The Oasis

Il masterplan di lusso di Emaar incentrato sull'acqua, nell'estremo ovest: grandi ville e residenze, posizionato sopra Dubai Hills.

• grandi ville di lusso
• lotti fronte acqua
• chi ci vive, con orizzonte di lungo periodo

Com'è davvero questa zona

Che cos'è The Oasis

The Oasis è un grande masterplan di Emaar composto prevalentemente da ville e residenze di lusso, costruito intorno a un'ampia rete di lagune, canali d'acqua e parchi, su terreni a ovest della Sheikh Zayed Road in direzione dell'area di Al Qudra.

Nella gerarchia di Emaar è posizionato sopra Dubai Hills: lotti più grandi, case più grandi e una specifica rivolta al vertice del mercato delle ville familiari, non alla sua fascia media.

Il masterplan è agli inizi. Sono state lanciate alcune fasi e i lavori sono in corso, ma la comunità non esiste ancora come luogo.

Il posizionamento

Emaar ha tre livelli di prodotto in villa: le comunità familiari tradizionali come Arabian Ranches e The Valley, quelle premium come Dubai Hills e ora The Oasis al vertice.

Ciò che distingue il livello più alto sono la dimensione del lotto, l'affaccio sull'acqua e le tipologie di residenza, che spingono verso una fascia di prezzo che prima significava Emirates Hills o un ramo di Palm.

L'acquirente è una famiglia che vuole una casa molto grande con affaccio sull'acqua in una comunità Emaar gestita, e non i lotti su misura di Emirates Hills.

La questione della posizione

È molto lontano. È il margine occidentale dell'emirato edificato, e il tragitto verso Downtown, la Marina o l'aeroporto è considerevole.

La contro-argomentazione di Emaar è che la città cresce verso l'esterno e che anche Dubai Hills era considerata remota al lancio. Storicamente è vero, ma non è una garanzia.

Ciò che è certo è che, per i prossimi anni, i residenti vivranno in una posizione con pochi servizi intorno e lunghi spostamenti per ogni cosa.

Che cosa verificare

La fase, la data di completamento e che cosa sia contrattualmente previsto in consegna con essa, in particolare le caratteristiche d'acqua e i parchi, che sono l'intera proposta del prodotto.

Il lotto: dimensione, affaccio sull'acqua, orientamento e che cosa verrà un giorno costruito sul terreno adiacente.

La service charge che, per una comunità a bassa densità con un'ampia infrastruttura idrica, non sarà piccola.

I prezzi comparabili rispetto alle ville golf di Dubai Hills e alle ville sui rami di Palm, che sono le alternative realistiche con questo budget.

Il punto di vista dell'investitore

È un acquisto di lungo periodo, orientato a chi ci vive. I rendimenti a questo livello di prezzo sono bassi e in gran parte irrilevanti; l'argomento è una casa grande in una comunità ben gestita con il nome di Emaar.

La performance del capitale dipende dalla realizzazione del masterplan e dallo sviluppo del corridoio occidentale come Emaar si aspetta. Entrambi gli scenari sono plausibili e nessuno è certo.

La liquidità alla consegna sarà limitata, perché il bacino di acquirenti di case molto grandi in una comunità remota e incompiuta è ridotto finché la comunità non matura.

A chi si adatta

A una famiglia che vuole una villa o una residenza molto grande con affaccio sull'acqua, in una comunità gestita, che ha un orizzonte lungo e non ha bisogno che la posizione sia comoda oggi.

A un acquirente che confronta con Emirates Hills e preferisce un masterplan gestito a un lotto su misura.

Si adatta male a chi ha bisogno di servizi subito, a chi potrebbe dover vendere entro pochi anni e a chi dà importanza al tragitto.

Il masterplan d'acqua

The Oasis è pianificato intorno a un'ampia rete di lagune, canali d'acqua e spiagge balneabili che si insinuano tra i lotti, con parchi e corridoi verdi a riempire lo spazio tra di essi. Emaar ha dichiarato che una quota rilevante dell'area è destinata ad acqua e paesaggio anziché a edifici.

