout de villas de luxe et de demeures, bâti autour d’un vaste réseau de lagons, de canaux et de parcs, sur des terrains à l’ouest de Sheikh Zayed Road, en direction de la zone d’Al Qudra.

Il se positionne au-dessus de Dubai Hills dans la hiérarchie d’Emaar : parcelles plus grandes, maisons plus grandes et une finition visant le haut du marché des villas familiales plutôt que son milieu.

Le plan directeur en est à ses débuts. Des phases ont été lancées et la construction est en cours, mais la communauté n’existe pas encore comme un lieu.

Le positionnement

Emaar propose trois niveaux de produit en villa : les communautés familiales courantes comme Arabian Ranches et The Valley, les communautés haut de gamme comme Dubai Hills, et désormais The Oasis au sommet.

Ce qui distingue le niveau supérieur, c’est la taille des parcelles, le front d’eau et les typologies de demeures, qui atteignent une tranche de prix qui signifiait auparavant Emirates Hills ou une palme de Palm.

L’acheteur est une famille qui veut une très grande maison avec front d’eau dans une communauté Emaar gérée, plutôt que les parcelles sur mesure d’Emirates Hills.

La question de l’emplacement

C’est très loin. C’est la limite ouest de l’émirat aménagé, et le trajet vers Downtown, la Marina ou l’aéroport est conséquent.

L’argument d’Emaar est que la ville s’étend vers l’extérieur et que Dubai Hills aussi passait pour isolé à son lancement. C’est historiquement vrai, mais ce n’est pas une garantie.

Ce qui est certain, c’est que pendant plusieurs années les résidents vivront dans un lieu aux équipements environnants limités et avec de longs trajets pour tout.

Ce qu’il faut vérifier

La phase, la date d’achèvement et ce qui est contractuellement prévu à la livraison — en particulier les plans d’eau et les parcs, qui constituent toute la proposition de valeur du produit.

La parcelle : taille, front d’eau, orientation et ce qui sera un jour construit sur les terrains adjacents.

Les charges de la communauté, qui, pour une communauté de faible densité avec une vaste infrastructure d’eau, ne seront pas négligeables.

Les prix comparables, face aux villas de golf de Dubai Hills et aux villas de palme de Palm, qui sont les alternatives réalistes pour ce budget.

Le point de vue de l’investisseur

C’est un achat à long horizon, tourné vers l’utilisateur final. À ce niveau de prix, les rendements sont faibles et en grande partie sans importance ; l’argument est une grande maison dans une communauté bien gérée, portant le nom d’Emaar.

La performance du capital dépend de la livraison effective du plan directeur et du développement du corridor ouest comme Emaar l’anticipe. Les deux sont plausibles, aucun n’est certain.

La liquidité à la livraison sera limitée, car le vivier d’acheteurs pour de très grandes maisons dans une communauté inachevée et éloignée est restreint tant que la communauté n’a pas mûri.

À qui il convient

À une famille qui veut une très grande villa ou une demeure avec front d’eau, dans une communauté gérée, qui a un long horizon et n’a pas besoin que l’emplacement soit pratique dès aujourd’hui.

À un acheteur qui compare avec Emirates Hills et préfère un plan directeur géré à une parcelle sur mesure.

Il convient mal à quiconque a besoin d’équipements dès maintenant, à quiconque pourrait devoir vendre d’ici quelques années, et à quiconque tient compte du trajet quotidien.

Le plan directeur de l’eau

The Oasis est conçu autour d’un vaste réseau de lagons, de canaux et de plages où l’on peut se baigner, qui serpente entre les parcelles, avec des parcs et des corridors verts qui occupent l’espace entre eux. Emaar a indiqué qu’une grande part du site est consacrée à l’eau et au paysage plutôt qu’à l’habitat.

C’est le produit. Sans l’eau, c’est une communauté de villas éloignée, à la limite ouest de l’émirat ; avec elle, c’est une communauté différenciée, qui rivalise avec les villas de palme de Palm et Emirates Hills plutôt qu’avec Dubai Hills.

Cela signifie aussi que la charge d’infrastructure est exceptionnellement élevée. Les lagons exigent filtration, circulation et entretien continu, et ce coût se retrouve dans les charges de la communauté aussi longtemps que vous êtes propriétaire.

Demandez par écrit les charges de communauté prévisionnelles et considérez-les comme un plancher. Sur les plans directeurs organisés autour de l’eau, le premier chiffre publié est calculé avant que quoi que ce soit fonctionne.

Face à Emirates Hills

La comparaison naturelle pour un acheteur à ce niveau est Emirates Hills, qui offre des parcelles sur mesure, une adresse établie et un emplacement à l’intérieur du corridor ouest plutôt qu’au-delà.

The Oasis offre à la place un plan directeur géré : une conception cohérente, la gestion communautaire d’Emaar, un paysage livré et un front d’eau qu’Emirates Hills n’a pas.

Ce qu’il n’offre pas, c’est la maturité ni la proximité. Emirates Hills a été entièrement construit il y a vingt ans et se trouve à quinze minutes de la Marina ; The Oasis se construit maintenant et se trouve beaucoup plus loin de tout.

Les acheteurs qui veulent un environnement achevé et une adresse établie achètent Emirates Hills. Ceux qui veulent une maison neuve sur une grande parcelle face à l’eau, avec un promoteur qui gérera encore la communauté dans vingt ans, achètent ici.

Vérifications pratiques

Confirmez la phase, la date de livraison et précisément quels plans d’eau et quels parcs sont contractuellement livrés avec elle. Sur un plan directeur à ses débuts, c’est toute l’évaluation du risque.

Confirmez les dimensions de la parcelle, les retraits et ce qui peut être construit sur les parcelles voisines. À ce prix, l’enveloppe constructible des voisins affecte durablement votre intimité et votre vue.

Renseignez-vous sur l’accès routier et les liaisons prévues. Le corridor ouest est desservi par moins d’axes que le reste de la ville, et le temps de trajet dépend beaucoup de ceux qui seront construits.

Et acceptez que la liquidité à la livraison sera faible. De très grandes maisons dans une communauté inachevée et éloignée ont un vivier d’acheteurs restreint tant que la communauté n’a pas mûri : il faut donc que ce soit de l’argent que vous pouvez laisser en place.

C’est un plan directeur à un stade précoce, loin du centre. Confirmez quels plans d’eau et quels parcs sont contractuellement prévus pour votre phase précise, et soyez réaliste : la liquidité à la livraison sera faible tant que la communauté n’aura pas mûri.

En savoir plus sur The Oasis

Analyses écrites de sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• The Oasis : l’eau est le produit, et l’eau a un coût d’exploitation

  Le niveau supérieur des villas d’Emaar, à l’ouest de Sheikh Zayed Road : de grandes parcelles, des typologies de demeures et un vaste réseau de lagons. Sans l’eau, l’argument s’effondre, et c’est pourquoi ce qui est contractuellement prévu pour votre phase constitue toute l’évaluation du risque.

Questions fréquentes

Où se trouve The Oasis d’Emaar ?

À la limite ouest de l’émirat aménagé, à l’ouest de Sheikh Zayed Road, en direction d’Al Qudra. C’est un long trajet depuis Downtown, la Marina et l’aéroport, et les équipements alentour sont pour l’instant limités.

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