Questo è il prodotto. Tolta l'acqua, è una comunità di ville remota sul margine occidentale dell'emirato; con l'acqua è una comunità differenziata, che compete con le ville sui rami di Palm ed Emirates Hills e non con Dubai Hills.

Significa anche che l'onere infrastrutturale è insolitamente alto. Le lagune richiedono filtrazione, ricircolo e manutenzione continua, e quel costo ricade sulla community charge per tutto il tempo in cui si è proprietari.

Chiedete per iscritto la community charge prevista e trattatela come un minimo. Nei masterplan incentrati sull'acqua la prima cifra pubblicata viene calcolata prima che qualcosa sia in funzione.

Il confronto con Emirates Hills

Il confronto naturale per un acquirente a questo livello è Emirates Hills, che offre lotti su misura, un indirizzo consolidato e una posizione all'interno del corridoio occidentale anziché oltre di esso.

The Oasis offre invece un masterplan gestito: un progetto coerente, la gestione della comunità da parte di Emaar, il verde già realizzato e un affaccio sull'acqua che Emirates Hills non ha.

Ciò che non offre è né maturità né vicinanza. Emirates Hills è stata costruita due decenni fa e dista quindici minuti dalla Marina; The Oasis è in costruzione ora ed è a una distanza d'auto decisamente maggiore da tutto.

Chi vuole un ambiente finito e un indirizzo consolidato compra a Emirates Hills. Chi vuole una casa nuova su un grande lotto fronte acqua, con un developer che gestirà ancora la comunità tra vent'anni, compra qui.

Due diligence pratica

Verificate la fase, la data di consegna e con precisione quali elementi d'acqua e di parco siano contrattualmente previsti in consegna. In un masterplan agli inizi questa è l'intera valutazione del rischio.

Verificate le dimensioni del lotto, gli arretramenti e che cosa si possa costruire sui lotti adiacenti. A questo prezzo l'ingombro dei vicini incide per sempre sulla vostra privacy e sulla vostra vista.

Chiedete informazioni sull'accesso stradale e sui collegamenti previsti. Il corridoio occidentale è servito da meno percorsi del resto della città e il tempo di percorrenza dipende molto da quali di essi verranno realizzati.

E mettete in conto che la liquidità alla consegna sarà scarsa. Le case molto grandi in una comunità incompleta e remota hanno un bacino di acquirenti ridotto finché la comunità non matura, quindi deve essere denaro che potete lasciare investito.

Questo è un masterplan in fase iniziale, lontano dal centro. Verificate quali elementi d'acqua e di parco siano contrattualmente previsti per la vostra fase specifica e siate realisti: la liquidità alla consegna sarà scarsa finché la comunità non matura.

Approfondimenti su The Oasis

Approfondimenti scritti su temi che il canale in inglese non ha ancora filmato.

• The Oasis: l'acqua è il prodotto, e l'acqua ha un costo di gestione

  Il livello più alto delle ville di Emaar, a ovest della Sheikh Zayed Road: grandi lotti, tipologie di residenza e un'ampia rete di lagune. Tolta l'acqua l'argomento crolla, ed è per questo che ciò che è contrattualmente previsto per la vostra fase è l'intera valutazione del rischio.

Domande frequenti

Dov'è The Oasis di Emaar?

Sul margine occidentale dell'emirato edificato, a ovest della Sheikh Zayed Road in direzione di Al Qudra. È lontano in auto da Downtown, dalla Marina e dall'aeroporto, e per ora i servizi intorno sono limitati.

State valutando in particolare The Oasis?

Indicatemi l'edificio o l'unità di The Oasis che state valutando e vi estrarrò lo storico delle vendite registrate, la service charge di oggi e i canoni che le unità comparabili ottengono davvero: prima di fare un'offerta, non dopo.